인천지방법원 2025타경513020. 인천 중구 중산동 ‘인천영종동보노빌리티’ 738동 22층 2201호, 전용면적 기준 84.837㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박광훈 씨이며 2015.02.06 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.03.02 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 268,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈 근저당, 국·국민건강보험공단 압류, 케이비캐피탈·엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 422,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가 295,400,000원입니다. 확인된 임차인이 없고 배당 추정상 매수인 승계액도 0원이므로, 별도 인수금액을 더하지 않은 실질취득액 역시 295,400,000원입니다. 가격 비교도 이 실질취득액을 기준으로 보면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513020 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1872-2 인천영종동보노빌리티아파트 738동 22층2201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 84.837㎡ · 28층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 박광훈 · 2015.02.06 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 198,273,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 추정에서 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리 금액은 0원입니다. 말소기준인 교보생명보험 근저당 이후의 우리금융캐피탈 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 295,400,000원 vs 최근 평균 341,333,333원
인천영종동보노빌리티는 총 585세대, 사용승인 기준 2012.08.08 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 341,333,333원입니다. 현재 실질취득액 295,400,000원은 이 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.87㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 19 | 378,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 23 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 384,000,000원 |
| 평균 | 84.837㎡ | 12건 | 341,333,333원 |
최근 거래 범위는 224,000,000원~465,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래금액은 2026.04의 330,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 341,333,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 295,400,000원은 최근 평균의 86.5%로, 가격 비교상 감정가가 아니라 현재 회차 가격에서 시세 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,935,600원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 126,000,000원 | 21,664,400원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 52,496,627원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 29,852,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 477,148,825원 중 290,464,400원이 배당되고 미배당액은 186,684,425원입니다. 배당 추정은 근저당권의 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 인천영종초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 22층 2201호로, 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 대체로 평지이고, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 상태. 감정상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.03.02 교보생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 후순위 미배당 오해 금지. 예상 미배당 186,684,425원은 채권자의 배당 부족액이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 개별 비교. 최근 거래가 224,000,000원~465,000,000원으로 편차가 크므로 22층이라는 층 조건과 내부 상태를 비슷한 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 외국인 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 등 토지이용계획상 제한의 적용 여부를 입찰자 조건에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 현재 가격은 최근 평균 아래”
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 회차 가격과 실제 점유 확인입니다. 교보생명보험 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가 295,400,000원 그대로입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 동일 면적 평균 341,333,333원 대비 86.5%이고, 최신 거래 330,000,000원보다 낮습니다. 감정가 422,000,000원보다 크게 내려온 1회 유찰 구간에서 가격 메리트가 생긴 사례로 볼 수 있습니다. 다만 실제 거래 범위가 224,000,000원~465,000,000원으로 넓으므로, 권리는 양호하되 개별 호수의 상태와 점유를 확인한 뒤 가격을 결정하는 물건으로 정리됩니다.
