서울서부지방법원 2025타경52374. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사이조원하우스이며, 2020년 7월 1일 매매를 원인으로 거래가액 486,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 설정된 영동농업협동조합 근저당권, 채권최고액 552,000,000원입니다.
핵심은 임차인 추정희 씨의 순서입니다. 확정일자는 2024년 3월 7일이지만, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024년 4월 9일입니다. 말소기준 근저당 2024년 4월 8일보다 하루 뒤이므로 대항력은 없고, 이후 2026년 4월 2일 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌어도 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 미회수가 발생하더라도 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 504호 · 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 교육연구 및 복지시설 · 철근콘크리트조 12층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 · 2020.07.01 매매 · 거래가액 486,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 414,720,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남농업협동조합(변경전 영동농업협동조합) / 470,321,547원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.08 영동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 근저당이 하루 빠르다
말소기준 이후에는 신용보증기금 577,500,000원, 경기수산업협동조합 550,229,386원, 국민은행 101,794,379원, 서울보증보험 926,000,000원의 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026년 4월 2일 등기된 추정희 씨의 주택임차권도 같은 이유로 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이 있어도 승계되지 않는다
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추정희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2024.04.09 | 2024.03.07 | 2026.04.02 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 없음 |
확정일자는 말소기준보다 빠르지만, 대항요건인 주민등록과 점유가 2024.04.09에 갖춰졌습니다. 따라서 2024.04.08 근저당보다 후순위입니다. 배당요구는 했지만 현재 최저가 414,720,000원을 기준으로 하면 집행비용 6,547,200원을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에도 부족합니다. 임차보증금의 미회수 가능성과 별개로 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 51.2%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 414,720,000원으로 감정가 810,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 감정상 교육연구 및 복지시설로 이용되는 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 동일 용도 물건의 실제 처분 가능성과 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득 금액도 414,720,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 414,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,547,200원 |
| 2. 근저당 · 영동농업협동조합 | 552,000,000원 | 408,172,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,707,523,765원 중 예상 배당은 408,172,800원이며, 미배당액은 2,299,350,965원입니다. 집행비용은 6,547,200원으로 추정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 5층 504호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 로폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역· 대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 감정요항표상 부정형 토지로 교육연구 및 복지시설 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 추정희 씨의 주민등록·점유개시일 2024.04.09와 말소기준 근저당 2024.04.08의 선후관계를 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 이용상태 확인. 감정평가상 교육연구 및 복지시설과 임차권등기의 주거 사용이 서로 다르므로 실제 현황과 점유 형태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가의 51.2%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 용도·유사 물건의 처분 가능성을 따로 검토하세요.
- 명도. 임차인의 대항력은 없지만 점유가 계속되고 있다면 인도명령·명도 협의에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
- 용도·규제. 근린시설 및 교육연구·복지시설 이용 가능 범위, 토지거래허가구역 등 관련 규제를 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않으며 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격보다 ‘용도’가 어렵다
이 사건은 보증금 150,000,000원의 임차인이 존재하지만, 말소기준권리보다 전입·점유가 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 가압류와 임차권등기도 모두 매각으로 소멸하므로 권리관계 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 감정 이용상태가 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 승부처는 실제 용도와 환금성. 이 사건은 그 세 가지를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
