서울서부지방법원 2025타경52307. 은평구 갈현동 동우아이파크 에이동 3층 301호, 전용 44.945㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 “다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)”으로 확인됩니다. 소유자 서창교는 2022.02.14 거래가 320,000,000원으로 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 임차인 김소희의 임대차계약일자·확정일자는 2021.12.27, 전입·점유개시일자는 2022.02.07입니다. 따라서 이 사건은 권리분석의 중심이 근저당이 아니라 대항력 있는 임차보증금에 있습니다.
다만 결론을 단순히 “인수 69,961,600원”으로 끝내면 안 됩니다. 제공 데이터의 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 이 조건이 실제로 유효하게 이행되면 김소희 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 반대로 원본상 조건·확약 범위·말소 이행이 확인되지 않으면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 320,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 512-32 동우아이파크 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.945㎡ · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등) |
| 소유자 | 서창교 (2022.02.14 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 254,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,342,362원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.12 갑구 4번 가압류입니다. 그 이전의 을구 근저당은 등기부상 말소 등기가 있고, 현재 핵심은 2022.02.07 전입·점유를 갖춘 김소희 임차권입니다. 임차인 김소희는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, HUG는 중복 합산 금지
| 구분 | 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김소희 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.02.07 확정 2021.12.27 배당요구 2024.02.23 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 중복 아님 주택도시보증공사는 주택임차권승계인·신청채권자로 보며, 실제 임차인 수와 보증금은 중복 합산하지 않습니다. |
③ 시세 비교 — 확약 후에도 ‘최신 거래’와 비교해야 한다
동우아이파크A동은 총 8세대, 사용승인일 2015.11.02의 소규모 다세대입니다. 제공 실거래 표본은 전용 44.95㎡ 기준 2건뿐입니다. 평균은 280,000,000원이지만, 2026.02 거래는 240,000,000원이고 2022.02 거래는 320,000,000원입니다. 따라서 확약 이행 후 실질취득 254,400,000원은 실거래 평균의 90.9%이나, 2026.02 실거래가보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 44.95㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 44.95㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
즉 이 물건의 가격 판단은 두 갈래입니다. 확약 이행 확인 후에는 실질취득 254,400,000원으로 평균 대비 여지는 있으나, 확약이 불완전하면 실질취득 324,361,600원 수준이 되어 평균 280,000,000원을 넘어섭니다. 이 사건에서 “싸다/비싸다”는 최저가가 아니라 확약 이행 후 실질취득가로만 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,400,000원 가정 · 확약 전 룰상)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,361,600원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 김소희 보증금 | 320,000,000원 | 250,038,400원 | 부족분 69,961,600원 · 확약 이행 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 61,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 9,078,874원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 채권추심전문엘씨대부 | 4,818,486원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 김지형 | 104,250,410원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,342,362원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 위 배당표는 제공 데이터의 매각가 254,400,000원 가정값이며, 확약 이행 시 김소희 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보되 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 부근
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 254,400,000원 | 69,961,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 120,129,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 162,816,000원 | 160,263,424원 | 0원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 커져 총액이 보증금 320,000,000원 부근으로 붙습니다. 이 사건은 예외적으로 비고상 포기·말소 조건이 있어 인수 0원으로 정리될 수 있으나, 그 결론은 확약 이행 확인 후에만 유효합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 “선일여자고등학교” 남측 인근, 단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 정비된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 동측 인근 갈현로변 버스정류장 및 북동측 근거리에 지하철 3·6호선 연신내역이 있어 교통환경은 무난시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호, 사용승인일 2015.11.02. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가 3,494,000원/㎡, 토지면적 203.5㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 제공 실거래는 2건입니다. 2026.02 거래 240,000,000원과 2022.02 거래 320,000,000원의 편차가 커서 평균값만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. “잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건”이 실제 매각물건명세서에 어떻게 적혔는지, 임차인 김소희와 주택도시보증공사 모두에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸로 정리되더라도, 비고상 말소 조건의 이행 방식과 시점을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 데이터상 실제 임차인은 김소희 1명이나, 감정요항에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 현황조사·점유관계 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당 및 잔액 구조를 바꿀 수 있습니다.
- 가격 기준. 확약 이행 후 실질취득 254,400,000원은 평균 280,000,000원의 90.9%이지만, 2026.02 실거래 240,000,000원보다 높습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 답은 “확약 확인 전 보류”
표면상 최저가는 감정가 318,000,000원에서 1회 유찰된 254,400,000원입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인 김소희의 보증금 320,000,000원이 걸려 있어, 확약이 없다면 미배당 69,961,600원을 더한 실질취득으로 보아야 합니다. 최저가가 내려가도 인수가 늘어 총액이 보증금 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그런데 제공 데이터의 비고가 결론을 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 맞다면, 김소희 임차권 관련 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 이 물건은 “권리상 무조건 위험”도, “유찰됐으니 싸다”도 아닙니다. 확약 이행 확인이 통과되면 가격 검토, 확인이 안 되면 대항력 인수형으로 보수적으로 배제하는 사건입니다.
