413,000,000원
인천지방법원 2025타경513282. 인천 서구 신현동 루원시티 대성베르힐 107동 5층 504호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용되고 있으며 2017년 9월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 25층 건물의 5층 물건입니다. 소유자는 김영민이고, 2018년 2월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
가격부터 보면 신건 감정가 590,000,000원이 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 413,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 580,166,666원, 최신 거래는 2026년 4월 568,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.2%로, 이번 회차에서는 신건 때와 달리 실거래 대비 가격 간격이 크게 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 107동 5층504호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 |
| 비교 면적 | 84.9778㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 건물 | 2017.09.27 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 25층 중 5층 |
| 소유자 | 김영민 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 413,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 321,799,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 담보권 이전이 이어진 구조
김영민의 소유권 취득 후 우리은행, 삼성화재해상보험, 상상인플러스저축은행, 비엔케이캐피탈 순으로 근저당권 설정이 이어졌습니다. 우리은행 근저당권은 2019년 8월 14일 해지됐고, 상상인플러스저축은행 근저당권도 2022년 2월 23일 말소됐습니다. 삼성화재해상보험의 2019년 근저당권은 2025년 7월 8일 한국자산관리공사로 이전됐으며, 비엔케이캐피탈의 2022년 근저당권은 2026년 1월 16일 주식회사더파이널스대부로 이전되고 같은 날 주식회사아이엠캐피탈의 근질권 설정이 이어졌습니다.
임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 현장 방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수가 확인된 사례는 아니지만, 점유·임대관계 확인을 생략해도 되는 사건도 아닙니다.
② 시세 비교 — 4.13억은 최근 평균의 71.2%
대성베르힐은 1,147세대이며 사용승인일은 2017년 9월 27일입니다. 동일면적 비교 대상으로 잡힌 84.9778㎡의 최근 거래를 보면 2026년 3~4월 거래가 555,000,000원~599,000,000원에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 21 | 568,000,000원 |
| 2026.03 | 80.7㎡ | 7 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 12 | 592,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 585,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 599,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 583,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 580,166,666원 |
최근 12개월 평균은 580,166,666원, 최신 거래는 2026년 4월 568,000,000원입니다. 감정가 590,000,000원은 최근 거래권 안에 있었지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최근 거래 최저값 555,000,000원과 비교해도 현 회차 최저가는 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 406,470,000원 |
현재 예상배당은 매각가 413,000,000원에서 집행비용 6,530,000원을 제외한 406,470,000원을 소유자 잔여로 계산하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권 321,799,085원과 등기상 담보권 관계가 존재하므로 실제 배당은 담보권의 실제 채권액·당해세·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 413,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 289,100,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 202,370,000원 | 0원 |
현재 회차의 최저가는 413,000,000원이고, 다시 유찰될 경우 289,100,000원, 그 다음은 202,370,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현중학교 북측 인근. 주변은 아파트단지와 상업·업무용 근린생활시설, 학교, 공원 등이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 가정역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 대성베르힐 1,147세대, 2017년 9월 27일 사용승인 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 5층. 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,048,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사에서 거주인을 만나지 못해 임대 여부가 파악되지 않았습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 담보권 이전등기 확인. 한국자산관리공사, 주식회사더파이널스대부, 주식회사아이엠캐피탈 관련 이전·근질권 등기의 현재 상태와 매각 후 말소 범위를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 580,166,666원뿐 아니라 최신 거래 568,000,000원과 최근 최저 555,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 정해야 합니다.
- 현재 최저가. 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 1회 유찰로 가격 메리트가 생겼지만 개별 호수의 층·향·내부상태 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부는 공부와 인근 유사물건의 평가전례를 참고해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 5.90억에서 4.13억, 이제는 가격 차이가 보인다
이 물건의 감정가는 590,000,000원으로 최근 거래권과 크게 동떨어진 가격은 아니었습니다. 그러나 한 차례 유찰되며 최저매각가가 413,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 580,166,666원의 71.2%가 됐습니다. 최신 거래도 568,000,000원이어서 현재 회차는 실거래 대비 명확한 가격 간격이 있습니다.
현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 거주인을 만나지 못해 임대 여부가 확인되지 않았고, 등기상 담보권 이전·근질권 관계도 이어져 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 매력 구간, 권리는 원본 대조 후 확정. 점유관계와 현재 등기 상태까지 확인된다면 이번 회차의 핵심 경쟁력은 413,000,000원이라는 최저가 자체입니다.
