서울서부지방법원 2026타경50085. 은평구 대조동 모아아파트 101동 2층 201호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 집합건축물대장상 용도는 사무소지만, 감정평가 현황조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 외관상 ‘아파트’라는 명칭만 보고 일반 주거용 아파트와 동일한 물건으로 평가하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 가격 할인 자체보다 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이가 매수·대출·재매각에 어떤 영향을 주는지입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 4월 13일 은평구 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 그 뒤의 이경희 근저당, 신언주 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이선아 임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이선아의 임차보증금은 260,000,000원이지만, 등기부에 기재된 주민등록·점유개시일이 2021년 6월 30일로 말소기준일인 2021년 4월 13일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션 기준으로는 매수인 승계액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 9-21 모아아파트 101동 2층 201호 · 도로명 불광로1길 10 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층 201호 · 사용승인 2013.01.30 |
| 소유자 | 김진희 (2020.02.20 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 196,096,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선아 / 268,106,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 등기상 소유자는 김진희이며, 말소기준은 2021.04.13 은평구 압류입니다. 2022년 이경희 근저당권 156,000,000원, 2024년 신언주 가압류 465,000,000원, 2025년 국민건강보험공단 압류, 2025년 이선아 주택임차권, 2026년 강제경매개시결정이 모두 그 이후입니다. 과거 은평새마을금고 근저당·박향미 전세권·개인 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 기준권리 후 주민등록·점유 2021.06.30 | 확정일자 기재 2021.06.30 · 배당요구 신고 | 0원 |
등기부에는 임대차계약일 2021.03.17, 주민등록일·점유개시일·확정일자 2021.06.30, 임차보증금 260,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구도 2025.07.22에 접수됐습니다. 다만 주민등록·점유가 말소기준일보다 늦어 매수인에게 대항하는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 제공된 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘동일 물건 비교’는 아니다
모아아파트(101동)의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 2월 460,000,000원, 이전 거래는 2021년 7월 445,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 1건과 동일한 460,000,000원이고, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 +3.4%입니다. 현재 최저가 196,096,000원은 최근 12개월 평균의 42.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 51.12㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2021.07 | 51.12㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.12㎡ | 1건 | 460,000,000원 |
그럼에도 가격 방향 자체는 분명합니다. 현재 최저가 196,096,000원은 감정가 383,000,000원보다 크게 낮고, 확인된 최신 거래 460,000,000원보다도 낮습니다. 단지 최근 가격 추세도 -가 아니라 +3.4%여서 하락장 때문에 과거 평균이 부풀려진 사례는 아닙니다. 다만 3회 유찰, 소규모 18세대, 공부상 사무소라는 특성이 이 가격 격차의 원인일 수 있으므로 이를 제거하지 않은 채 “시세의 절반 이하”라는 표현만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,545,344원 |
| 2. 근저당 · 이경희 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신언주 | 465,000,000원 | 36,550,656원 |
| 4. 경매신청채권 · 이선아 | 268,106,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 889,106,300원 중 192,550,656원이 배당되고, 미배당은 696,555,644원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불광역 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·주상용건물·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 불광역(3·6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 토지는 제2종근린생활시설(사무소) 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 2013.01.30 사용승인, 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 모아아파트(101동)는 18세대 규모이고, 확인 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 용도·면적 비교도 불완전해 매각가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 196,096,000원 | 51.2% | 696,555,644원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 156,876,800원 | 40.96% | 735,225,775원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 125,501,440원 | 32.77% | 766,161,880원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 고액 임차보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 다만 낮아지는 가격만큼 채권자 미배당은 커집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 사무소·현황 주거라는 차이가 대출, 취득 후 이용, 임대, 재매각에 어떤 영향을 주는지 금융기관과 관할 행정기관 기준으로 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 이선아의 임대차계약일 2021.03.17, 주민등록·점유·확정일자 2021.06.30, 임차권등기 2025.07.22 및 배당요구 자료를 원문으로 맞춰 보세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이선아로 동일하므로 보증금 지급자료와 채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 비교 보정. 460,000,000원 실거래는 51.12㎡ 거래이고 대상 비교면적 68.14㎡와 다릅니다. 동일 용도·유사 면적 거래를 추가 확인하기 전에는 할인율 42.6%를 그대로 수익률로 보지 마세요.
- 3회 유찰 이유 확인. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 용도·대출·수요 부족 때문인지 현장 중개업소와 금융기관에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 관련 허가구역 기재가 있으므로 본건의 취득·이용에 실제 어떤 절차가 적용되는지 확인하세요.
- 관리비·점유·명도. 주거용 사용이 탐문된 만큼 현재 점유 상태, 체납 관리비, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 물건 성격은 보수적으로”
현재 최저가 196,096,000원은 감정가 383,000,000원의 51.2%이고, 확인된 최근 거래 460,000,000원과 비교해도 숫자상 큰 폭으로 낮습니다. 권리분석에서도 말소기준 뒤의 권리가 소멸하고 임차보증금 260,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니어서 실질취득가는 현재 최저가와 동일한 196,096,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 이 물건을 높은 등급으로 단정하기 어려운 이유도 뚜렷합니다. 근린시설·공부상 사무소, 현황 주거, 18세대 소규모, 3회 유찰, 비교 실거래 면적 불일치가 한꺼번에 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크다. 다만 이 할인율이 실제 투자 메리트인지 용도·환금성 할인인지 검증해야 한다”입니다. 가격은 관심 구간, 물건 성격은 보수적 검증이 필요한 사건입니다.
