대전지방법원 2025타경12814. 천안시 서북구 쌍용동 월봉청솔1단지아파트 108동 405호입니다. 전용 50.16㎡, 2000년 사용승인된 아파트로, 현재 소유자는 이지영입니다. 2024년 10월 30일 거래가 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 12월 10일 강현아가 신청한 강제경매가 개시됐습니다.

문제는 경매개시보다 훨씬 앞선 임대차입니다. 강현아는 2022년 2월 22일 임대차계약을 체결했고, 2022년 4월 21일 점유를 시작해 4월 22일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 3월 8일입니다. 이후 2025년 4월 21일 138,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준권리로 제시된 강제경매개시결정일은 2025년 12월 10일입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가 2,252만원을 준비해 취득하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다

과거 등기에는 한국주택은행, 하나은행, 우리은행의 근저당권이 나타나지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거의 큰 채권최고액을 현재 매수인이 떠안을 부채로 합산해서는 안 됩니다.

실제 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 2025년 4월 21일 설정된 강현아의 임차권등기는 2025년 12월 10일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 그 기초가 되는 전입일도 2022년 4월 22일로 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인되는 실제 임차인은 1명, 강현아입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아니라 임차인 본인의 임차권과 배당요구가 확인됩니다. 동일인이 경매 신청채권자로도 기재되어 있으므로 청구액을 별도의 추가 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

대항력 판단. 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞서며, 임차권등기도 존재합니다. 매각물건명세서에서 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 이 임차인은 대항력 있는 인수위험 임차인으로 평가합니다.

우선변제 판단. 확정일자와 배당요구가 확인되어 보증금의 우선배당을 예상할 수 있습니다. 다만 매각대금이 보증금보다 훨씬 적기 때문에 우선배당을 받더라도 보증금 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.

승계 판단. 보증기관 대위변제에 따른 승계 신고는 확인되지 않습니다. 보증기관 승계는 없지만, 매수인은 임차인의 미변제 보증금 잔액을 인수할 수 있습니다. 두 종류의 승계는 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 진짜 취득가는 최근 거래보다 높다

월봉청솔1단지 동일 면적 전용 50.16㎡의 2026년 8월부터 10월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 109,708,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 112,500,000원입니다. 비교는 명목 최저가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

실거래 가격대는 89,000,000원부터 122,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 평균은 109,708,333원이며, 최신 거래는 112,500,000원입니다. 그런데 현재 회차에서 예상되는 실질취득금액은 138,805,378원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,521,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 3.6%를 적용한 추정치입니다. 강현아의 임차보증금 채권과 경매 신청채권은 중복 합산하지 않습니다. 별도 배당 0원은 임차보증금 우선배당 21,715,622원과 구별한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건은 최저매각가가 추가로 낮아지더라도 인수해야 할 임차보증금이 늘어납니다. 그 결과 전체 취득 부담은 보증금 138,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 유찰이 반복된다고 해서 실질취득가가 최저매각가만큼 하락하지 않습니다.

각 회차의 최저가 낙찰과 제시된 예상 배당액을 전제로 계산했습니다. 실질취득금액은 낙찰대금과 매수인 인수액의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 쌍용동 월봉초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 남측 왕복 2차선 포장도로와 단지 내 도로를 통해 접근합니다. 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 4층 405호입니다. 사용승인일은 2000.09.04이며 승강기, 도시가스, 난방, 위생·급배수 및 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용4지구)이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 실제 상태와 현재 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,423세대 아파트단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 89,000,000원에서 122,000,000원까지 편차가 있습니다. 현재 실질취득금액은 이 최고 거래가보다도 높아 재매각 시 가격 부담이 큽니다.
• 경매 이력. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 명목 최저가보다 보증금 인수 구조와 실제 수요를 우선적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 116,284,378원입니다. 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수가 명시되어 있으므로 실제 배당액과 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 결정. 최저가 22,521,000원이 아니라 인수액을 합한 138,805,378원을 기준으로 최근 실거래 평균 109,708,333원 및 최신 거래 112,500,000원과 비교해야 합니다.
• 임대차 원본 검증. 2022.02.22 임대차계약, 2022.04.21 점유개시, 2022.04.22 전입, 2022.03.08 확정일자 및 보증금 실제 지급 증빙을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차권의 관계. 임차인 강현아와 경매 신청채권자가 동일합니다. 청구채권의 근거를 확인하고 보증금을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능성. 을구 7번 임차권등기가 낙찰 이후 어떠한 조건에서 말소될 수 있는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금 포기나 말소를 전제로 계산하면 안 됩니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다. 배당요구와 관련 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도·점유. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 임차인과의 보증금 정산, 인도 가능성 및 명도비용을 점검해야 합니다.
• 관리비와 기타 비용. 공용 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위, 취득세·등기비용 및 추가 지출을 확인해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 6회·7회 유찰 시에도 예상 실질취득은 약 1.39억원에 머뭅니다. 낙찰가 하락만을 기다리는 전략의 가격상 이점은 매우 제한적입니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,252만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 22,521,000원이 아닙니다. 임차인의 보증금 138,000,000원입니다.

현재 회차에서 낙찰받으면 매수인이 예상 인수해야 할 보증금은 116,284,378원이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득 부담은 138,805,378원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 109,708,333원보다 29,097,045원 높습니다. 최근 실거래 최고가 122,000,000원도 웃돕니다.

여기서 더 유찰되더라도 본질은 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인의 실질 부담은 약 1.38억~1.39억원 수준으로 유지됩니다. 5회 유찰이라는 숫자가 안전마진을 의미하지 않습니다.

결국 이 물건은 선순위 임차보증금 인수 구조가 해소되거나 실질 인수의무가 달라지는 확실한 법적 근거가 확인되지 않는 이상, 일반적인 저가 경매물건으로 접근하기 어렵습니다. 명목 최저가에 현혹되지 말고, 실질취득금액과 보증금 승계 위험을 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.