인천지방법원 2025타경511680. 인천광역시 연수구 송도동 힐스테이트 송도 더테라스 106동 44층 4408호로, 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 450,000,000원, 현재 최저매각가는 315,000,000원입니다. 소유자 이장혁은 2020.12.01. 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 397,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.12.01. 설정된 백령농업협동조합 근저당권 387,600,000원입니다. 이후 2021.07.05. 같은 금융기관의 근저당 132,000,000원이 추가됐고, 경매개시결정·경기신용보증재단 가압류·연수구 압류가 이어졌습니다. 경매로 소멸하는 권리들로 분류돼 있어 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511680 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 106동 44층 4408호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 48층 건물 중 44층 4408호 · 사용승인 2020.09.24. |
| 소유자 | 이장혁 · 거래가액 397,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 366,683,751원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.01. 백령농업협동조합 근저당권 387,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금융기관의 132,000,000원 근저당, 2025.08.19. 임의경매개시결정, 2025.09.08. 경기신용보증재단 가압류 24,402,529원, 2025.12.09. 연수구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권이 모두 회수되지는 않지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 인원도 없습니다. 세 임차인 모두 전입일이 말소기준 2020.12.01. 이후이므로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성정화건설(주), 임소영 | 2023.10.20 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤창호 | 2022.06.27 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소미 | 2021.11.04 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 백령농업협동조합 | 387,600,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 근저당 · 백령농업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,402,529원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 544,002,529원 중 예상 배당은 309,790,000원으로, 미배당은 234,212,529원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 234,212,529원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 327,389,529원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 392,613,429원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 송도5동 행정복지센터 서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 송도달빛축제공원역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 건물 중 44층이며 사용승인일은 2020.09.24.입니다.
- 도로. 동측·서측으로 폭 약 28m 내외, 북측으로 폭 약 19m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 조사된 임차인 3명은 모두 대항력이 없지만, 실제 점유자와 인도 조건은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부. 세 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당관계는 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라고 해서 곧바로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 실거래 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 세 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 과정은 별도 검토 대상입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 경제자유구역 등 토지이용 규제의 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·체납 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 미배당과 매수인 인수는 다르다”
이 사건에서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수입니다. 현재 315,000,000원에 매각된다고 가정하면 채권 총액 544,002,529원 중 234,212,529원이 미배당으로 남지만, 등기상 후순위 권리는 소멸하고 실제 임차인 3명 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 다만 감정가 450,000,000원에서 315,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 자료가 없는 만큼 이 물건의 최종 승부처는 315,000,000원이 실제 송도 오피스텔 시장가격과 비교해 어느 수준인지 확인하는 것입니다. 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요합니다.
