서울서부지방법원 2025타경52358. 은평구 구산동 ‘비체 햇빛에’ 4층 401호, 전용 66.12㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 절반 수준”이라는 데 있지 않습니다. 임차인 윤종성은 2022.03.31 전입·점유했고 말소기준인 권중철 근저당은 2022.04.27 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 확정일자도 2022.03.07로 확인됩니다. 통상 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 윤종성 임차인 한 명에 대해서는 원칙상 계산되는 미배당액과 별개로 실질 인수 위험을 0원으로 반영해야 합니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 4층 401호 · 서오릉로25가길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.12㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2008.05.30 · 8세대 |
| 소유자 | 강수빈 (2022.04.01 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 138,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,273,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.04.27 권중철 근저당권 90,000,000원입니다. 그보다 앞서 윤종성이 2022.03.31 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.07이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 이후 은평구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 동양자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 사라지는 것이 아니라, 이 사건에서는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 매각조건으로 명시되어 실질 인수가 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·말소 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.07 | 265,500,000원 | 배당요구 2024.09.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 조건 주택도시보증공사 승계인 언급 · 잔액 포기 및 임차권 말소 조건 |
* 룰상 단순 배당계산만 적용하면 미배당 보증금은 129,995,360원입니다. 본 사건은 명시된 잔액 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
비체햇빛에(309-1)는 총 8세대이며 본건 면적은 전용 66.12㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 212,333,333원이지만 2021~2022년의 225,000,000원·232,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 반영돼 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.12㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 66.12㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2021.09 | 66.12㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 매각조건을 반영한 실질취득가는 138,240,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 76.8%입니다. 따라서 “확약 조건이 실제로 이행된다”는 전제에서는 최근 거래 대비 가격 간격이 존재합니다. 다만 가격 추세가 -21.2%로 내려와 있고, 최신 거래 자체가 과거 225,000,000원·232,000,000원보다 낮아졌다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 평균 212,333,333원 대비 65.1%라는 숫자만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 윤종성 보증금(우선변제) | 265,500,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 근저당 · 권중철 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 282,273,869원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 27,228,402원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인에게 135,504,640원이 배당되고 보증금 중 129,995,360원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없다면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 138,240,000원 | 129,995,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,592,000원 | 157,256,288원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,473,600원 | 179,018,925원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 보증금 265,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조가 됩니다. 하지만 본건에서는 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각조건이므로 그 일반 원칙을 그대로 가격에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2008.05.30입니다.
- 입지. 은평구 갈현동 ‘선정중학교’ 서측 인근으로 단독·공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지 토지로 북측 및 동측 세로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,298,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 180,000,000원으로 과거 거래보다 낮고 최근 가격 추세도 -21.2%여서 소규모 다세대 특유의 매수층·거래량 리스크를 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 수익성은 임차인 및 임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체를 가볍게 보면 안 됨. 윤종성은 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 본건이 안전해지는 이유는 대항력이 없어서가 아니라 매각조건으로 잔액 청구가 해소되기 때문입니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 212,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -21.2%이므로 현재 76.8% 수준의 가격 간격을 모두 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다.
- 3회 유찰·소규모 다세대. 이미 3회 유찰됐고 총 8세대입니다. 매입가뿐 아니라 재매각 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 권중철 근저당·후순위 권리. 말소기준권리와 이후 압류·경매개시·가압류의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각조건에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 가격에 더할 인수금은 조건부 0원”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 265,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당히 위험해 보입니다. 현재 최저가 138,240,000원만 놓고 일반 원칙을 적용하면 미배당 129,995,360원을 매수인이 인수하는 전형적인 구조이기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인 및 임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하면서 핵심 위험이 달라졌습니다. 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득가는 138,240,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 76.8%로 간격이 있습니다. 다만 최근 시세가 과거보다 -21.2% 내려왔고 이미 3회 유찰된 8세대 다세대라는 점 때문에 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 결론은 “권리위험은 매각조건이 해소하지만, 수익성은 하락장과 환금성을 감안해 보수적으로 평가”입니다.
