서울서부지방법원 2025타경52366. 은평구 응암동 한강타운빌 비동 5층 501호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 260,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.06.14. 등기된 이지운의 주택임차권입니다. 임차보증금은 295,000,000원, 전입은 2022.05.18., 확정일자는 2022.04.27.로, 원칙만 적용하면 경매대금에서 변제받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.30.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이지운 임차권에 대해서는 배당 계산상 미배당액이 생겨도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
문제는 확약의 범위입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이지운 외에 김성호와 LEGER CHARLOTTE NICOLE CLAUDINE DENISE, LEDUC FLAVIE AURORE BAPTISTE가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 3명은 이지운 확약의 적용 대상이 아니므로, 이들의 보증금이 확인되기 전에는 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 397-14 한강타운빌 비동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 38.66㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이석규 (2024.03.05. 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,753,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.06.14. 이지운 임차권등기는 원칙상 선순위 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 있습니다. 따라서 이지운의 임차보증금 295,000,000원 중 배당에서 부족한 금액이 발생해도 그 부족분을 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이지운 | 2022.05.18 / 2022.04.27 | 295,000,000원 | 확약 우선변제 대항력 포기·임차권등기 말소 예정 → 실질 인수 0원 |
| 김성호 | 2024.06.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
| LEGER CHARLOTTE NICOLE CLAUDINE DENISE | 2025.10.27 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
| LEDUC FLAVIE AURORE BAPTISTE | 2025.10.27 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 하락장과 미상 인수를 함께 봐야 한다
한강타운빌(397-14)의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 280,000,000원이지만 과거 295,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 250,000,000원 1건이며, 최근 거래 수준은 과거 거래보다 15.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.67㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 38.66㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 38.66㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 166,400,000원은 최근 12개월 거래 250,000,000원의 66.6%입니다. 숫자만 보면 감정가 260,000,000원에서 두 차례 유찰되며 가격이 크게 내려왔습니다. 다만 최근 거래 자체가 과거 대비 15.3% 낮아진 하락 흐름이고, 더 중요한 것은 확약 밖 점유자 3명의 인수액을 아직 산정할 수 없다는 점입니다. 따라서 166,400,000원만을 실질 취득가로 보고 시세 차익을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 이지운 보증금 | 295,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,753,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 규칙만 적용하면 이지운 보증금 미배당액은 131,729,600원입니다. 그러나 2026.04.30. 제출된 확약에 따라 이지운은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이지운에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 별도 점유자 3명의 임대차보증금은 확인되지 않아 사건 전체 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은명초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2018.01.18.입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·도시가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,202,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 수준이 과거보다 15.3% 낮아 가격 추세는 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김성호 임대차 확인. 2024.06.14. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약일·점유관계 확인이 필요합니다.
- 두 외국인 점유자 확인. 2025.10.27. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임차관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 실질 취득가 재계산. 별도 점유자의 인수액이 확인되면 최저가 166,400,000원에 그 금액을 더해 최근 거래 250,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 15.3% 낮습니다. 전체 평균 280,000,000원보다 최근 250,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 낮은 최저가만으로 권리 리스크가 상쇄되는 것은 아닙니다.
- 현황·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 전입세대 확인자료와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 사건 전체를 덮지는 않는다”
이 사건의 첫인상은 감정가 260,000,000원에서 166,400,000원까지 내려온 64% 최저가입니다. 최근 거래 250,000,000원과 비교해도 66.6%이므로 가격 숫자 자체는 낮아졌습니다. 이지운의 295,000,000원 임차보증금도 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 김성호와 두 외국인 점유자가 있고, 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입은 모두 말소기준보다 앞서므로 최소한 대항력 가능·미상 위험을 남겨 둬야 합니다. 게다가 최근 거래 추세는 과거 대비 15.3% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “이지운 인수는 해결, 나머지 점유관계는 미해결”인 사건입니다. 가격은 매력적으로 내려왔지만, 미상 점유자 3명의 임대차관계를 확인하기 전까지는 실질 취득가와 최종 수익성을 확정할 수 없습니다.