서울서부지방법원 2025타경52405. 은평구 신사동 ‘신성에버빌’ 6층 601호, 전용 33.4㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 김기숙은 2022.09.16 소유권을 이전받았고 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 김성한이 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄으며 보증금도 315,000,000원입니다. 따라서 권리표면만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차권 사건입니다.
다만 이 사건은 그 다음 문서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김성한)는 2026.04.01 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약을 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 김성한 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층601호 · 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 33.4㎡ · 지하1층, 지상8층 건물 내 6층 601호 |
| 사용승인 | 2020.07.31 |
| 소유자 | 김기숙 · 2022.09.16 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 201,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
등기상 과거 구산동새마을금고 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 신탁등기 역시 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 김성한은 그보다 훨씬 앞선 2022.09.16 전입·점유·확정일자를 갖췄고 2024.09.26 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성한 | 전유부분 전부 | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 김성한은 보증기관·대위신고자로 표시된 사람이 아니라 등기된 임차권자입니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원. 배당 계산상 룰상 미배당액 117,022,400원과 구분합니다. 이 확약의 효력은 김성한 임차권에 관한 내용입니다.
② 시세 비교 — 64.0%지만 거래시점은 오래됐다
신성에버빌 전용 33.4㎡의 확인 거래는 모두 315,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 시세 집계값 315,000,000원의 64.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 201,600,000원이므로 가격 비교의 기준 역시 이 금액을 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 33.4㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2022.05 | 33.4㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2022.02 | 33.4㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2022.02 | 33.4㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2021.08 | 33.4㎡ | 5 | 315,000,000원 |
표본 5건의 평균·최저·최고가가 모두 315,000,000원이고 최신 거래 역시 2022.07의 315,000,000원입니다. 수치상 최저가는 시세 집계의 64.0%이지만, 확인되는 거래가 2022.07 이후 이어지지 않는 점이 핵심입니다. 과거 거래가와 현재 매각기일 사이의 시간차가 크므로 64.0%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 김성한 보증금 | 315,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 117,022,400원입니다. 다만 2026.04.01 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 201,600,000원 | 117,022,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,280,000원 | 156,777,920원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,024,000원 | 188,582,336원 | 실질 0원* |
대항력 포기 확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 117,022,400원 → 156,777,920원 → 188,582,336원으로 커집니다. 즉 선순위 임차권 사건에서는 낮아지는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 현재 최저가 자체를 실질취득가로 볼 수 있는 이유는 확약이 제출돼 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 33.4㎡ 물건이며, 건물은 지하1층·지상8층, 대상은 6층 601호입니다.
- 주위환경. 신사1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2020.07.31이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신성에버빌은 총 12세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수 4.9회, 낙찰률 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문언과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리. 현재 회차 배당 계산상 미배당 117,022,400원과 확약 반영 실질 인수 0원*은 서로 다른 개념입니다.
- 과거 시세만으로 낙관 금지. 확인 거래는 2021.08~2022.07이고 거래가 모두 315,000,000원입니다. 현재 시점의 가격 판단은 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회인 점을 고려해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역과 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 감정요항표 기재 규제를 입찰 목적과 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이지만, 확약이 승부처”
이 사건을 최저가 201,600,000원만 보고 보면 감정가와 과거 거래가 315,000,000원 대비 64.0%까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 구조는 그렇게 단순하지 않습니다. 임차인 김성한의 보증금이 315,000,000원이고 대항력·우선변제권도 모두 있어, 현재 회차 배당만 놓고 보면 117,022,400원이 미배당됩니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.04.01 확약입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 그 전제에서는 실질취득가도 201,600,000원입니다. 다만 시세 근거가 2022.07까지의 거래에 머물고 총 12세대의 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회라는 점 때문에, 권리 해소와 현재 시세 검증을 분리해서 판단해야 하는 B등급 사건입니다.