서울서부지방법원 2025타경52366. 은평구 응암동 한강타운빌 비동 501호, 전용 38.66㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 260,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 133,120,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차관계입니다. 을구 1번 임차권자 이지운은 보증금 295,000,000원, 전입 2022.05.18., 확정일자 2022.04.27.로 경매개시결정일보다 앞서 있습니다.
통상 구조라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 보증금 164,543,680원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.30. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이지운 건에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 다른 점유자에게까지 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 397-14 한강타운빌 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 38.66㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 이석규 · 2024.03.05. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 133,120,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,753,400원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지 점유는 미상
이 사건의 기준 권리는 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.14. 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 이지운의 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조로 정리됩니다. 반면 김성호와 LEGER CHARLOTTE NICOLE CLAUDINE DENISE, LEDUC FLAVIE AURORE BAPTISTE는 조사상 점유·전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지운 | 전유부분 전부 | 2022.05.18. | 295,000,000원 | 확약으로 포기 | 우선변제 확약에 따라 임차권등기 말소 |
| 김성호 | 비동 501호 | 2024.06.14. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| LEGER CHARLOTTE NICOLE CLAUDINE DENISE | 비동 501호 | 2025.10.27. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| LEDUC FLAVIE AURORE BAPTISTE | 비동 501호 | 2025.10.27. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 최근 거래는 하락 중
한강타운빌(397-14)의 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 면적은 38.66㎡이고, 가장 최근 거래는 2026.01.의 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 15.3% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.67㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 38.66㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 38.66㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 133,120,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 250,000,000원의 53.2%입니다. 표면 가격은 최근 실거래보다 크게 낮아졌습니다. 다만 최신 거래 자체가 과거 295,000,000원 거래들보다 내려와 있고 최근·과거 비교 추세가 -15.3%이므로, 과거 평균 280,000,000원을 기준으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 확약 밖 점유자의 보증금이 미상이므로, 확인 전까지는 53.2% 할인율 전부를 순수한 가격 메리트로 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 이지운 보증금 | 295,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,753,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 규칙상 이지운의 보증금 미배당액은 164,543,680원입니다. 다만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 이지운 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 각주는 다른 미상 점유자에게 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은명초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.01.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 5층 501호이며, 승강기·위생·급배수·화재탐지·도시가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,202,000원/㎡, 평지·가로장방형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 250,000,000원으로 과거 295,000,000원보다 낮아 최근 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.30. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재도 유효한지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 김성호 점유관계 확인. 2024.06.14. 전입은 경매개시결정 전입니다. 보증금·확정일자·실제 임대차계약 유무를 확인해야 합니다.
- 외국인 점유관계 확인. LEGER CHARLOTTE NICOLE CLAUDINE DENISE와 LEDUC FLAVIE AURORE BAPTISTE는 2025.10.27. 전입으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 과거 전체 평균 280,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근·과거 비교가 -15.3%인 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
- 3회 유찰 사유 점검. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려온 만큼 단순 할인보다 권리·점유·내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 내부 이용상황은 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 실제 내부와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “2.95억 임차보증금보다, 확약 밖 3명이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 260,000,000원에서 세 차례 유찰돼 133,120,000원까지 내려왔고, 최신 거래 250,000,000원의 53.2% 수준입니다. 더구나 가장 큰 권리인 이지운의 보증금 295,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자 3명은 경매개시결정 전에 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 실제 임대차관계가 확인되기 전까지는 현재 최저가가 최근 시세의 절반 수준이라는 사실만으로 안전한 할인 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 또한 최근 거래가 과거 거래보다 낮아져 추세도 -15.3%입니다. 이 물건의 승부처는 “2.95억 임차권이 남느냐”가 아니라, 확약이 정확히 적용되는지와 나머지 3명의 점유·보증금 관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 지우느냐입니다.