서울서부지방법원 2025타경52445. 은평구 녹번동 ‘아임시티’ 10층 1001호, 감정평가 이용상태가 다세대주택으로 기재된 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 박미희이며, 2022.08.03 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 근저당이 아니라 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.29 갑구 5번 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
하지만 여기서 결론이 한 번 꺾입니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 그래서 이 임차권에 관해서는 룰상 인수액을 각주로 남기되, 실질 인수는 0원*으로 반영해야 합니다. 단, 이 포기·말소 조건은 반미영 임차권 및 그 승계 청구에 관한 것이므로, 조건 성립과 말소 처리 여부는 입찰 전 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 160-18 아임시티 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태: 다세대주택 |
| 소유자 | 박미희 (2022.08.03 거래가액 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정평가 주요 상태 | 사용승인일 2021.06.08 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석의 출발점은 을구 1번 주택임차권입니다. 반미영은 임대차계약일자 2022.07.27, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.08.03, 확정일자 2022.09.16로 기재되어 있습니다. 이는 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 보면 대항력 있는 임차권이고, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 그 부족분이 매수인 인수로 넘어오는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
제공된 tenants 기준 실제 임차인은 반미영 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 비고에서 임차권승계인으로 언급되지만, 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 반미영 | 점유개시 2022.08.03 주민등록 2022.08.03 주거(임차권등기) | 확정일자 2022.09.16 배당요구 2024.08.14 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* 룰상 49,910,400원 |
* 실질 0원은 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 값입니다. 조건이 이행되지 않는 경우의 룰상 부족분은 현재 회차 기준 49,910,400원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’ 기준
대항력 임차권이 있는 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 비고상 포기·말소 조건으로 실질 인수가 0원*이므로, 현재 회차의 실질취득은 193,600,000원입니다. 제공된 아임시티 실거래 표본은 2건이고 평균은 249,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 15.97㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 16.45㎡ | 10 | 258,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 249,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득 193,600,000원은 실거래 평균 249,000,000원의 77.8%입니다. 감정가 242,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 감정가의 80% 구간입니다. 다만 실거래 표본은 2022년 2건이므로, 현재 시점의 개별 호수 가격 판단에는 원본 실거래와 현장 상태 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,510,400원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 반미영 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 190,089,600원 | 부족분 49,910,400원 · 포기·말소 조건 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 룰상 부족분은 49,910,400원입니다. 다만 비고상 포기·말소 조건을 반영하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 룰상 미배당과 실질 인수
대항력 임차권 사건은 낙찰가가 내려가면 배당 부족분이 커집니다. 다만 이 사건은 포기·말소 조건이 있으므로, 아래 표에서는 룰상 인수액과 확약 반영 실질 인수를 나누어 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 193,600,000원 | 49,910,400원 | 0원* | 193,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 88,088,320원 | 0원* | 154,880,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 123,904,000원 | 118,630,656원 | 0원* | 123,904,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서부경찰서 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(역촌역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물 내 제10층 제1001호이며, 기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 아임시티 총 세대수는 28세대, 사용승인일은 2021.06.08입니다. 제공 실거래는 2건이며 실거래 평균은 249,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 포기·말소 조건 확인. 이 사건의 결론은 포기·말소 조건이 성립한다는 전제에서만 실질 인수 0원*입니다. 매각물건명세서 원본 문구와 임차권등기 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 별도 인식. 조건이 없다면 현재 회차 기준 미배당 49,910,400원이 매수인 인수로 남습니다. 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 신청채권자 및 임차권승계인으로 언급되지만, tenants 기준 실제 임차인은 반미영 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로, 임대의무기간 및 관련 제한 사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 한계. 제공 실거래는 2022년 2건입니다. 실질취득 193,600,000원은 표본 평균 249,000,000원의 77.8%이나, 현재 호가·실거래·내부상태 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 위험은 조건부로 해소, 가격은 실질취득으로 판단”
이 물건은 대항력 있는 임차권 때문에 겉보기보다 복잡합니다. 보증금 240,000,000원, 현재 회차 배당 후 룰상 미배당 49,910,400원이라는 숫자만 보면 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 매각물건명세서 비고가 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 제시하고 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다. 그래서 결론은 조건부 권리 해소형입니다. 확약 반영 후 실질취득 193,600,000원은 제공 실거래 평균 249,000,000원의 77.8%로 가격 여지는 있으나, 이 결론은 반드시 포기·말소 조건의 원본 확인을 전제로 합니다.
