251,200,000원
238,000,000원
서울서부지방법원 2026타경50035. 은평구 갈현동 거성리젠시 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·화장실·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 사용승인일은 2012.10.09입니다. 이 사건은 등기 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 핵심입니다.
말소기준은 2023.11.29 서울세관장 관련 압류입니다. 이후의 국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 손재형은 2022.02.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.02입니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 484-11 거성리젠시 3층 302호 · 연서로25길 24-4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 49.93㎡ · 지상 5층 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·화장실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 허성희 · 2018.03.19 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 251,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손재형 / 267,463,400원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 임차보증금은 남는다
등기상 주택임차권은 2024.02.22 설정됐지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 이미 갖춰진 전입·점유 시점입니다. 손재형의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.02.17로 말소기준보다 선행합니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손재형 | 전유부분 전부 | 267,000,000원 | 2022.02.17 | 2021.11.02 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 손재형 본인의 임차권등기이며, 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
② 시세 비교 — 80% 최저가에도 가격 메리트가 없다
면적 매칭된 실거래 표본은 거성리젠시 2024.12 거래 1건입니다. 전용 48.1㎡, 4층이 238,000,000원에 거래됐고, 시세 집계의 평균·최저·최고도 모두 238,000,000원입니다. 표본 자체가 1건에 불과하므로 가격 판단을 후하게 할 근거는 약합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 48.1㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 238,000,000원 |
현재 최저매각가는 251,200,000원으로 이 실거래 표본의 105.5%입니다. 즉 임차인 인수를 빼고 법원 최저가만 놓고 보더라도 이미 최근 실거래보다 높습니다. 여기에 대항력 있는 보증금 267,000,000원이 최저가를 초과하므로, 이 물건의 시장 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 267,000,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 20,116,800원 |
| 2회 유찰 시 | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 69,653,440원 |
| 3회 유찰 시 | 160,768,000원 | 157,717,248원 | 109,282,752원 |
③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 손재형 보증금 | 267,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 114,706,451원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 손재형 | 267,463,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,316,800원을 제외한 246,883,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 20,116,800원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 서울세관장 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액·배당관계에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 내 3층 302호이며 사용승인일은 2012.10.09입니다.
- 입지. 갈현초등학교 남측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선·6호선 연신내역이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 공시지가는 3,617,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 시세 표본도 1건입니다. 실거래 자료가 얕아 가격 오차를 넉넉히 두고 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 251,200,000원은 이미 실거래 표본 238,000,000원의 105.5%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 구조까지 반영하면 가격 메리트가 없습니다.
- 실질취득 기준 고정. 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커지므로 시세 비교는 보증금 267,000,000원 수준을 기준으로 하세요.
- 임차인 원본 대조. 손재형은 임차권자이면서 경매 채권자입니다. 임대차계약서, 전입세대, 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차 관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 세금·공과금 배당 확인. 서울세관장 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 체납액과 배당순위를 확인해야 합니다. 임차인 미배당액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유관계와 인도 가능 상태를 현황조사·집행기록에서 다시 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대, 실거래 1건이라는 표본 특성상 매도 시 가격 발견과 매수자 확보를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 물건은 아니다”
이 사건은 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 251,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 것처럼 보이지만, 최근 실거래 표본은 238,000,000원이고 최저가 자체가 그 가격의 105.5%입니다. 더 중요한 것은 손재형의 보증금 267,000,000원입니다. 전입일 2022.02.17이 말소기준 2023.11.29보다 빠르고, 현재 배당 시나리오에서도 20,116,800원이 미배당돼 매수인 인수 가능액으로 남습니다.
따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어도 “낙찰가가 내려갔으니 싸졌다”는 방식으로 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 동안 시세 비교의 실질취득 기준은 약 267,000,000원에 고정되고, 그 금액은 최근 실거래 238,000,000원보다 높습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선행 임차보증금과 관계인 여부 확인, 얕은 거래 표본까지 겹칩니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
