서울서부지방법원 2025타경52462. 서대문구 북가좌동 상일아트빌 2층 202호, 사용승인일 2016.04.19의 8세대 다세대 물건입니다. 감정가는 393,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저가는 314,400,000원입니다. 권리의 분기점은 2020.07.28 옥지원 근저당권이지만, 임차인 김혜인의 주민등록일자는 2020.05.11, 확정일자는 2020.03.20입니다. 그래서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권 구조를 먼저 봐야 합니다.
다만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 2026.03.30자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 이 확약은 김혜인 임차권에만 적용됩니다. 따라서 이 건의 인수액은 실질 0원*으로 보되, 확약 밖의 다른 임차인이 확인된다면 그 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-124 상일아트빌 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 53.56㎡ · 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김준경 (2020.05.18. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 314,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 있다
말소기준권리는 2020.07.28 을구 3번 근저당권 · 옥지원 350,000,000원입니다. 임차인 김혜인의 주민등록일자 2020.05.11은 말소기준권리보다 빠르므로, 데이터상 대항력은 있음으로 표시되어 있습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜인 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2020.05.11 / 2020.03.20 / 2024.05.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 0원* 주택도시보증공사 확약 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득가가 실거래 평균보다 높다
상일아트빌(5-124)은 총 8세대, 사용승인일 2016.04.19의 다세대입니다. 제공된 실거래는 2건이며, 평균은 311,500,000원입니다. 확약 반영 현재 실질취득가는 314,400,000원이므로, 실거래 평균의 100.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 53.83㎡ | 1 | 303,000,000원 |
| 2021.10 | 53.83㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 311,500,000원 |
현재 최저가만 보면 감정가 대비 80%라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 임차권·확약 구조를 반영한 실질취득가 314,400,000원으로 판단해야 합니다. 이 금액은 실거래 평균보다 2,900,000원 높고, 실거래 최고가 320,000,000원과도 차이가 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,201,600원 |
| 1. 임차인 김혜인 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 39,198,400원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 박상윤 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 옥지원 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 박흥주 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 314,400,000원 기준으로는 김혜인 보증금 270,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전 룰상 금액은 따로 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 314,400,000원 | 0원 | 0원* | 314,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 251,520,000원 | 22,801,280원 | 0원* | 251,520,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 201,216,000원 | 72,401,024원 | 0원* | 201,216,000원 |
*확약 반영 인수 0원은 김혜인 임차권에 한정한 판단입니다. 확약 밖 임차인이 확인되는 경우 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 명지대학교 인문캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물 내 2층 202호입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 서측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대이며 제공 실거래는 2건입니다. 실거래 평균과 현재 실질취득가의 차이가 작아, 매수 후 되팔 때의 가격 여유가 넉넉하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.03.30 확약서 원문과 적용 범위가 김혜인 임차권에 한정되는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 인수 실질 0원*이므로 실질취득가 314,400,000원을 기준으로 실거래 평균 311,500,000원과 비교해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감이 가능하므로 후순위 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차. 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약이 핵심이므로, 낙찰 후 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대, 실거래 2건인 점을 감안해 보수적인 재매각가를 놓고 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”이어도 가격은 별개다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권 때문에 까다로운 물건입니다. 실제로 김혜인의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금도 270,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어, 김혜인 건의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가 314,400,000원은 제공 실거래 평균 311,500,000원보다 높습니다. 확약으로 권리 리스크가 낮아졌다고 해서 곧바로 싸진 것은 아닙니다. 이 물건은 권리는 확약 확인, 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.
