서울서부지방법원 2025타경52388. 은평구 구산동 동우아이파크 6층 602호, 전용 29.53㎡의 다세대주택입니다. 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,760,000원입니다. 등기부에는 임차인 박아현의 보증금 250,000,000원에 관한 주택임차권이 남아 있습니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 원래대로라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결론을 바꾸는 중요한 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.08. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 해당 임차보증금과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 없을 때 발생하는 금액을 그대로 낙찰자의 부담으로 계산하면 이 사건의 취득원가를 잘못 판단하게 됩니다.
권리문제가 해소되더라도 별도의 확인사항은 남습니다. 감정평가서에는 6층 해당 호실 외부공간 중 약 30㎡를 점유하여 사용 중이라는 사실이 기재되어 있습니다. 또한 비교할 수 있는 최신 실거래는 2025년 1월 거래이며, 최근 거래 추세는 하락세입니다. 이 물건은 확약의 효력·외부공간의 적법한 사용 여부·현재 환금성을 함께 확인해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 178-28 동우아이파크 6층 602호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로15길 20-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.53㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평스라브지붕 · 석재붙임 외벽 |
| 단지규모 / 사용승인 | 18세대 · 2015.03.26 |
| 소유자 | 정기섭 (2022.05.10 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 117,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 | 박아현 · 250,000,000원 (주택도시보증공사 양수) |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약서 반영) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소한다
이 물건은 과거 우리은행 근저당권이 있었지만 2017.04.10 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.11.29 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 은평구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
다만 박아현의 전입신고는 2022.03.18로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.04.08에 이루어졌지만, 등기일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 선행 전입·점유와 확정일자가 확인되므로 원래는 대항력 및 우선변제권을 가진 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
박아현 주택전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.18 확정 2022.03.14 점유개시 2022.03.20 임차권등기 2024.04.08 |
250,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 보증기관 양수 확약 반영 인수 0원 |
주택도시보증공사는 임차인 박아현으로부터 보증금 관련 권리를 양수한 기관으로, 실제 거주 임차인과 별도로 보증금 250,000,000원을 합산할 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 박아현 1명이고, 보증금 채권 역시 중복 계산하지 않습니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
따라서 박아현의 보증금과 관련해 배당 부족액이 발생하더라도, 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인이 해당 부족분을 인수하는 것으로 보지 않습니다. 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.확약 반영 실질 인수액: 0원. 다만 이 확약은 박아현의 임차보증금 관련 권리에 한정되므로, 확약 범위 밖의 별도 임차관계나 점유권원이 확인된다면 그 문제까지 일괄 해소되는 것은 아닙니다. 실제 점유 현황과 확약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮아진 최저가와 하락 추세를 함께 봐야 한다
동우아이파크의 비교 대상은 전용 29.53㎡입니다. 확인되는 실거래는 4건이며, 전체 평균은 212,250,000원입니다. 그러나 2022년 거래가 포함된 전체 평균을 그대로 현재 시세로 사용하면 가격이 높게 평가될 수 있습니다. 따라서 최신 거래인 2025.01의 181,000,000원을 중심으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 29.53㎡ | 3층 | 181,000,000원 |
| 2022.10 | 29.53㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 5층 | 198,000,000원 |
| 2022.05 | 29.53㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.53㎡ | 4건 | 212,250,000원 |
| 최근 거래 기준 | 29.53㎡ | 1건 | 181,000,000원 |
최저매각가 117,760,000원은 전체 실거래 평균의 55.5%이지만, 가격 판단에는 최신 거래 대비 65.1%라는 수치를 우선 적용해야 합니다. 확약이 유효하다면 매수인 실질취득액은 최저가와 같아지는 구조입니다. 따라서 현재 최저가와 확인된 최신 거래 사이에는 가격 차이가 있습니다.
다만 최근 거래 기준액 181,000,000원은 2025.01 거래 1건을 바탕으로 합니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 지표 역시 이 거래를 사용하고 있어, 이를 충분한 최근 거래 표본으로 해석하기는 어렵습니다. 감정가 230,000,000원이나 과거 거래가 250,000,000원을 현재 매도 가능 가격으로 가정해서도 안 됩니다.
