서울서부지방법원 2026타경30. 은평구 대조동 베르디움스테이1 401동 1층133호의 근린시설입니다. 감정가 720,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 460,800,000원입니다. 감정평가 조사 당시 이용상태는 근린생활시설·공실이며 임차인은 확인되지 않았습니다. 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액도 0원입니다.
등기 흐름의 기준점은 2023.03.29. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이고 채무자는 허정민입니다. 이후 국 압류, 하나미소금융재단·서울신용보증재단 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 은평구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 권리 측면보다 가격과 상가 환금성을 더 면밀히 볼 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경30 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 241 베르디움스테이1 401동 1층133호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하2층 지상2층 중 1층 133호 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 허정민 · 2023.03.29 소유권이전 · 거래가액 801,985,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 460,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 487,558,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가 조사 당시 본건은 공실 상태이고 자세한 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2023.03.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 국 압류, 하나미소금융재단·서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 은평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
감정가 720,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 460,800,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율보다 실제 거래가격과의 비교가 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 36.24㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.24㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 36.24㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2023.03 | 36.23㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 462,500,000원 |
12건의 거래금액은 450,000,000원~500,000,000원이고 평균은 462,500,000원입니다. 현재 최저가 460,800,000원은 이 평균의 99.6%입니다. 즉 2회 유찰됐음에도 비교평균과 거의 같은 가격입니다. 최신 거래로 표시된 금액도 2023.03의 500,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,008,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 612,000,000원 | 453,792,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 하나미소금융재단 | 9,145,136원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 460,800,000원 가정 시 집행비용 7,008,000원을 제외한 453,792,000원이 국민은행에 배당되고, 하나미소금융재단과 서울신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권액 631,145,136원 대비 미배당은 177,353,136원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대은초등학교 북동측 인근. 북동측 대로변을 따라 상업용·업무용 건물이 주를 이루는 노선상가지대이며 본건은 주상복합아파트 내 상가입니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 있고 상가 입지여건은 보통인 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 불광역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 조사시점 현재 공실인 근린생활시설입니다. 자세한 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조, 지하2층 지상2층 중 1층 133호. 사용승인일은 2022.12.29이며 위생·급배수, 중앙냉난방, 승강기, 에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 35미터 대로와 남서측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 토지 공시지가는 16,420,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율에만 기대지 않기. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 실거래 평균의 99.6%입니다. 감정가 대비 할인보다 실제 매입가치 검증이 우선입니다.
- 비교 실거래의 적합성 확인. 거래 12건은 36.23~36.24㎡이고 본건 비교면적은 43.82㎡로 일치하지 않습니다. 거래월도 모두 2023.03입니다.
- 공실 상가 현장 확인. 조사 당시 공실입니다. 실제 점포 위치, 가시성, 동선, 현재 사용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 시나리오 가격은 368,640,000원, 4회 유찰 시 294,912,000원입니다. 현재 460,800,000원과 함께 가격 기준을 비교해 둘 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 국·은평구 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 원본 서류와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 가치
이 사건은 임차인 없이 공실이고 매수인 인수도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 측면에서는 이야기가 다릅니다. 감정가 720,000,000원에서 2회 유찰돼 460,800,000원까지 내려왔지만, 제시된 실거래 12건 평균 462,500,000원의 99.6%에 해당합니다. 더구나 거래시점은 모두 2023.03이고 거래면적도 본건과 일치하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 현재 가격의 실질적인 할인 여부를 별도로 검증해야 하는 근린시설”로 보는 편이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 신중. 공실 상가라는 이용상태와 비교사례의 한계를 함께 감안하면 현재 회차에서 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
