서울서부지방법원 2026타경50084. 홍제동 298-1의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건으로, 감정 이용상태는 지하층 주택 2가구, 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구입니다. 1층은 공부상 근린생활시설(소매점)이지만 현황은 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현재 소유관계는 서순종·서묘신이 각 2분의 1 지분을 보유한 공유 형태이며, 서묘신이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받은 구조입니다.
등기 자체보다 더 중요한 것은 임차관계입니다. 등기된 주택임차권은 김예지와 강지혜 2명이고, 현황조사·매각물건명세서에는 서유정과 이동국도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 이 가운데 서유정·이동국은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50084 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 298-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하층 주택 2가구 · 1층 주택 1가구 · 2층 주택 1가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 · 지하1층/지상2층 |
| 토지 | 152.0㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서묘신 2분의 1 · 서순종 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,442,720원 / 785,563,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 1층 공부상 근린생활시설(소매점), 현황 주택 |
① 권리 흐름 — 기준일 전후 임차관계가 핵심
등기상 과거 근저당권과 압류·가등기·이전 경매기록은 이미 말소된 것이 대부분입니다. 현재 사건에서 제시된 권리 기준일은 2026.02.02 경매개시결정입니다. 김예지의 주택임차권등기는 이보다 앞선 2025.12.30에 접수됐고, 전입일은 2022.09.19입니다. 강지혜는 전입·확정일자가 2016.10.19로 앞서지만 임차권등기 자체는 2026.03.13에 접수됐습니다. 현 배당 가정에서는 강지혜 보증금 5,000,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 김예지 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 확정 인수 외에 ‘미상’이 남는다
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강지혜 | 지하층 별지도면 부분 · 전입 2016.10.19 · 확정 2016.10.19 | 5,000,000원 월 350,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 현 배당 가정상 5,000,000원 전액 배당 · 인수 0원 |
| 김예지 | 2층 상부 옥탑호 · 전입 2022.09.19 · 확정 2022.09.19 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 | 5,000,000원 매수인 인수 |
| 서유정 | 전입 2021.08.03 · 배당요구 2026.04.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 인수액 미상 |
| 이동국 | 전입 2021.11.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 인수액 미상 |
③ 가격 판단 — 2회 유찰의 할인율보다 실질취득액을 먼저 본다
감정가 1,227,442,720원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 785,563,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 다음 회차 가정은 628,450,400원(51.2%), 그 다음은 502,760,320원(40.96%)입니다.
하지만 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 배당표상 확정된 매수인 인수액 5,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 790,563,000원이고, 서유정·이동국의 보증금이 확인되면 실질취득액이 더 올라갈 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 785,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,255,630원 |
| 1. 임차인 강지혜 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김예지 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 서묘신 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 770,307,370원 |
현 배당 가정에서는 강지혜의 보증금 5,000,000원은 배당되고, 김예지의 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 서유정·이동국의 보증금은 위 계산에 반영돼 있지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울인왕초등학교 서측 인근으로, 주위에 인왕시장·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 시장 주변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 홍제역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 지하층 주택 2가구, 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구로 이용 중입니다. 1층 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이지만 현황은 주택입니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 주상용, 일반상업지역, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 5,519,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 지하1층/지상2층이며 도시가스 난방, 기본 위생시설과 상하수도 급·배수설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서유정·이동국 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금 규모가 실질취득액을 직접 바꿀 수 있습니다.
- 김예지 인수 반영. 현 배당 가정 기준 5,000,000원은 매수인 부담입니다. 입찰가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 강지혜 배당 상태 재확인. 현재 가정은 5,000,000원 전액 우선변제입니다. 실제 배당 결과가 달라지면 미변제 잔액 인수 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 지하층 2가구, 1층 1가구, 2층 1가구 외에 옥탑호 임차권이 등기돼 있어 현장 점유와 호실 구분을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 1층 용도 확인. 공부상 근린생활시설(소매점), 현황 주택이라는 이용 차이를 향후 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 정비구역 확인. 일반상업지역이면서 정비구역·지구단위계획구역에 포함돼 있으므로 향후 이용·정비 관련 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 ‘인수액’이다
두 번 유찰되어 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 것은 분명한 숫자입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 현 배당 가정만으로도 김예지 보증금 5,000,000원이 매수인에게 남고, 서유정·이동국은 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 아직 닫히지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 785,563,000원은 ‘완성된 매수가’가 아니라 출발점입니다. 확인된 인수액만 더해도 최소 790,563,000원이며, 미상 임차보증금이 추가될 수 있습니다. 보증금 미상 2명의 권리와 금액을 확정하기 전에는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 되는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실체를 어디까지 확정하느냐입니다.
