인천지방법원 2025타경513943. 인천 미추홀구 용현동 삼성빌 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가는 134,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차관계와 미배당 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다.

말소기준은 2020.09.11. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류입니다. 그런데 주택임차권과 연결된 전입일은 2020.04.27., 확정일자는 2020.04.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표에서도 임차보증금 120,000,000원 중 64,078,120원만 배당되고 55,921,880원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 이 부족분이 인수된다는 전제에서는 최저가 65,660,000원에 낙찰받아도 실제 자금부담은 121,581,880원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계

등기부상 과거 경인북부수산업협동조합·김제수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.11. 비엔케이캐피탈 가압류 14,623,607원입니다. 뒤이어 서울보증보험 가압류, 성남시·부천시·미추홀구 압류, 강제경매개시결정 등이 붙었고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·보증기관 — 중복 합산 금지, 확약도 범위를 봐야 한다

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 120,000,000원을 다른 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인 표기는 2명입니다. 특히 ‘한국토지’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격의 함정 — 6,566만원이 아니라 약 1.216억원

현재 회차 배당 가정은 65,660,000원입니다. 집행비용 1,581,880원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 64,078,120원이 배당되고, 나머지 55,921,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 다음과 같습니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 65,660,000원에서 45,962,000원, 다시 32,173,399원으로 떨어져도 인수액은 반대로 55,921,880원 → 75,265,316원 → 88,805,722원으로 증가합니다. 결국 총 취득부담은 계속 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 최저가 하락이 곧 가격 메리트 확대로 연결되지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다

삼성빌은 8세대, 사용승인일 2010.07.16.이고 대상 면적은 53.56㎡입니다. 확인되는 동일 면적대 실거래는 2022.04, 5층 53.76㎡, 128,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 65,660,000원만 놓으면 이 거래가의 51.3%지만, 이 사건은 최저가가 아닌 실질취득 121,581,880원으로 비교해야 합니다.

실질취득 121,581,880원은 확인된 128,000,000원 거래보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 더구나 비교 거래가 2022.04 한 건뿐이라 2026.09 입찰의 최신 시세를 충분히 설명한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주기 어렵고, 다세대 8세대 규모의 환금성과 임차관계 불확실성을 함께 할인해 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

현재 배당 계산상 임차보증금 미배당 55,921,880원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 임차보증금 배당이 줄고 인수 위험이 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 삼성빌 전체는 8세대입니다.
• 입지. 용현초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 확인 실거래가 1건뿐이고 8세대 다세대여서 가격 검증과 재매각 시 매수층 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 65,660,000원이 아니라 예상 인수까지 더한 121,581,880원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담은 약 120,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
• 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 대항력 포기까지 포함됐는지 반드시 확인해야 합니다. 현재 확인 문구만으로 인수 0원 처리는 어렵습니다.
• 실제 임차인 2명 별도 점검. 보증기관 대위·승계 건을 실제 임차인과 중복 계산하지 말고, 보험·한국토지의 보증금·점유·전입관계를 각각 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 압류 5건 중 당해세 여부를 확인해야 임차보증금 실제 배당과 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 시세 보수적 적용. 확인 거래는 2022.04의 128,000,000원 한 건이므로 2026년 입찰 상한의 단독 근거로 쓰기 어렵습니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 고정형 경매”

이 물건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 134,000,000원에서 두 번 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 임차보증금 120,000,000원 구조를 적용하면 현재 회차의 실질취득은 121,581,880원입니다. 3회 유찰 시에도 121,227,316원, 4회 유찰 시에도 120,979,121원으로 사실상 보증금 수준에서 고정됩니다.

더 중요한 것은 위험이 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 임차권등기 말소동의 확약서는 있으나 대항력 포기까지 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고 외에 실제 임차인 표기 2명 중 보증금·전입관계가 완전히 정리되지 않은 항목도 남아 있습니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 압류와 8세대 다세대의 환금성, 2022년 한 건뿐인 실거래 비교까지 겹칩니다.

결론은 D. 최저가 65,660,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차권등기 말소동의의 법적 효력과 대항력 포기 여부, 실제 임차인들의 권리관계, 세금 우선순위를 원문으로 확정하기 전에는 “인수 0원의 반값 경매”로 평가해서는 안 됩니다.