따라서 최저가가 최신 거래보다 낮다는 사실만으로 즉시 매각차익이나 현재 시장에서의 할인율이 보장된다고 볼 수 없습니다. 실제 매도 가능 가격은 추가 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,448,640원 |
| 1. 박아현 임차보증금 관련 우선변제 주택도시보증공사 양수채권 |
250,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청 청구 표시 동일 보증금 관련 채권으로 중복 합산하지 않음 |
250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 보증금 양수에 따른 동일 채권은 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 배당표와 우선순위 및 당해세 등 추가 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 취득액도 낮아진다
확약이 없었다면 최저가가 하락할수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 있으므로, 해당 보증금 인수를 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가격 | 확약 미반영 부족액 추정 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 51.2% |
117,760,000원 | 134,688,640원 | 117,760,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% |
94,208,000원 | 157,887,744원 | 94,208,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 32.77% |
75,366,400원 | 176,390,195원 | 75,366,400원 |
미배당 부족액은 확약을 적용하지 않은 각 회차의 추정 수치입니다. 확약에 따른 실질취득액은 해당 임차보증금의 인수를 0원으로 본 금액이며, 취득 부대비용은 별도입니다. 향후 유찰 회차의 가격은 시나리오로, 실제 매각조건과 확약의 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공원, 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재하는 주거지역이며, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.03.26 사용승인된 18세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 및 CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래허가구역 지정사항도 확인됩니다. 입찰 및 취득 시 해당 물건에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,116,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 396.0㎡입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 확인되는 동일 면적 실거래가 4건입니다. 최신 거래 이후의 시세 판단에 활용할 자료가 제한적이고, 최근 거래 추세도 -18.7%여서 매각 시 예상가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
이 공간이 해당 호실의 적법한 전유부분인지, 공용부분인지, 별도의 사용권원에 따른 점유인지를 확인해야 합니다. 감정평가서에 점유 사실이 기재돼 있다는 이유만으로 매수인의 독점적 사용권이 인정된다고 단정할 수 없습니다.
향후 사용 제한, 원상회복, 다른 구분소유자와의 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 여지가 있으므로 집합건축물대장, 도면, 관리관계 및 실제 현황을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.04.08 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원본, 적용 대상, 적용 조건 및 현재 유효성을 확인하세요.
- 명목 부족액과 실질 인수액 구별. 현재 회차의 산술상 미배당액은 134,688,640원이지만, 해당 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 중복 계산하지 마세요.
- 보증기관 권리 승계 확인. 주택도시보증공사는 박아현의 보증금 관련 권리를 양수한 기관입니다. 임차인 박아현과 별도로 보증금 250,000,000원을 추가 합산해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재의 실제 거주·점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 외부공간 약 30㎡. 감정평가서에 기재된 외부공간의 범위, 전유·공용 구분, 독점 사용권원, 위법 여부 및 원상회복 가능성을 확인하세요.
- 실거래 보정. 과거 거래가 포함된 전체 평균 212,250,000원보다 최신 거래 181,000,000원을 우선 비교하되, 거래월이 2025.01이라는 점과 -18.7%의 하락 추세를 고려하세요.
- 소규모 단지 환금성. 18세대 규모이며 비교 가능한 실거래가 적습니다. 재매각 시 매수 수요와 가격 형성 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하고, 취득 시 별도 자금계획에 반영하세요.
- 규제 및 원본 대조. 토지거래허가 관련 적용 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력과 물건의 실제 가치”
이 사건을 감정가 230,000,000원에서 117,760,000원까지 내려온 단순한 저가 경매물건으로만 이해해서는 안 됩니다. 임차보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하며, 확약을 제외한 산술상 부족액은 134,688,640원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약한 점 때문에 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
확약이 유효하다면 최저가 117,760,000원과 실질취득액은 일치합니다. 이는 최신 실거래 181,000,000원보다 낮지만, 해당 거래는 2025년 1월의 제한된 표본입니다. 최근 거래 추세 -18.7%와 단지 평균 3.0회 유찰이라는 사실을 고려하면 과거 시세와 현재 매각 가능 가격을 동일시할 수 없습니다.
특히 외부공간 약 30㎡의 점유가 확인된 만큼 적법한 사용권원과 원상회복 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 권리상 주된 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 외부공간·점유 현황·환금성에는 별도 확인이 남아 있는 물건입니다. 판단의 핵심은 확약서 원본 검증과 실제 매각 가능한 가격, 그리고 외부공간 사용의 적법성에 있습니다.
