서울서부지방법원 2026타경50094. 서울 서대문구 홍제동 동양그린빌라 4층 402호입니다. 사건 용도는 다세대이고 감정요항상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 김홍규이며, 2015.12.22. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 34,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 담보권 가운데 김미련의 75,000,000원 근저당권은 2019.07.01. 말소됐고, 더빌캐피탈대부의 90,000,000원 근저당권도 2025.10.24. 말소됐습니다. 현재 배당구조에 반영된 후순위 담보는 2025.10.24. 설정된 케이와이에셋대부 75,000,000원과 덕산자산관리대부 75,000,000원입니다. 매각 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 5-128 4층 402호 · 도로명 서울특별시 서대문구 세검정로4가길 53 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 / 감정요항상 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 구분건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김홍규 · 2015.12.22. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 덕산자산관리대부 / 52,493,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리, 매수인 인수 0원
말소기준은 2015.12.22. 을구 3번 국민은행 근저당권 34,800,000원입니다. 2025.10.24. 설정된 케이와이에셋대부·덕산자산관리대부의 각 75,000,000원 근저당권과 2026.01.27. 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 158,720,000원으로 감정가 248,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 이 물건의 최근 실거래 금액 기준이 제시되지 않아 시세 대비 할인율을 확정할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 158,720,000원 | 64% | 29,102,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 126,976,000원 | 51.2% | 60,401,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 101,580,800원 | 40.96% | 85,441,331원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금이 줄어들고 채권자 미배당은 29,102,080원에서 60,401,664원, 85,441,331원으로 확대됩니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건의 핵심은 미배당 자체보다 실제 시장가격과 현장 상태를 확인해 응찰가 상한을 정하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,022,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이와이에셋대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사덕산자산관리대부 | 75,000,000원 | 45,897,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 184,800,000원 중 155,697,920원이 배당되고 29,102,080원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대, 감정요항상 집합건축물대장의 이용상태는 연립주택입니다. 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 인왕중학교 북측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통·도로. 인근에 버스정류장이 있고, 본건 토지는 서측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규모·연식. 동양그린빌라는 총 14세대이며 사용승인 관련 기준일은 1996.12.17.입니다. 소규모 공동주택이라는 점은 환금성 검토에 반영할 요소입니다.
- 토지. 토지면적 411.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사이며 공시지가는 3,083,000원/㎡입니다.
- 정비예정구역. 2025.09.17. 지정된 정비예정구역 안에 있으며 건축물 건축, 토지분할, 집합건축물대장 전환 및 전유부분 분할 등에 행위제한이 기재돼 있습니다. 사업 진행 정도와 구체적 제한은 관할구청 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 취득 전 적용 대상과 허가 요건을 관할기관에 확인해야 합니다.
⑤ 현장·서류에서 꼭 확인할 것
- 4층 복도 현황. 4층 복도가 건축물현황도 평면도와 일부 상이하다고 명시돼 있습니다. 실제 점유·공용부분 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 1층 면적이 등기사항전부증명서 210.53㎡, 집합건축물대장 210㎡로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
- 점유·임차관계. 신고된 임차인은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 전입세대, 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 정비사업 진행 단계. 정비예정구역 지정만 보고 개발이익을 확정하지 말고, 사업 진행 정도·행위제한·권리산정 관련 사항을 서대문구에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용. 여러 허가구역 지정 내용이 중첩돼 있으므로 매수인 유형과 물건 용도에 실제 어떤 규정이 적용되는지 사전에 확인하세요.
- 응찰가 산정. 최저가 158,720,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 이하라고 판단하지 말고, 인근 연립·다세대 실거래와 본건의 층·상태를 비교해 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2015.12.22. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권자에게 미배당 29,102,080원이 생겨도 그것이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰됐고, 동양그린빌라는 14세대 연립주택입니다. 여기에 4층 복도 현황 차이와 정비예정구역의 행위제한, 토지거래허가구역 확인까지 필요합니다. 무엇보다 실거래 가격 기준 없이 감정가 대비 64%만 보고 ‘싸다’고 결론내려서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.
