서울서부지방법원 2025타경52388. 은평구 구산동 동우아이파크 6층 602호, 전용 29.53㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권과 그 위험을 뒤집는 확약서입니다. 임차권자 박아현의 전입일은 2022.03.18, 확정일자는 2022.03.14, 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류의 2023.11.29보다 앞서 전입했으므로 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 최저가 147,200,000원에서 배당만 계산하면 보증금 부족분 105,660,800원이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.08 제출한 확약서가 적시돼 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 것입니다. 따라서 이 임차권의 룰상 계산 인수액은 105,660,800원이지만, 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 178-28 동우아이파크 6층 602호 · 서울특별시 은평구 갈현로15길 20-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.53㎡ · 6층 602호 |
| 소유자 | 정기섭 (2022.05.06 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
현재 권리분석의 기준은 2023.11.29 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 은평구 압류와 2025.12.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박아현의 임차권등기는 2024.04.08에 등기됐어도 전입 2022.03.18과 확정일자 2022.03.14를 기초로 하므로 대항력 및 우선변제권이 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박아현 | 주택전부 · 250,000,000원 | 전입 2022.03.18 확정 2022.03.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 1명 |
* 확약이 적용되는 박아현 임차권에 한한 판단입니다. 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 낮아졌고, 현재 최저가는 그보다 낮다
동우아이파크는 18세대, 사용승인일은 2015.03.26이며 대상 전용면적은 29.53㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균 212,250,000원에는 2022년 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 29.53㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2022.10 | 29.53㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.05 | 29.53㎡ | 6 | 250,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 181,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -18.7%입니다. 즉 과거 220,000,000원·250,000,000원 거래만 보고 시세를 높게 잡아서는 안 됩니다. 그럼에도 확약 적용 후 실질취득 147,200,000원은 최근 시세 181,000,000원의 81.3%로 최근 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 박아현 보증금 | 250,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 박아현 보증금 미배당액은 105,660,800원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로 아파트·공원·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, CCTV 설비가 돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 확인 실거래는 4건입니다. 최근 거래는 181,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세는 -18.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건과 박아현 임차보증금 전액에 적용되는지 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 105,660,800원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 212,250,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 181,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -18.7%이므로 과거 220,000,000원·250,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 외부 공간 확인. 6층 호실 외부 일부 약 30㎡ 점유 사용이 조사됐으므로 현황·사용권원·원상회복 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 권리위험을 바꾸고, 시세는 최근 거래로 봐야 한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 147,200,000원에 낙찰받아도 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당액이 105,660,800원으로 나타납니다. 그러나 이번 사건에는 그 임차보증금에 대해 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가인 147,200,000원입니다.
가격은 최근 자료를 기준으로 봐야 합니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 181,000,000원이고 현재 실질취득은 그 81.3%로 낮습니다. 다만 거래 추세가 -18.7% 하락했고, 18세대 소규모 다세대이며 외부 공간 약 30㎡ 점유 사용도 조사됐습니다. 결론적으로 권리 핵심은 확약서 이행 확인, 가격 핵심은 최근 하락 시세와 현황 위험의 동시 검토입니다.
