145,280,000원
서울서부지방법원 2026타경50061. 은평구 갈현동 로얄팰리스 4층 403호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태 역시 다세대주택(도시형생활주택, 단지형)이고, 2022년 준공된 6층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 송아름이며, 2022.02.04 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행이 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 297,299,873원입니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 임차권입니다. 백서영은 2022.02.04 임대차계약 및 점유개시, 2022.02.09 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024.02.13 보증금 263,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.26이므로 임차인의 대항력 취득 시점이 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 전형적인 선순위 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 4층 403호 · 서울특별시 은평구 서오릉로22길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 27.34㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 송아름 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 145,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,299,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 승부처
이 사건의 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정으로 선언돼 있습니다. 그런데 임차인 백서영은 그보다 앞선 2022.02.09 주민등록·확정일자를 갖췄고, 2024.02.13 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙대로라면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백서영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.09 | 2022.02.09 | 263,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 백서영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 145,280,000원을 기준으로 집행비용 2,833,920원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 142,446,080원, 보증금 부족분은 120,553,920원입니다.
② 가격 비교 — 확약 이행 시 실질취득 145,280,000원
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 실제로 인수하는 사건이라면 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 확약 조건 이행 시 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 145,280,000원입니다. 따라서 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 27.61㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2022.02 | 27.34㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 283,000,000원 |
비교 실거래는 2건이고 두 거래 모두 283,000,000원입니다. 현재 실질취득 145,280,000원은 이 참고 실거래의 51.3% 수준입니다. 다만 거래월이 2022.02와 2022.09인 반면 매각기일은 2026.08.04입니다. 표본도 2건뿐이므로, 51.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 절대적 저가라고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,920원 |
| 1. 임차인 백서영 보증금 | 263,000,000원 | 142,446,080원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 297,299,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 룰상 미배당액은 120,553,920원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 145,280,000원 | 120,553,920원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 116,224,000원 | 149,203,136원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 92,979,200원 | 172,094,426원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 무시하면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 반대로 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 동일하게 유지되고 이행되면 각 회차에서 그 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 ‘최저가가 내려갔다’보다 확약의 유효성과 조건 이행을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서오릉로 변에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 원거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다.
- 건물. 2022.01.18 준공, 20세대 규모 로얄팰리스. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,986,000원/㎡, 토지면적은 234.0㎡입니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 2건뿐이라 대단지 공동주택보다 시세 판단과 매각 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일한지 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 백서영의 임차권은 보증금 263,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.02.09, 임차권등기 2024.02.13입니다. 확약이 없다면 인수형이라는 사실을 기준점으로 두세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.02와 2022.09 두 건으로 모두 283,000,000원입니다. 2026.08.04 입찰가격을 결정하기에는 거래시점 차이가 큽니다.
- 소규모 다세대 환금성. 로얄팰리스는 20세대입니다. 같은 전용면적이라도 층·상태·주차·임대수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 행정사항을 원본 서류에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약 관련 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 성립하면 실질 인수 0원”
이 사건을 최저가 145,280,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 백서영의 보증금은 263,000,000원이고 현재 회차에서 배당받지 못하는 금액은 120,553,920원입니다. 원칙적으로는 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하므로, 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 실질취득 145,280,000원은 참고 실거래 283,000,000원의 51.3% 수준입니다. 하지만 확인되는 거래는 2022년 2건뿐이고 대상은 20세대 다세대주택입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순한 “반값 경매”가 아니라, 확약이 확실히 유지되는지 먼저 확인하고, 그다음 2026년 현재 시세와 소규모 다세대의 환금성을 검증하는 물건입니다. 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 오래된 거래표본의 재검증입니다.
