인천지방법원 2025타경514128. 미추홀구 숭의동 다우림 201동 12층 1201호, 전용 59.94㎡ 공동주택(아파트)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 주택임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다. 말소기준은 2025.11.21. 강제경매개시결정이고, 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024.12.12. 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 전입일 2022.11.29., 확정일자 2022.10.13., 보증금 197,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

다만 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 것은 보증기관 신고 1건, 실제 임차인 0명입니다. 또한 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기를 적시하면서도, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출을 함께 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 말소동의 확약서

2018.04.09. 죽변수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,730,000,000원으로 설정됐지만 2018.12.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2025.11.21. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.12.12. 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다.

* 확약이 해당 주택임차권의 말소에 실제로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약이 이행되지 않는 경우 데이터상 원칙 계산은 매수인 인수 94,891,180원입니다. 확인되는 다른 임차인 신고는 없습니다.

② 시세 비교 — 싸지만, 시장은 -14.0% 하락 추세

다우림201동 동일 면적권의 거래는 총 9건이며 전체 평균은 211,833,333원입니다. 하지만 2021~2022년의 245,000,000원·247,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 안 됩니다. 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 185,000,000원입니다.

현재 최저가 104,370,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 56.4%입니다. 확약 이행을 전제로 실질취득도 104,370,000원이므로 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 최근 가격이 과거 거래 대비 -14.0% 하락한 추세입니다. 전체 평균 211,833,333원 대비 49.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

분배표의 기계적 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 부족분 94,891,180원을 매수인 인수로 봅니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 204,761,260원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 다만 본 리포트의 최종 인수 판단은 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 평가합니다.

④ 회차별 인수 계산 — 확약이 없다면 총액은 보증금에 묶인다

확약을 제외하고 원칙적인 대항력 인수 구조만 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 형태입니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질취득이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 수 있는 전제는 임차권등기 말소동의 확약서의 이행입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미추홀구청 북동측 인근 상업지대에 위치하며 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 상업용 및 업무용 건물이 혼재합니다.
• 이용. 건물 각 층은 오피스텔과 공동주택으로 구성돼 있고, 본건은 공동주택(아파트)으로 이용중입니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
• 규모. 다우림201동은 32세대, 사용승인일은 2018.03.29.입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약이 이행되지 않으면 현재 회차의 분배표상 인수액은 94,891,180원입니다.
• 보증기관 중복계상 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 표시가 있는 신고로, 보증금 197,000,000원을 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 185,000,000원이지만 최근 추세는 -14.0%입니다. 전체 평균 211,833,333원만 보고 가격을 평가하지 마세요.
• 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수의 층·상태를 직접 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트는 크지만, 전제조건이 분명하다

현재 최저가 104,370,000원은 최근 거래 185,000,000원의 56.4%이고 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 따라서 확약이 이행돼 선순위 주택임차권의 실질 인수가 0원이 되는 경우 가격 메리트는 분명합니다. 반대로 확약을 제외하면 현재 회차에도 94,891,180원의 인수 계산이 남고, 더 유찰될수록 인수액이 125,656,062원, 147,179,243원으로 늘어납니다. 즉 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차권등기 말소 확약이 실제로 이행되는지입니다. 최근 거래 추세도 -14.0% 하락이므로, 권리 전제는 원본 확인, 가격 판단은 최근 시세 기준으로 접근해야 합니다.