서울서부지방법원 2025타경52414. 은평구 신사동 신성에버빌 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 343,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 274,400,000원입니다. 소유자 함연희는 2021년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 325,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 등기부상 임차권자 서준호입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 5월 17일, 전입과 점유개시는 2021년 7월 16일이며 보증금은 325,000,000원입니다. 2023년 8월 7일 임차권등기가 완료됐고 배당요구도 있어, 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 본건에는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각 조건이 붙었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 매각 조건으로 정리

2020년 8월 5일 설정된 구산동새마을금고 근저당권 2건은 같은 해 11월 24일 해지를 원인으로 모두 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준은 2025년 12월 23일 접수된 강제경매개시결정입니다. 서준호의 임차권등기는 그보다 빠른 2023년 8월 7일에 접수됐고, 전입과 점유는 2021년 7월 16일부터이므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 서준호 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권승계인이자 경매신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금 325,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 서준호는 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄으나, 본건의 매각 조건에 따라 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 표본평균의 90.2%

신성에버빌의 확인된 실거래 8건은 2021년 8월부터 2023년 3월 사이 거래이며, 전용면적은 25.94㎡·33.4㎡·39.74㎡·48.29㎡로 본건 53.92㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 동일 면적의 직접 시세가 아니라 건물 내 면적 혼합 참고표본으로 봐야 합니다.

표본 거래가는 275,000,000원부터 315,000,000원, 평균은 304,375,000원입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득 274,400,000원은 표본평균의 90.2%이고 표본 최저가보다도 600,000원 낮습니다. 반면 감정가 343,000,000원은 표본평균보다 높습니다. 다만 본건과 표본의 면적이 다르고 가장 최근 거래도 2023년 3월이므로, 90.2%만으로 가격 우위를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

* 확약이 없다면 규칙상 임차보증금 미배당 잔액 55,241,600원이 매수인 인수액입니다. 본건은 임차인과 임차권승계인이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 조건 이행 시 실질 인수액을 0원으로 계산했습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 274,400,000원에서 219,520,000원, 175,616,000원으로 내려갈수록 보증금 미배당 잔액은 각각 55,241,600원, 109,353,280원, 152,642,624원으로 커집니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 본건의 가격 메리트는 반드시 잔액 포기와 임차권 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제 아래에서만 성립합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신사1동 주민센터 남서측 인근이며, 다가구·다세대주택, 오피스텔, 아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020년 7월 31일 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트 건물로, 승강기·난방·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 268.4㎡, 완경사의 세로장방형 대지이며 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 오피스텔 이용 물건이며, 건물 경매통계상 평균 유찰 횟수 4.7회·매각률 0.0%로 매수층이 넓다고 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 서준호와 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 말소 실행 절차 확인. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 법원에 확인하세요.
• 확약 실패 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 55,241,600원의 인수가 발생해 총 부담이 329,641,600원이 됩니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 물건입니다. 주거용 아파트와 동일한 금융·세금·임대수요를 전제하지 마세요.
• 면적별 실거래 재확인. 확인된 거래 8건은 본건 53.92㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 인근 유사 오피스텔과 본건 면적의 실거래·매물가를 별도로 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 및 내부 상태를 확인하세요.
• 기계식 주차와 관리비. 기계식 주차설비 이용 가능 차종, 유지비와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 토지거래허가 적용 여부. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 본건 취득 및 이용계획에 적용되는지 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격보다 확약의 실행력이 먼저다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 325,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 274,400,000원을 넘어서는 위험한 인수형입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시해, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

그때의 실질취득 274,400,000원은 건물 내 면적 혼합 실거래 평균 304,375,000원의 90.2%입니다. 다만 표본 면적과 시점이 본건에 정확히 맞지 않고, 12세대 오피스텔 이용 물건에 평균 4.7회 유찰, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 참고상 할인, 환금성은 경계입니다. 입찰의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 포기·말소 조건이 실제로 집행되는지와 재매각 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.