서울서부지방법원 2025타경52466. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 박종철이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.06.30 관악농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2024.06.03 근저당권 240,000,000원과 2026.01.09 압류, 2026.01.19 경매개시결정, 2026.02.19 가압류 150,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 김민수는 201호에 2024.10.21 전입했고 2026.03.26 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 따라서 보증금이 미상이어도 낙찰자에게 승계되는 보증금은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52466 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 박종철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 479,232,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 539,052,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 201호 | 2024.10.21 | 2026.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
김민수의 전입신고일은 말소기준권리인 2022.06.30보다 뒤인 2024.10.21입니다. 따라서 낙찰자에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 배당요구는 2026.03.26 이루어졌으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 479,232,000원으로 감정가 1,170,000,000원의 41% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 383,385,600원, 6회 유찰 시 306,708,480원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 특히 감정평가상 용도가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 같은 용도·유사 권리관계의 거래 또는 수익가치 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,192,320원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 근저당 · 관악농업협동조합 | 240,000,000원 | 16,039,680원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 846,000,000원 중 예상 배당액은 472,039,680원, 미배당은 373,960,320원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은평구청 북동측 인근. 주변은 빌라·단독·소규모아파트 등 주거용과 근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 현황 노폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 주거용 아파트로 전제하지 말고 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)의 실제 사용·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일·유사 용도의 거래 또는 수익가치를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김민수는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30 관악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김민수 역시 2024.10.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 1,170,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 479,232,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 노인복지시설인 만큼, 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
