서울서부지방법원 2026타경24. 은평구 응암동 대주피오레아파트 102동 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 15층 중 6층입니다. 현재 소유자는 이혜련·최칠수로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2007년 10월 31일 거래가액 450,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다.
권리구조에서 핵심은 말소기준보다 앞서 살아 있는 권리가 보이지 않는다는 점입니다. 과거 국민은행 근저당권 3건은 2007년 10월 22일 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 자인새마을금고 근저당권, 보라매리치대부 근저당권과 은평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 현재 분석상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경24 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 669-1 대주피오레아파트 102동 6층606호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 128.92㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이혜련 2분의 1 · 최칠수 2분의 1 |
| 취득 | 2007.10.31 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 704,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 162,696,213원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인일 | 2003.11.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2007.10.31 신한은행 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 288,000,000원이었고, 2019.09.02 변경등기에는 채권최고액 223,260,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 자인새마을금고 208,000,000원, 보라매리치대부 230,000,000원의 근저당권과 경매개시결정, 은평구 압류가 이어졌으며 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 84.1%
대주피오레는 총 204세대, 사용승인일은 2003.11.28입니다. 대상 면적 128.92㎡와 매칭되는 최근 거래는 3건으로, 최근 12개월 평균은 836,666,666원입니다. 현재 최저매각가 704,000,000원은 이 평균의 84.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 128.33㎡ | 1 | 830,000,000원 |
| 2026.04 | 128.92㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 128.92㎡ | 10 | 880,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 836,666,666원 |
최근 거래 범위는 800,000,000원~880,000,000원이고 최신 거래는 2026년 6월 830,000,000원입니다. 현재 최저가 704,000,000원은 최신 거래보다 126,000,000원 낮고 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 감정가 880,000,000원은 최근 거래 상단과 같지만, 1회 유찰 후 현재 회차에서는 가격 기준점이 704,000,000원으로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 704,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 자인새마을금고 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사보라매리치대부 | 230,000,000원 | 198,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 704,000,000원에서는 집행비용 9,440,000원을 제외한 뒤 채권자에게 694,560,000원이 배당되고, 보라매리치대부에서 31,440,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 시뮬레이션의 신한은행 금액은 288,000,000원 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 31,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 563,200,000원 | 555,168,000원 | 170,832,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 450,560,000원 | 443,654,400원 | 282,345,600원 | 0원 |
채권 미배당액은 유찰이 거듭될수록 31,440,000원에서 170,832,000원, 282,345,600원으로 늘지만, 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 쾌적한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 6층 606호이며 사용승인일은 2003.11.28입니다. 위생·급배수·도시가스·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 단지 입구 측 중로에 접하고 서측 및 북서측으로 세로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 아파트단지 부지이며 지형은 완경사입니다. 공시지가는 5,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 일부 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 704,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 836,666,666원의 84.1%입니다. 최신 거래 830,000,000원과도 함께 응찰 상한을 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2007.10.31 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 신한은행 근저당은 최초 288,000,000원에서 2019.09.02 채권최고액 223,260,000원으로 변경된 등기가 있으므로 원본 내용을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 감정평가서에 기재된 토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 경매 취득 시 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현재 할인폭
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 감정가 880,000,000원에서는 최근 실거래와 큰 차이가 없었지만 한 차례 유찰되면서 최저가가 704,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 836,666,666원, 최신 거래는 830,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 84.1%입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미배당이 아니라 현재 704,000,000원의 가격이 개별 호수의 층·상태·점유조건을 감안해 충분한지입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 단순하지만, 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 실제 점유와 매각물건명세서를 최종 확인하는 것이 필요합니다.
