부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 권리 자체는 경매로 소멸되는 구조지만, 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 조민수입니다. 전입은 말소기준권리 이전으로 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 현재 배당표 기준 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차보증금 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가

313,000,000원

다세대 감정가격

최저가

250,400,000원

1회 유찰 후 80%

최근 12개월 평균

418,333,333원

최근 거래 3건 기준

매수인 인수

확인 필요

임차보증금 미상

서울서부지방법원 2026타경50150. 서울 은평구 신사동 200-166 소재 지하층102호 다세대주택입니다. 감정가는 3.13억, 현재 최저매각가는 2.504억으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 근저당은 이미 말소된 상태이고 현재 핵심 권리는 갑구 4번 가압류입니다. 해당 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순한 무인수 물건으로 보기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 조민수가 점유자로 확인되고, 전입신고가 말소기준권리 이전으로 판단되어 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 여부는 임차관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2026타경50150
소재지	서울특별시 은평구 신사동 200-166 지1층102호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	강정희
감정가 / 최저가	313,000,000원 / 250,400,000원
신청채권 / 청구	조민수 / 214,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 2025.04.22 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조민수는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사되어, 보증금 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
조민수	지1층 102호	有	확인 필요	해당 없음

⚠️ 대항력 임차인 리스크 전입일은 2021.03.02로 말소기준권리 이전입니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

동일 면적대 최근 거래는 3.4억~4.6억 수준이며 최근 12개월 평균은 418,333,333원입니다. 현재 최저가는 250,400,000원으로 최근 12개월 평균 대비 약 59.9% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.02	55.94㎡	3	455,000,000원
2026.02	57.34㎡	2	460,000,000원
2025.08	55.94㎡	2	340,000,000원
최근12개월 평균	-	3건	418,333,333원

배당 분배 (최저가 250,400,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차보증금 확인 전 실질취득가 판단 필요.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,305,600원
가압류 · 조민수	214,000,000원	214,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	32,094,400원

현재 매각가 기준 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 대항력과 보증금이 확인되는 경우 결과는 달라질 수 있습니다.

✅ 가격 관점 최저매각가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 측면에서는 검토 가치가 있습니다.

⛔ 권리 관점 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 입찰하면 예상하지 못한 인수 부담 가능성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 조민수의 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 실질취득가는 임차관계에 따라 달라질 수 있습니다.
점유 확인. 지1층102호 점유 상태와 현황조사 내용을 재확인하세요.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수다”

이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 낮아진 최저가와 서울 은평구 소재라는 점에서 매력이 있습니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 실제 취득 부담입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 안전한 무인수 물건으로 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 임차관계 확인 이후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	3억 1,300만원
2	2026-06-30	대기	2억 5,040만원

부동산강제경매

가격은 매력적이지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 물건 — 은평구 신사동 지하층102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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