서울서부지방법원 2025타경52368. 은평구 구산동 설악그린파크 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김창옥으로, 2020년 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단·은평구의 압류, 서민금융진흥원·애큐온저축은행·국민은행·서울보증보험의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 계산상 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서 수회 방문했음에도 폐문부재였고, 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자·전입 여부까지 확인됐다는 뜻은 아니므로, 입찰 전 점유 및 전입세대 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-38 5층 501호 · 도로명 갈현로11가길 13-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 62.25㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김창옥 (2020.09.10 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 107,315,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권액 | 11,015,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 현장 방문 시 폐문부재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.09.10 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 서민금융진흥원·애큐온저축은행·국민은행·서울보증보험의 가압류, 그리고 2025.12.15 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
설악그린파크는 총 7세대, 사용승인일은 2002.12.04입니다. 거래 자료는 5건이 있으나 대상 면적은 62.25㎡이고 최근 거래의 주요 비교 면적은 39.74㎡로, 데이터상 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실은 참고할 수 있지만 이를 곧바로 동일 조건의 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.74㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2023.09 | 39.74㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 28.28㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 28.28㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2021.07 | 39.74㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 | 39.74㎡ | 1건 | 144,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 144,000,000원이고 현재 최저가 107,315,000원은 그 금액의 74.5%입니다. 최근 12개월 거래와 이전 거래의 추세는 +1.1%로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 대상 면적과 거래 면적이 다르므로, “시세보다 25.5% 싸다”라고 단정할 근거로 쓰기에는 한계가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 107,315,000원 | 3,364,740원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,852,000원 | 24,470,666원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,681,600원 | 41,331,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,302,410원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,843,482원 | 10,843,482원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 10,023,325원 | 10,023,325원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,757,360원 | 12,757,360원 |
| 5. 강제경매개시결정 관련 · 애큐온저축은행 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,753,163원 | 5,388,423원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 청구액 108,377,330원 중 105,012,590원이 배당되고 3,364,740원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족액이며, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택과 소규모 공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 4m 도로에 접하고 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 설악그린파크는 총 7세대의 소규모 건물이고 거래 자료도 5건에 그칩니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 현장 확인도 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 전입세대 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 면적 맞추기. 대상 면적 62.25㎡와 최근 거래 39.74㎡가 다릅니다. 현재 74.5%라는 숫자만으로 할인율을 확정하지 말고 유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 현재 최저가는 107,315,000원까지 낮아졌지만, 소규모 다세대의 거래·환금성을 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 3,364,740원의 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인과 실제 점유상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다”
이 물건의 등기권리 구조는 명확합니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가도 감정가 262,000,000원에서 107,315,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 최근 거래 144,000,000원보다 현재 실질취득액이 낮기는 하지만, 그 거래는 39.74㎡이고 대상은 62.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 적고 총 7세대의 소규모 다세대이며 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 임대관계까지 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 인수 0원”과 “시세보다 싸다”를 같은 뜻으로 받아들이지 않는 것입니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 입찰가는 실제 점유와 비교 가능한 면적의 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
