53,900,000원
인천지방법원 2025타경514004. 인천 서구 검암동 현대렉스빌 에이동 3층 303호, 전용 37.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 박연주택주식회사이고, 2020.05.14. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 112,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권 처리입니다. 말소기준은 2021.12.08. 국의 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입일은 2020.05.06., 확정일자는 2020.04.13.로 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 대항력 있는 임차관계의 보증금 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다.
다만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 을구 9번 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 배당계산상 부족분 57,470,200원은 룰상 금액으로만 남고, 실제 취득비용에 더하지 않습니다. 그러나 확약이 모든 임차 표시를 없애는 것은 아닙니다. 확약 밖 별도 임차 표시 중 하나는 대항력이 확인되고, 또 다른 하나는 전입일·보증금 자체가 미상이라 잔존 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 에이동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.05.14. 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 146,062,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.12.08. 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 9번 한국토지주택공사의 임차권은 등기일이 2022.06.21.이라도 전입 2020.05.06.·확정일자 2020.04.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 대항력의 기초가 선행하므로 배당 부족분의 인수 여부를 반드시 따져야 하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복은 빼고, 미상은 남긴다
| 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 2020.05.06 / 2020.04.13 | 대항력 우선변제 승계 | 보증기관 대위·승계 중복신고 · 부족분 57,470,200원은 확약으로 실질 0원 |
| 보험 | 0원 | 2020.05.06 / 2020.04.13 | 대항력 우선변제 | 확약 밖 별도 표시 · 배당요구 2025.11.17 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확약 밖 · 보증금과 전입일이 확인되지 않아 인수위험 미상 |
보증기관 승계 건은 실제 임차보증금을 새로 하나 더 발생시키는 권리가 아니므로 110,000,000원을 다른 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 반대로, 전입일과 보증금이 미상인 별도 임차 표시를 임의로 0원으로 처리하는 것도 금지입니다. 따라서 본건의 실질취득비용은 확약이 적용되는 주된 임차권만 놓고 보면 최저가 53,900,000원이 하한이지만, 확약 밖 미상 임차관계가 사실로 확인되면 총 취득비용은 더 올라갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면 61.2%지만 하락장과 미상 인수를 함께 봐야 한다
현대렉스빌 전용 37.11㎡ 기준 최신 거래는 2025.10. 88,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 88,000,000원이며, 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.11㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2023.01 | 39.3㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 33.99㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2022.03 | 39.3㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 108,000,000원 |
전체 4건 평균은 108,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 88,000,000원이고, 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 23.3% 낮아진 하락 추세입니다. 감정가 110,000,000원은 이미 최신 거래가 88,000,000원보다 높았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 110,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 146,062,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 부족분이 57,470,200원입니다. 그러나 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차권 부족분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 확약 밖 미상 임차관계는 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 임차권 부담은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 57,470,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 73,349,140원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,411,000원 | 84,464,398원 |
확약을 무시한 순수 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당액이 57,470,200원 → 73,349,140원 → 84,464,398원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 위 금액은 권리구조 설명용 룰상 금액이며 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 서인천고등학교 서측 인근. 공동주택과 다세대주택이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장과 전철역인 검바위역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 303호. 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규모. 현대렉스빌은 21세대, 2011.04.14. 준공입니다. 실거래 표본은 4건으로 많지 않고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상이 을구 9번 임차권 전체인지, 조건이나 예외가 없는지 원문을 확인해야 합니다.
- 한국토지 임차 표시 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다. 이 항목이 핵심 잔존 리스크입니다.
- 보험 임차 표시 확인. 전입 2020.05.06., 확정일자 2020.04.13., 대항력·우선변제권이 표시돼 있으므로 확약 대상 포함 여부를 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 건은 대위·승계로 표시된 보증기관 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 최신 시세 우선. 전체 평균 108,000,000원보다 최근 12개월 88,000,000원과 -23.3% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
- 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말 것. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회이며 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 밖 임차인이 더 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 110,000,000원에서 최저가 53,900,000원까지 내려와 감정가의 49%, 최신 거래 88,000,000원의 61.2%입니다. 그러나 경매에서 가격은 권리가 정리된 뒤에야 의미가 있습니다.
주된 한국토지주택공사 임차권은 전입 2020.05.06.으로 말소기준 2021.12.08.보다 앞서 원래라면 배당 부족분 인수가 발생하는 대항력 임차권입니다. 다행히 이 권리에는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 부족분은 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 하지만 확약 밖 별도 임차 표시가 남고, 그중 하나는 보증금과 전입 자체가 미상입니다.
따라서 결론은 “주된 인수는 해소됐지만 권리 확인이 끝난 물건은 아니다.”입니다. 최근 거래는 88,000,000원이고 시장 추세도 -23.3%로 하락 중입니다. 미상 임차인의 실체와 확약 적용범위를 확인하기 전에는 53,900,000원을 곧바로 실질취득가로 확정하거나 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리는 추가 확인이 선행돼야 합니다.
