최저가 6,566만원이 아니라 실질취득 1억3,958만원 — 천안 월봉청솔1단지 405호

대전지방법원 2025타경12814. 천안시 서북구 쌍용동 월봉청솔1단지 108동 405호, 전용 50.16㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이지영은 2024년 10월 30일 거래가 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 강현아는 이 집 전체를 임차한 임차권자이기도 하며, 보증금은 138,000,000원입니다.

강현아의 확정일자는 2022년 3월 8일, 점유개시는 2022년 4월 21일, 주민등록일자는 2022년 4월 22일입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 12월 10일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 2025년 4월 21일 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 2026년 3월 16일 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 실질 가격을 결정한다

실제 임차인은 1명입니다. 강현아는 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 직접 임차권을 가진 임차인입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 138,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

등기 이력에는 한국주택은행, 하나은행, 우리은행 명의의 과거 근저당권이 나타나지만, 각각 2003년 7월 15일, 2010년 6월 18일, 2012년 10월 15일 말소 등기도 함께 기록돼 있습니다. 따라서 현재 권리관계와 예상배당표에 기재된 과거 근저당 항목의 반영 여부는 등기 원본과 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다. 다만 현재 배당 시나리오에서는 임차인 배당 후 남는 금액이 없어 이들 항목의 예상배당은 모두 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다

월봉청솔1단지는 1,423세대이며, 비교 대상은 전용 50.16㎡ 동일 면적의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 106,375,000원, 최신 거래는 109,000,000원, 거래 범위는 93,000,000원~125,000,000원입니다.

최저가 65,660,000원만 비교하면 최근 평균의 61.7%로 보이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득액 139,581,880원은 최근 평균보다 33,206,880원 높고, 최신 거래 109,000,000원보다 30,581,880원 높습니다. 최근 표본의 최고 거래가 125,000,000원보다도 14,581,880원 높아 가격 메리트가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

현재 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 매수인에게 직접 승계되는 핵심 금액은 임차보증금 미변제액 73,921,880원입니다. 과거 근저당권은 말소 이력이 함께 확인되므로 실제 채권 존속 여부와 배당 순위는 원본 대조가 필요합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 총부담은 거의 내려가지 않는다

3회 유찰 시 매각가는 45,962,000원으로 내려가지만 인수액은 93,265,316원으로 늘어 총부담이 139,227,316원입니다. 4회 유찰 시에도 총부담은 138,979,121원입니다. 현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 33,486,601원 내려가지만, 실질취득액 감소는 602,759원에 그칩니다. 유찰을 기다리는 것만으로 시세 대비 가격 문제가 해소되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월봉초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 4층 405호이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며, 단지 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·쌍용4지구 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 1,423세대 단지이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되지만, 실질취득액은 최근 거래 최고가보다 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 배제. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차보증금 지급 자료. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 자료를 원본으로 대조하세요.
• 임차권 인수 확인. 매각물건명세서의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 문구와 배당요구 종기 이후 변경 문서를 확인하세요.
• 과거 근저당 정리. 근저당 설정과 말소 이력이 함께 존재하므로 현재 유효한 등기만 남았는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동이 실질취득액에 추가될 수 있으므로 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 물건

이 물건의 표면 최저가는 65,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 138,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득액은 139,581,880원이고, 추가 유찰 시에도 총부담은 138,000,000원대 후반에 머뭅니다.

최근 12개월 동일 면적 평균 106,375,000원, 최신 거래 109,000,000원, 최고 거래 125,000,000원과 비교하면 실질취득액은 모두 높은 수준입니다. 권리구조의 결론은 “임차보증금 잔액 인수”, 가격구조의 결론은 “최근 시세 이상”입니다. 2회 유찰이라는 숫자에 끌려 접근하기보다, 보증금 인수까지 포함한 총부담과 임대차 원본의 진정성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.