서울서부지방법원 2026타경50052. 은평구 갈현동 거성리젠시 2층 201호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 곽병준 씨로, 2010.07.01 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2011.10.04 설정된 구산동새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김정권 씨 근저당권 2건과 2026.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 곽철순 씨가 2010.07.07 전입한 것으로 조사됐는데, 이는 말소기준권리보다 약 1년 3개월 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자와 그 보증금 규모를 확인해야 실질취득가가 완성되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 490-17 거성리젠시 2층 201호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로17길 46-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 곽병준 (2010.07.01 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 209,408,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정권 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심
등기상 현재 살아 있는 담보권 가운데 가장 빠른 것은 2011.10.04 구산동새마을금고 근저당권입니다. 2012.02.20 설정된 같은 금고의 26,000,000원 근저당은 2016.03.02 말소됐고, 2018년에 설정된 김정권 씨의 52,500,000원·45,000,000원 근저당은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽철순 | 201호 · 주거 | 2010.07.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입시점만 놓고 보면 선순위이지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인이 승계할 액수를 0원으로 둘 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 209,408,000원은 실질취득가가 아니라 입찰의 출발가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,731,712원 |
| 1. 근저당 · 구산동새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정권 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 3. 근저당 · 김정권 | 45,000,000원 | 23,176,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 총 담보채권 227,500,000원 중 205,676,288원이 배당되고 21,823,712원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 곽철순 씨의 보증금 자체가 확인되지 않아 임차인 승계액은 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 담보채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 209,408,000원 | 51.2% | 21,823,712원 |
| 4회 유찰 시 | 167,526,400원 | 40.96% | 63,118,970원 |
| 5회 유찰 시 | 134,021,120원 | 32.77% | 96,155,176원 |
유찰이 더 진행되면 표면적인 입찰가격은 167,526,400원, 134,021,120원까지 내려갑니다. 그러나 이 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지는 않습니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 승계될 여지를 함께 따져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산역(지하철 6호선) 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 소규모 공동주택이 자리한 기존 주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 거성리젠시(490-17)는 2009.11.05 준공, 8세대 규모입니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰횟수는 3.0회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽철순 씨 보증금 확인. 보증금 규모가 확인돼야 인수 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 여부 확인. 전입일만으로 배당순위와 최종 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 점유현황 재확인. 감정평가 당시 수회 방문에도 폐문부재였고 내부는 건축물현황도를 기준으로 조사됐습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 유찰 할인율과 실질취득가 분리. 51.2%라는 표면 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 임차인 승계액을 포함해 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차인 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다
감정가 409,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 209,408,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 할인율보다 임차인 확인이 먼저입니다. 곽철순 씨의 전입일 2010.07.07은 말소기준권리 2011.10.04보다 빠르고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득가를 209,408,000원으로 고정하거나 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
등기권리는 단순하지만, 점유관계는 미완성. 8세대 규모 다세대이고 이미 3회 유찰된 만큼 환금성 측면에서도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이 물건의 입찰 여부를 결정하는 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “곽철순 씨 보증금 중 얼마가 최종적으로 매수인에게 남는가”입니다.
