서울서부지방법원 2025타경52337. 서울 용산구 한남동 ‘더하우스’의 다세대 사건입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 연립주택이고, 가격 비교 대상 면적은 244.03㎡입니다. 현재 최저매각가는 1,627,597,000원으로 감정가 3,178,900,000원의 51.2%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 경매는 일반적인 한 채 전체 매각이 아니라 공유자 조윤호의 2분의 1 지분에 대한 강제경매입니다. 등기상 오선영과 조윤호가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 매각물건명세서도 지분매각임과 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 가능하다고 명시합니다.
권리도 단순 소멸형으로 끝나지 않습니다. 건물 등기에서 말소기준은 2019년 남서울농업협동조합 근저당 924,000,000원이며, 그 뒤 조윤호 지분에 설정된 주식회사스킨푸드, 주식회사아이피어리스, 오기창의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1토지 을구 10번과 2토지 을구 10번의 구분지상권설정등기는 매수인이 인수한다고 별도로 적혀 있습니다. 따라서 예상배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금액 계산상 인수채무가 없다는 뜻이지, 권리부담 자체가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52337 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 한남동 774-2 2층201호 · 유엔빌리지3길 145 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 연립주택 · 가격비교 대상면적 244.03㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 구분건물 내 2층 201호 |
| 소유관계 | 오선영 2분의 1 · 조윤호 2분의 1 / 조윤호 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 3,178,900,000원 / 1,627,597,000원 (3회 유찰) |
| 강제경매 채권자 | 주식회사아이피어리스 |
| 청구금액 | 20,995,786,037원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2007.06.27 · 7세대 |
| 공부와 현황 | 공부상 2층 201호 · 현황 외부표기 401호 |
① 권리 흐름 — 건물권리는 소멸, 토지 구분지상권은 남는다
현재 소유권은 2008.08.20 매매로 오선영·조윤호가 각각 2분의 1씩 취득한 구조입니다. 2019.06.28 남서울농업협동조합이 조윤호를 채무자로 채권최고액 924,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 이후 조윤호 지분에 설정된 가압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 등이 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 문제 없음’으로 단정하기보다 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 33.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
더하우스의 확인된 최근 거래는 2025.05의 1건입니다. 면적 252.56㎡, 층 표기는 -1, 거래금액은 4,800,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건뿐이라 4,800,000,000원이며, 현재 최저가 1,627,597,000원은 이 값의 33.9%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 252.56㎡ | -1 | 4,800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 4,800,000,000원 |
3회 유찰 자체도 경고 신호입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수 역시 3.0회로 표시되어 있습니다. 본건은 지분매각, 공유자 우선매수, 토지 구분지상권 인수, 위반건축물, 공부·현황 호수 불일치가 동시에 존재하므로 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,627,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,675,970원 |
| 남서울농업협동조합 근저당 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 주식회사스킨푸드 가압류 | 12,854,983,446원 | 684,921,030원 |
| 주식회사아이피어리스 가압류 | 138,640,932원 | 0원 |
| 오기창 가압류 | 1,066,931,506원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주식회사아이피어리스 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,984,555,884원 중 예상배당 1,608,921,030원, 미배당 13,375,634,854원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 구분지상권 인수는 별도의 권리부담이므로 이 0원과 혼동하면 안 됩니다.
④ 물건상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 용산구 한남동 말레이시아대사관 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 동측·북측으로 약 6m 내외, 서측으로 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 구분건물 건부지로 이용 중이며 완경사지입니다. 토지면적은 1,064.0㎡, 공시지가는 13,040,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 일반철도 저촉이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있고, 6.5㎡ 철근콘크리트조 무단증축 주거 부분이 기재되어 있습니다.
- 호수 불일치. 공부상 2층 201호이나 현황 외부표기는 401호입니다.
- 제시외물건. 제시외건물을 포함하여 매각하며 별도등기가 있다고 명시되어 있습니다.
- 환금성. 더하우스는 7세대이고 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 본건은 여기에 지분매각 조건이 추가됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 전체 주택이 아니라 조윤호의 2분의 1 지분을 취득하는 경매입니다. 지분취득 후 사용·수익·처분 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시되어 있습니다. 최고가매수신고인이 되어도 공유자 우선매수 가능성을 고려해야 합니다.
- 토지 구분지상권 원본확인. 1토지 을구 10번 및 2토지 을구 10번 구분지상권설정등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 토지 등기 원문과 권리범위를 확인해야 합니다.
- 201호·401호 동일성 확인. 공부상 201호와 현황 외부표기 401호가 같은 목적물을 지칭하는지 현장과 건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 6.5㎡ 철근콘크리트조 무단증축 주거 부분의 원상복구·이행강제금 등 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외건물·별도등기 확인. 제시외건물을 포함해 매각하고 별도등기가 있으므로 감정평가서와 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 33.9% 착시 경계. 최근 거래 대비 33.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다. 본건은 지분매각이고 비교 실거래도 1건입니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분과 인수권리
현재 최저가는 감정가의 51.2%이고 최근 12개월 실거래 4,800,000,000원의 33.9%로 표시됩니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 본건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아니라 2분의 1입니다. 매수인은 조윤호의 지분만 취득하며, 공유자 우선매수 가능성도 있습니다.
여기에 매각물건명세서가 토지 구분지상권설정등기 2건의 인수를 명시하고, 위반건축물 6.5㎡, 공부상 201호·현황 401호 불일치, 제시외건물과 별도등기까지 확인됩니다. 건물 등기상 후순위 채권이 소멸하고 금액상 인수액이 0원이라는 장점만으로 권리가 깨끗한 물건으로 분류할 수 없는 이유입니다.
가격은 낮아졌지만 구조는 복잡합니다. 최근 거래 1건과의 33.9% 비교는 참고만 하고, 지분가치·공유관계·구분지상권·위반건축물·현황 호수의 법적 동일성을 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 “할인율보다 권리구조 확인이 먼저”입니다.
