서울서부지방법원 2025타경52374. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 504호입니다. 이름만 보면 일반 주거시설을 연상할 수 있지만, 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 아파트와 동일한 가격·환금성 기준으로 접근해서는 안 되는 물건입니다.

현재 소유자는 주식회사이조원하우스입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 8일 설정된 영동농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 552,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·경기수산업협동조합·국민은행·서울보증보험의 가압류가 설정됐고 임의경매가 진행됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 2026년 4월 2일 등기된 추정희의 주택임차권입니다. 보증금이 150,000,000원으로 작지 않지만 전입·점유개시일은 2024년 4월 9일로 말소기준권리 설정 다음 날입니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력이 없고, 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리와 임차권의 관계

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억, 매수인 인수는 0원

여기서 구분해야 할 것은 배당받을 수 있는지와 낙찰자가 보증금을 인수하는지입니다. 추정희는 근저당 설정 전에 확정일자를 받았지만, 전입과 점유개시는 근저당 설정 이후입니다. 확정일자만 빠르다고 근저당보다 선순위가 되는 것은 아닙니다.

임차권등기도 말소기준권리보다 늦게 이루어졌습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미배당액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 최종 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 59.04% 하락, 시세와는 별개

감정가 810,000,000원에서 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 331,776,000원입니다. 최초 감정가 대비 40.96% 수준으로, 가격 차이는 478,224,000원입니다.

이 표에서 주의할 점은 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 물건은 동일한 용도·규모의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 현재 최저가 331,776,000원이 적정 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

일반적인 공동주택과 달리 교육연구 및 복지시설은 사용 가능한 업종, 실제 이용자, 용도변경 가능성, 금융 및 매수 수요에 따라 시장성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 4회 유찰된 사실을 단순히 할인 기회로 해석하기보다, 시장에서 해당 가격에 거래가 성립하지 않았다는 이력으로 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 331,776,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 추정희는 배당요구를 하였으나 위 추정배당에 별도 배당액이 산정되어 있지 않으므로 실제 배당 여부와 금액은 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다.

현재 최저가로 매각되면 추정 집행비용 5,444,864원을 제외한 326,331,136원이 영동농업협동조합 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

추정 채권총액은 2,707,523,765원이고, 예상 채권자 배당액은 326,331,136원, 전체 미배당액은 2,381,192,629원입니다. 이처럼 미배당이 크게 발생하더라도 후순위 채권자의 미회수 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 증가하지만 인수는 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 녹번동 근린공원이 인접한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다. 남동측 약 4m 내외의 포장도로를 통해 접근합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 아파트로 가정한 수익·임대·매각 계획은 적절하지 않으며, 현행 용도와 변경 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정사항도 있으므로 실제 입찰 물건의 용도와 취득자에게 허가 의무가 적용되는지 확인이 필요합니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 관련 지표이며, 개별 504호의 매매 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 임차권등기의 주거 표시와 실제 교육연구 및 복지시설 이용상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 특수 용도의 시설인 만큼 일반 주택과 다른 매수 수요가 예상됩니다. 4회 유찰 이력과 비교 가능한 실거래가격의 부재를 고려해 향후 활용·임대·재매각 가능성을 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 여부. 추정희의 전입·점유개시일 2024.04.09와 말소기준권리 설정일 2024.04.08을 원본 서류에서 대조하세요. 임차권등기와 배당요구 내역도 함께 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 누가 점유하고 있는지, 실제 시설 운영 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 용도 적합성. 공부상 용도와 감정평가상 교육연구 및 복지시설 이용상태를 확인하고, 향후 사용하려는 사업·임대 형태가 허용되는지 검토하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 40.96%라는 수치에만 의존하지 말고, 유사한 교육연구 및 복지시설의 거래·임대 사례와 예상 수익을 비교하세요.
• 토지거래허가 및 규제. 토지거래허가구역의 지정기간·대상 용도·취득자 조건과 해당 시설에 대한 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 배당 관련 확인. 근저당권자의 채권액, 임차인의 배당요구·우선변제 순위, 당해세 및 실제 집행비용은 법원 원본 자료로 확인하세요.
• 추가 유찰 가정. 향후 최저가 시나리오가 265,420,800원 및 212,336,640원으로 제시되어 있으나 실제 매각 진행과 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인하고 입찰 당시의 권리·점유 변동을 점검하세요.

맺으며 — “41%까지 내려왔지만, 시세보다 싸다는 뜻은 아니다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 영동농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 추정희는 그 이후 전입·점유를 시작해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하지 않으며, 제시된 예상 인수액은 0원입니다.

반면 가격과 활용 측면에서는 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 810,000,000원에서 현재 최저가 331,776,000원까지 하락했지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단하기 어렵습니다. 특히 교육연구 및 복지시설이라는 특수 용도, 4회 유찰 이력, 주택임차권등기와 감정평가상 이용상태의 차이를 함께 살펴야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·용도·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 낙찰가가 낮아 보이는 이유보다 실제 사용할 수 있는 시설인지, 향후 임대하거나 다시 매각할 수 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.