서울서부지방법원 2025타경52466. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 201호입니다. 등기상 현재 소유자는 박종철이고, 2017년 10월 27일 매매를 원인으로 거래가액 600,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 6월 30일 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024년 추가 근저당 240,000,000원, 2026년 국 압류, 경매개시결정, 오케이대부캐피탈교대 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

점유자 김민수는 2024년 10월 21일 전입했고 2026년 3월 26일 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2022년 6월 30일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 전북은행 근저당 420,000,000원은 2019년 3월 6일 해지로 말소됐고, 춘향골농업협동조합 근저당 288,000,000원도 2022년 6월 30일 해지됐습니다. 정동식의 전세권 240,000,000원 역시 2021년 3월 17일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022년 6월 30일 관악농업협동조합 근저당입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 김민수의 전입일은 2024년 10월 21일로 말소기준인 2022년 6월 30일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 2026년 3월 26일 접수됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 599,040,000원 가정)

현재 최저가 599,040,000원 기준 채권 합계 846,000,000원 중 590,649,600원이 배당되고, 미배당은 255,350,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 — 할인율만으로는 판단하기 어렵다

감정가는 1,170,000,000원, 현재 최저가는 599,040,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 479,232,000원, 5회 유찰 시 383,385,600원입니다.

다만 이 물건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 일반 공동주택이 아닌 교육연구 및 복지시설 (노인복지시설)이므로, 응찰가를 정할 때 일반 아파트 시세 논리를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구청 북동측 인근이며, 주변은 빌라·단독주택·소규모아파트 등 주거용과 근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도. 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 지하4층·지상12층 건물 내 2층 201호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 현황 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 토지면적은 2,555.0㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 일반 주택이 아니라 노인복지시설입니다. 실제 사용·처분·임대 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 김민수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제 여부 확인이 필요합니다.
• 배당표 보완. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 479,232,000원, 5회 유찰 시 383,385,600원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
• 환금성 검토. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 낙찰가를 산정하지 말고 노인복지시설 수요와 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 용도와 환금성”

권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 관악농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김민수도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 상품성입니다. 감정평가상 노인복지시설이고 실거래 시세 비교 자료가 없어, 3회 유찰로 최저가가 599,040,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 용도·활용성·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.