대전지방법원 2024타경346. 충청남도 공주시 우성면 신웅리 72-4의 주건축물제2동과 토지를 포함한 식품가공공장 및 사무실 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인마암주식회사이고, 말소기준권리는 2019.10.04. 접수된 남세종농업협동조합의 채권최고액 1,428,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·가처분·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 판단 기준은 단순히 “감정가의 49%”가 아닙니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 토지 7,097㎡와 공장 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 제시외 설비가 함께 움직이는 특수자산입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 우성면 신웅리 72-4 |
| 등기 대상 | 충청남도 공주시 우성면 신웅리 72-4 주건축물제2동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 식품가공공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 7,097㎡ · 공업용 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인마암주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,862,207,300원 / 1,402,481,500원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한일규 / 59,926,438원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 산정되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 말소기준인 남세종농업협동조합의 2019.10.04. 근저당권보다 뒤에 설정된 근저당권·압류·가압류·가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,402,481,500원으로 감정가 2,862,207,300원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 공장·토지의 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,402,481,500원 | 1,386,056,685원 | 1,234,477,483원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 981,737,049원 | 969,519,679원 | 1,651,014,489원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 687,215,934원 | 677,943,775원 | 1,942,590,393원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 1,402,481,500원입니다. 다만 공장·토지의 매매가격은 건물 상태, 설비의 가동 가능성, 인허가, 진입로, 업종 수요에 따라 크게 달라질 수 있어 감정가 할인율과 시장가 할인율을 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,402,481,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,424,815원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남세종농업협동조합 | 1,428,000,000원 | 1,386,056,685원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남세종농업협동조합 | 492,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 임인걸 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 천유미 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,632,241원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 한일규 | 59,926,438원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 여름향기 | 4,599,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 김민석 | 7,260,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 송종우 | 7,855,930원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 84,260,559원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 에이치앤디코리아 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,620,534,168원 중 1,386,056,685원이 배당되고, 1,234,477,483원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 및 매각 대상 메모
- 현황 용도. 식품가공공장 및 사무실로 이용되는 기타 건물과 토지의 일괄매각입니다.
- 토지 조건. 지목은 공장용지, 면적은 7,097㎡이며 공업용·평지·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 107,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 생산관리지역에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·농공단지· 산업시설구역·녹지구역·계획관리지역·제2종지구단위계획구역·성장관리계획구역·완충녹지와 접합니다.
- 포함 설비. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 제시외 차양·수목·관정·수변전설비· 온수보일러·컴프레샤·야채절단기가 매각에 포함됩니다.
- 확인 필요 설비. 기계·기구 중 소재불명 2점은 제외되고, 관정공은 있으나 모터와 인버터 등이 제거된 상태입니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 제시외 컨테이너와 타인 소유 가스저장탱크는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 공장용지, 유사 규모 공장, 실제 영업 가능한 시설의 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계·기구·제시외 설비의 목록과 현장 존부를 감정평가서 원본 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 기계 가동 상태. 소재불명 2점, 관정 모터·인버터 제거 상태, 수변전설비·보일러·컴프레샤· 야채절단기의 작동 여부와 수리비를 확인해야 합니다.
- 소유권 경계. 매각 제외 컨테이너와 타인 소유 가스저장탱크의 위치·철거·사용 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류의 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 이해관계인의 대응 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유·인도. 임차인은 없지만 공장 운영자·점유자·시설물 소유관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장방문으로 확인해야 합니다.
- 인허가·업종. 식품가공공장으로 계속 사용할 수 있는지, 생산관리지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 계획한 업종에 적합한지 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 권리와 가격을 분리해 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2019.10.04. 남세종농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리가 소멸하며 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 권리 인수 위험은 낮은 편입니다.
반면 가격과 자산 측면에서는 신중해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 시장가를 검증할 최근 실거래 비교값이 없고, 이미 2회 유찰된 공장·토지 복합물건입니다. 기계·기구와 제시외 설비가 포함되고 일부는 소재불명 또는 제거 상태이며, 별도 소유 물품도 섞여 있습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제 가동 가능한 자산가치와 향후 매각 가능한 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
