서울서부지방법원 2025타경52406. 마포구 연남동 ‘라센트라 연남’ 103동 501호, 전용 48.83㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 769,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 615,200,000원입니다. 단순히 숫자만 보면 실거래 1건 870,000,000원 대비 70.7%라 할인폭이 있어 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차권등기와 명세서상 포기·말소 조건, 그리고 토지 구분지상권 인수권리를 동시에 읽어야 합니다.
정리하면, 실제 임차인은 조경현 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 명세서 비고상 임차권승계인으로 언급되지만, 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 조경현 임차권은 경매개시결정보다 앞서는 권리라 원칙적으로는 인수형 구조입니다. 다만 이 데이터에는 임차인 및 임차권승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있으므로, 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 361-10 라센트라 연남 제103동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.83㎡ · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김현미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 769,000,000원 / 615,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 앞서지만, 포기·말소 조건이 핵심
말소기준은 데이터상 2025.12.22 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.11.01 주택임차권등기입니다. 임차권자 조경현은 전입신고일 2022.10.24, 확정일자 2022.10.17, 보증금 570,000,000원으로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경현 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.10.24 확정 2022.10.17 배당요구 2024.11.01 | 570,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 주택도시보증공사는 명세서 비고상 임차권승계인으로 언급. 실제 임차인은 1명이며 보증금 중복 합산 금지. |
② 시세 비교 — 숫자는 좋아 보이나 표본은 1건뿐
라센트라연남은 데이터상 40세대, 사용승인일 2022.06.27입니다. 동일 전용 48.83㎡ 실거래는 2023.07 6층 870,000,000원 1건만 제공되어 있습니다. 현재 최저가 615,200,000원은 이 실거래 1건 대비 70.7%입니다. 다만 표본이 1건이고 거래시점도 단일 월이라, 이 수치만으로 환금성이나 적정가를 넉넉하게 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.83㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 870,000,000원 |
현재 회차에서는 포기·말소 조건 때문에 보증금 실질 인수액을 0원으로 보므로 실질취득액은 615,200,000원입니다. 이 기준으로만 보면 실거래 1건보다 낮습니다. 하지만 이 물건의 할인은 “권리가 깨끗해서”가 아니라 대항력 임차권, 조건부 말소, 토지 구분지상권, 소규모 단지·단일 실거래 표본을 함께 감수하는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 615,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,552,000원 |
| 1. 임차인 조경현 보증금 (우선변제) | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 570,000,000원 | 36,648,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 매각대금 615,200,000원에서 집행비용 8,552,000원, 임차인 보증금 570,000,000원, 주택도시보증공사 36,648,000원이 배당되고 소유자 교부액은 0원입니다. 주택도시보증공사 미배당액은 533,352,000원으로 표시되나, 명세서상 포기·말소 조건 때문에 임차보증금 반환청구권 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가좌역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 되고, 용도는 다세대·도시형생활주택 기준으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 사용승인일은 2022.06.27입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, CCTV, 현관보안설비, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 846.6㎡, 공시지가 6,762,000원/㎡, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 제한. 철도 저촉, 상대보호구역 저촉, 과밀억제권역 포함, 토지거래계약에관한허가구역 포함 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 라센트라연남은 40세대이고 제공 실거래는 1건입니다. 대단지처럼 거래 표본이 풍부한 물건이 아니므로 보수적으로 가격을 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 포기·말소 조건 원문 확인. 조경현 임차권 및 주택도시보증공사 임차권승계 관련 포기·말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재되어 있는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 을구 10번 구분지상권 확인. 명세서상 인수권리로 표시된 구분지상권은 보증금 확약과 별개입니다. 존속기간, 목적, 권리자, 범위 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준으로만 가격 판단. 이 사건은 확약 반영 시 현재 실질취득 615,200,000원입니다. 확약이 없거나 불완전하면 유찰 회차의 총액은 보증금 570,000,000원 부근으로 고정되는 인수형 구조입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2023.07, 전용 48.83㎡, 6층, 870,000,000원 1건입니다. 표본 1건만으로 공격적인 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·점유·명도. 임차권등기 물건은 점유 상태와 명도 협의가 핵심입니다. 미납 관리비와 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 숫자”보다 조건 확인이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 실거래 1건 대비 70.7%라 매력적으로 보입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 조건입니다. 대항력 있는 임차권등기가 있고, 그 인수 리스크는 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 실질 0원* 처리됩니다. 여기까지 확인되면 현재 실질취득은 615,200,000원입니다. 다만 별도 인수권리인 토지 을구 10번 구분지상권과 40세대 소규모 단지, 실거래 1건이라는 표본 한계가 남습니다. 결론은 조건 확인형 C급 물건입니다. 확약과 구분지상권 원문을 확인하지 않고는 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
