서울서부지방법원 2025타경52435. 연신내역 북동측에 있는 대신홈타운 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자 김경희 씨는 2013.05.06. 거래가액 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현행 권리의 기준점은 2024.09.23. 이종민 명의로 설정된 채권최고액 217,500,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.01.22. 주식회사 한강자산관리대부로 이전됐고, 같은 근저당권을 토대로 2025.12.30. 현재 사건의 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준 근저당과 같은 날 접수된 전세금 5,000,000원의 전세권은 접수번호가 뒤이므로 후순위 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 금액이 생기더라도 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 전입세대는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 102-3 대신홈타운 1층 101호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로37길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 · 철근콘크리트조 4층 중 1층 |
| 대상면적 / 규모 | 64.52㎡ · 총 8세대 · 2001.11.20. 준공 |
| 소유자 | 김경희 (2013.05.06. 거래가액 183,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 298,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 167,008,219원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 현재 남은 기준권리는 2024년 근저당
현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2024.09.23. 설정된 채권최고액 217,500,000원의 근저당권입니다. 같은 날짜에 설정된 전세권은 접수번호 121335로, 근저당권 접수번호 121334보다 뒤입니다. 근저당권 이전과 질권설정은 담보채권의 귀속·배당 관계에 영향을 주지만, 매수인이 등기상 채무를 승계하는 권리는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실질취득 298,400,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가 373,000,000원의 80.0%인 298,400,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 298,400,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 373,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 298,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 80.0% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 후순위 권리 소멸 기준 |
| 권리상 실질취득 | 298,400,000원 | 취득세·명도비·체납관리비 등 제외 |
| 2회 유찰 시 | 238,720,000원 | 감정가의 64.0% |
| 3회 유찰 시 | 190,976,000원 | 감정가의 51.2% |
③ 예상배당표 (매각가 298,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,977,600원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 119,900,000원 | 119,900,000원 |
| 3. 안애순 근저당 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 현대캐피탈 가압류 | 6,830,619원 | 6,830,619원 |
| 5. 한나투자대부 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 이종민 근저당 | 217,500,000원 | 7,691,781원 |
| 7. 이종민 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총 채권액은 508,230,619원, 채권자 배당액은 293,422,400원, 미배당액은 214,808,219원입니다. 채권자의 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이며, 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 3호선과 6호선이 교차하는 연신내역 북동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수시설과 지하주차장 설비가 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 219.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 북동측 소로각지에 접합니다. 공시지가는 3,774,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 다세대를 포함한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있으므로 적용 대상 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 2001.11.20. 준공된 총 8세대의 소규모 다세대이며 대상 호수는 1층입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 개별 시세조사가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 주민등록·사업자등록 관련 자료와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 전세권 확인. 이종민 명의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸 대상이지만, 실제 점유 여부와 매각물건명세서의 인도 관련 기재를 확인하세요.
- 말소 권리 구분. 과거 근저당·가압류·압류·경매개시결정 중 다수는 이미 해지·해제·취하로 말소됐습니다. 설정 내역과 말소 내역을 한 쌍으로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 과거 국세·건강보험·지방자치단체 압류 이력이 있습니다. 등기상 압류는 말소됐지만 배당기준일 현재 당해세와 미납 공과금 존재 여부는 별도로 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 373,000,000원과 최저가 298,400,000원을 인근 불광동 다세대의 면적·층·준공연도·주차조건이 유사한 거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·하자. 공용부분 관리비 체납, 1층의 채광·습기·방범 상태, 주차장 이용 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원, 가격은 아직 미정”
이 물건의 현행 권리관계는 2024.09.23. 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 후순위 전세권을 포함한 나머지 권리가 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 298,400,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 총 8세대, 2001년 준공, 1층 다세대라는 환금성 조건과 임대관계 미상이라는 점을 감안해야 하며, 실거래 비교 없이 감정가의 80.0%라는 할인율만으로 응찰 근거를 만들 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 가격 판단은 보류입니다. 실제 점유와 인근 시세가 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
