인천지방법원 2025타경513372. 인천 남동구 만수동 신동아아파트 8동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 이병열이며, 2019.07.01 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 166,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 136,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.06.19 이계형 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권과 전세금 10,000,000원의 전세권이 설정됐으며, 2025.10.31 이계형의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 권리의 소멸 여부와 별개로 현장 점유자는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513372 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-426 만수동신동아아파트 8동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 만수로111번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 4층 |
| 비교 면적 | 67.02㎡ |
| 소유자 | 이병열 · 2019.07.01 소유권이전 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2019.07.01 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 136,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 이계형의 근저당권 60,000,000원, 전세권 10,000,000원, 2025.10.31 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 추세는 -0.8%
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월을 우선합니다. 같은 단지 신동아의 비교 면적 67.02㎡는 최근 12개월 7건 평균이 200,428,571원이고 최신 거래는 2026.08 · 199,000,000원입니다. 현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.02㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 67.02㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 67.02㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 67.02㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 67.02㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2026.02 | 67.02㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2025.11 | 67.02㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.02㎡ | 7건 | 200,428,571원 |
전체 12건 평균은 201,083,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 200,428,571원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 75.1%, 전체 평균 대비 비율은 74.8%입니다. 최신 거래 199,000,000원 역시 현재 최저가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,400,000원 | 136,400,000원 |
| 2. 근저당 · 이계형 | 60,000,000원 | 11,193,000원 |
| 3. 전세권 · 이계형 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 206,400,000원 중 147,593,000원이 배당되고, 미배당은 58,807,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 현재 회차에서 이미 70%
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 58,807,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 103,324,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 134,382,410원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매 신청 관련 청구액 40,000,000원에 대해 11,193,000원이 배당되는 시나리오이고, 2회·3회 유찰 시에는 해당 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층 402호이며, 상·하수도·난방·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신동아 · 750세대 · 1990.10.20 준공으로 집계돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,512,000원/㎡이고, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.07.01 국민은행 근저당 채권최고액 136,400,000원이 기준이며, 이후 이계형 근저당·전세권·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 201,083,333원보다 최근 12개월 평균 200,428,571원과 최신 거래 199,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.8%이므로 과거 고가 거래만 보고 시세 상단을 적용하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1990.10.20 준공 단지이므로 동일 면적 실거래와 비교할 때 내부 수리 상태 차이를 반드시 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 58,807,000원 미배당이 생겨도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “1회 유찰 뒤 가격은 매력, 점유 확인은 필수”
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2019.07.01 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 이계형 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 58,807,000원 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 신건 감정가 215,000,000원이 아니라 1회 유찰된 현재 최저가 150,500,000원을 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 200,428,571원의 75.1%이고 최신 거래 199,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세가 -0.8%인 점은 보수적으로 반영해야 하지만, 현재 회차의 가격 할인 폭 자체는 분명합니다. 따라서 권리는 소멸형·가격은 할인형으로 볼 수 있으며, 최종 판단의 핵심은 감정평가에서 미상으로 남은 실제 점유관계와 내부 상태 확인입니다.
