인천지방법원 2025타경513233. 영종하늘도시한신더휴2차 105동 3층 305호 아파트입니다. 소유자 김지선은 2024.05.07 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 330,530,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 378,400,000원 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사, 인천신용보증재단, 신한카드주식회사 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하니 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 소유권보존 시점인 2024.03.18에 금지사항등기와 거주의무 관련 등기가 기재되어 있고, 둘 다 말소기준인 2024.05.07보다 앞섭니다. 하나는 일정 기간 한국토지주택공사 외의 자에게 소유권을 이전하는 행위를 제한한다는 내용이고, 다른 하나는 거주의무기간 계속 거주 및 위반 시 한국토지주택공사의 매입을 내용으로 합니다. 따라서 금전 인수 0원과 별개로 이 선순위 규제등기의 매각 후 처리 여부가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513233 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1880-2 영종하늘도시한신더휴2차 105동 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 305호 |
| 소유자 | 김지선 · 2024.05.07 소유권이전 · 거래가액 330,530,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 317,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구액 | 367,775,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권보다 선순위 규제등기가 핵심
말소기준은 2024.05.07 주식회사국민은행 근저당권 378,400,000원입니다. 그 뒤에 설정된 삼성카드 주식회사 가압류 13,672,551원, 인천신용보증재단 가압류 27,826,684원, 신한카드주식회사 가압류 5,423,346원 및 2025.10.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.10.30 해제되어 2025.10.31 말소등기가 이루어졌습니다.
② 점유관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서에는 박상준·오희택·김태흥이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2025.09.08로 동일하고 말소기준일 2024.05.07보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오희택 | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태흥 | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 77.8%라는 숫자만 보고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 317,800,000원으로 감정가 454,000,000원의 70%입니다. 단지 실거래 자료에는 2025.11 거래 408,460,000원 한 건이 잡혀 있고 최근 12개월 평균도 동일한 408,460,000원입니다. 이에 대한 최저가 비율은 77.8%입니다.
하지만 이 거래는 84.76㎡이고, 시세 검색 대상면적은 74.75㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 77.8%라는 표면적 할인율을 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기보다, 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.76㎡ | 8 | 408,460,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 1건 | 408,460,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 317,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,249,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 378,400,000원 | 312,550,800원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,672,551원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 27,826,684원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,423,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,800,000원 가정 시 집행비용 5,249,200원과 국민은행 근저당 312,550,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 425,322,581원 대비 총 배당액은 312,550,800원, 미배당액은 112,771,781원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 금전 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 317,800,000원 | 312,550,800원 | 112,771,781원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 222,460,000원 | 218,545,560원 | 206,777,021원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 272,580,689원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 가격 하락이 대항력 있는 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 앞서 본 선순위 규제등기의 효력 문제는 배당표와 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 인천하늘초등학교 남서측 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 영종하늘도시한신더휴2차는 870세대이며 준공일은 2024.01.17입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 305호이며 상·하수도와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 하늘대로 및 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 하늘초등학교 절대보호구역·상대보호구역과 관련됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,180,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 규제등기. 금지사항등기와 거주의무 관련 등기의 매각 후 존속·말소 여부 및 낙찰자 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유자 3명. 박상준·오희택·김태흥의 전입은 2025.09.08로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 시세 면적 대조. 확인된 408,460,000원 실거래는 84.76㎡이고 대상 검색면적은 74.75㎡입니다. 동일 면적 거래 없이 77.8% 할인만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 국민은행 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 가압류는 0원 배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 명도. 대항력 유무와 별개로 현재 점유자의 실제 거주 상태와 인도 일정은 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “317,800,000원”보다 먼저 볼 등기가 있다
가격표만 보면 감정가 454,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 317,800,000원까지 내려왔고, 최근 확인된 단지 거래 408,460,000원의 77.8%입니다. 후순위 권리도 단순합니다. 세 점유자는 모두 말소기준 이후 전입이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론을 가격 할인 하나로 내리기는 어렵습니다. 2024.03.18 금지사항등기와 거주의무 관련 등기가 2024.05.07 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다. 여기에 시세 자료도 대상면적과 일치하지 않는 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 후순위 금전 권리는 정리되지만, 선순위 규제등기와 동일면적 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
