서울서부지방법원 2026타경30. 은평구 대조동 베르디움스테이1 제401동 1층 133호 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 공실로 조사됐으며, 인근에는 불광역과 버스정류장이 있고 대로변 상업·업무시설 및 대규모 아파트 배후지가 형성돼 있습니다.

소유자 허정민은 2023년 3월 29일 거래가액 801,985,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 압류와 가압류가 이어지다가 국민은행의 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 487,558,245원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 대상이 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설이라는 점에 주의해야 합니다. 상가의 적정 가치는 감정가 할인율보다는 실제 임대료, 공실 해소 가능성, 점포의 동선·가시성, 주변 상가 거래가격에 따라 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2023.03.29 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 설정된 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

2023년 신한자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2024년 은평구 압류 역시 해제·말소됐습니다. 다만 이후 새로 설정된 국세·지방세 압류가 존재하므로, 이들 권리의 등기 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위 및 당해세 문제는 구분해서 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 할인율은 크지만 비교 시세가 다르다

현재 최저매각가 368,640,000원은 최초 감정가 720,000,000원의 51.2%입니다. 세 차례 유찰에 따라 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다. 그러나 감정가와 최저가의 차이가 곧 시장가격 대비 할인액을 의미하지는 않습니다.

베르디움STAY1의 실거래 기록에는 평균 462,500,000원, 최저 450,000,000원, 최고 500,000,000원이 나타납니다. 다만 거래 면적은 36.23~36.24㎡, 거래 층은 4~6층으로, 대상인 1층 근린생활시설 43.82㎡와 서로 다릅니다. 거래 시점도 2023년 3월입니다.

대상 상가의 실제 거래사례와 현재 임대 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다. 특히 이번 물건은 공실로 조사돼 임대수익이 확인되지 않았으므로, 최저가만 보고 수익형 부동산으로서의 매력을 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,640,000원 가정)

최저매각가 368,640,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,960,960원을 제외한 362,679,040원이 국민은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당과 소유자 잔여금은 없습니다.

배당표상 전체 채권액은 631,145,136원, 예상 채권자 배당액은 362,679,040원, 미배당액은 268,466,096원입니다. 이 채권액 합계는 국민은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 산정한 값이며, 신청채권자의 실제 청구액과 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류 관련 조세채권 및 당해세 등은 별도로 검토해야 하며, 실제 배당순위와 금액은 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 수익성이 보장되지는 않는다

추가 유찰 시 최저매각가는 294,912,000원, 이후에는 235,929,600원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 국민은행의 청구액 487,558,245원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않으며, 추가 유찰 시에는 예상 배당액이 더욱 줄어듭니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 대조동 대은초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 대로변 상업·업무용 건물 중심의 노선상가지대이며 대규모 아파트 단지가 배후에 있습니다. 감정평가상 상가 입지여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 3호선 불광역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
• 건물. 2022.12.29 사용승인된 주상복합 건물 내 1층 근린생활시설입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 중앙냉난방설비, 승강기 및 에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
• 접근 도로. 북동측 약 35m 대로 및 남서측 약 12m 포장도로에 접합니다. 다만 본건 133호의 실제 출입구 방향, 보행 동선과 점포 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역과 건축선 관련 제한 등이 있습니다. 업종별 영업 가능 여부는 개별 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 감정 당시 내벽은 페인트 마감, 바닥은 PVC타일 마감 상태로 조사됐습니다.
• 환금성. 배후 주거시설과 교통 접근성은 입지상 참고할 요소지만, 공실 상태와 실제 임대수익 미확인, 직접 비교 가능한 상가 거래가격의 부재를 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 재확인. 1층 근린생활시설 43.82㎡와 용도·면적·층·입지조건이 유사한 거래사례를 확인하세요. 다른 층·면적의 거래 평균을 본건 시세로 직접 적용하지 마세요.
• 임대수익 검증. 공실 상태에서 실제 임차인을 구할 수 있는지, 예상 보증금과 월세 및 주변 공실 수준을 확인하세요. 중앙냉난방과 공용설비 관련 운영비도 함께 점검해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 최신 현황조사 및 매각물건명세서 확인과 현장 방문을 통해 점유 여부를 다시 확인하세요.
• 세금 관련 압류. 도봉세무서장 관련 국세 압류와 은평구 지방세 압류가 있습니다. 배당순위, 당해세 및 실제 매수인 부담 가능성을 별도 확인해야 합니다.
• 점포 동선. 1층 상가라도 개별 호실마다 유동인구 접근성·노출도·출입구 위치가 다릅니다. 133호의 실제 위치와 보행 접근성을 현장에서 확인하세요.
• 업종 규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내 상가이며 상대보호구역 등 제한이 있습니다. 예정 업종의 인허가 가능성을 확인하세요.
• 관리비·유지비. 공실 중 발생하는 관리비, 중앙냉난방 운영비, 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “51.2% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 상가 가치”

서울서부지방법원 2026타경30은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고 임차인도 없고 감정 당시 공실로 조사돼 등기상 인수 구조는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계와 조세채권은 최종 확인이 필요합니다.

핵심 쟁점은 가격과 환금성입니다. 720,000,000원이던 감정가가 세 차례 유찰로 368,640,000원까지 내려왔지만, 비교 대상으로 제시된 실거래는 본건과 면적·층이 달라 근린생활시설의 적정 시세를 뒷받침하지 못합니다. 현재 임대수익 또한 확인되지 않았습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 감정가 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수 없는 공실 상가입니다. 유사 상가의 최근 거래가격과 실제 임대 가능 금액을 먼저 확인하고, 그 결과를 토대로 입찰가격과 추가 유찰 시나리오를 검토하는 것이 핵심입니다.