서울서부지방법원 2025타경52368. 은평구 구산동 설악그린파크 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김창옥으로, 2020년 6월 26일 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했고 같은 해 9월 10일 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 66,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 서민금융진흥원·애큐온저축은행·국민은행·서울보증보험의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 전형적인 후순위 권리 구조입니다. 다만 이 물건은 권리등기보다 점유·임대관계 확인이 더 중요한 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-38 5층 501호 · 서울특별시 은평구 갈현로11가길 13-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건 내 5층 501호 |
| 시세분석 대상면적 | 62.25㎡ |
| 소유자 | 김창옥 · 2020.06.26 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 134,144,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 11,015,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2020.09.10 설정된 주식회사국민은행 근저당권 66,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 서민금융진흥원·애큐온저축은행·국민은행·서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요하다
설악그린파크의 거래 자료는 총 4건이며 전체 평균은 142,500,000원입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 지표 모두 139,000,000원이고, 현재 최저가 134,144,000원은 그 96.5% 수준입니다. 최근 거래 흐름도 -3.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 39.74㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 28.28㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 28.28㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2021.07 | 39.74㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 139,000,000원 |
여기서 중요한 제한도 있습니다. 시세분석 대상면적은 62.25㎡인데 실제 비교 거래는 28.28㎡와 39.74㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 139,000,000원을 이 호실의 확정적인 적정가로 그대로 대입하기는 어렵습니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 매우 낮아 보이지만, 비교 가능한 최근 거래 기준으로는 이미 96.5%까지 올라와 있어 ‘3회 유찰이니 싸다’고 단정할 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,016원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 29번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,843,482원 | 10,843,482원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 10,023,325원 | 10,023,325원 |
| 5. 갑구 32번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,757,360원 | 12,757,360원 |
| 6. 갑구 33번 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,753,163원 | 8,753,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,088,654원 |
현재 회차 계산상 확인된 채권총액 108,377,330원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 23,088,654원입니다. 갑구 33번은 채권액 미상으로 별도 배당 계산에서 제외됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트 및 인조석재 마감, 창호는 섀시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 설악그린파크는 7세대, 2002.12.04 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이고 현장 방문 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 관계를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 51.2%라는 숫자보다 최근 12개월 평균 대비 96.5%라는 지표를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.2%이므로 과거 전체 평균 142,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 비교면적 주의. 대상면적 62.25㎡와 실거래 표본의 28.28㎡·39.74㎡가 일치하지 않아 단순 금액 비교의 정확도가 떨어집니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회인 만큼 낙찰 이후 재매각 가능성도 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 갑구 33번 채권액이 미상인 상태의 계산이며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “세 번 유찰됐다”보다 중요한 것
이 물건은 겉으로 보면 감정가 262,000,000원에서 134,144,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 최근 가격 자료를 기준으로 보면 현재 최저가는 139,000,000원의 96.5%로 이미 최근 시세에 가까워져 있습니다. 더구나 최근 추세는 -3.2%이고, 비교 거래 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다.
등기 권리는 말소기준이 명확하고 계산상 인수액도 0원이지만, 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문부재라는 확인 공백이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌느냐”가 아니라 실제 점유관계가 안전한지, 그리고 134,144,000원이 면적이 다른 최근 거래와 비교해 정말 매력적인 가격인지를 확인하는 데 있습니다. 권리등기는 정리 가능하지만, 점유와 가격에는 아직 확인해야 할 부분이 남아 있는 물건입니다.
