서울서부지방법원 2026타경50154. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 804호로, 감정평가상 복지시설(노인복지시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박종철은 2017년 7월 이 물건을 거래가 440,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 함열신용협동조합이고 청구금액은 210,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 조선주입니다. 임대차계약은 2021.03.23, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.01이고, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 2024.07.10 주택임차권등기가 이루어졌으며, 말소기준권리인 2025.06.05 근저당권보다 앞서 있어 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 현재 최저가 332,595,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 804호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 복지시설(노인복지시설) · 지상12층/지하4층 중 8층 804호 |
| 소유자 | 박종철 (2017.07.05 소유권이전 · 거래가 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 332,595,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.05 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 추가 유찰 땐 인수 발생 가능
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조선주 | 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 2021.04.01 | 2021.04.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 시 승계 |
임차권등기는 2024.07.10 이루어졌고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 보증금 210,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 우선배당됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득가는 최저가와 같은 332,595,000원입니다. 반면 6회 유찰 가정에서는 임차인에게 919,251원이 미배당되어 매수인 인수액도 919,251원으로 표시됩니다.
③ 회차별 인수·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 332,595,000원 | 0원 | 0원 | 332,595,000원 |
| 5회 유찰 시 | 266,076,000원 | 8,449,064원 | 0원 | 266,076,000원 |
| 6회 유찰 시 | 212,860,800원 | 60,000,000원 | 919,251원 | 213,780,051원 |
현재 회차와 5회 유찰 가정에서는 임차보증금 인수액이 0원입니다. 6회 유찰 가정에서는 임차인 미배당 919,251원이 매수인 인수로 전환되어 실질취득액은 매각가보다 그만큼 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 332,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,456,330원 |
| 1. 임차인 조선주 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,138,670원 |
현재 최저가 332,595,000원 가정에서는 임차보증금 210,000,000원과 근저당 60,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여가 57,138,670원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2006.01.20 사용승인된 교육연구 및 복지시설 건물로, 본건은 감정평가상 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트로 전제해 가격이나 수요를 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 은평구청 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층/지하4층 건물 내 8층 804호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 본건은 노인복지시설 용도이고 이미 4회 유찰되었습니다. 일반 주거용 아파트와 같은 매수층을 전제로 하지 말고 실제 사용·처분 가능성을 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당충족 확인. 조선주의 보증금 210,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 배당되는지가 가장 중요합니다. 미배당분이 생기면 대항력 있는 임차권의 승계 문제가 발생합니다.
- 회차가 더 내려갈 때 인수 재계산. 현재 회차와 5회 유찰 가정은 임차인 인수 0원이지만, 6회 유찰 가정에서는 919,251원의 인수가 발생합니다. 회차별로 낙찰가와 인수액을 함께 보세요.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 주거용으로 임의 전제하지 말고 실제 이용·전환·취득 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 41.0%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 판단할 근거는 없습니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 본건 용도와 취득 형태에 실제 어떤 규제가 적용되는지 입찰 전 확인하세요.
- 신청채권자 관계 재확인. 신청채권자는 함열신용협동조합, 청구금액은 210,000,000원입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서·배당요구 내역을 대조해 현재 채권 지위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 최신 권리변동을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 인수 0원이지만, 이 물건의 승부처는 ‘선순위 임차권’
이 사건을 단순히 “감정가 812,000,000원이 332,595,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 가장 중요한 권리는 2021.04.01 대항요건과 확정일자를 갖춘 조선주의 보증금 210,000,000원 임차권입니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 보증금이 전액 회수되어 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 현 회차 실질취득도 332,595,000원으로 계산됩니다.
하지만 이 구조는 배당여력이 줄어드는 순간 달라집니다. 6회 유찰 가정에서는 임차보증금 중 919,251원이 미배당되어 그대로 매수인 인수로 잡힙니다. 동시에 본건은 일반 아파트가 아니라 복지시설(노인복지시설)이고 이미 4회 유찰된 물건입니다. 별도의 실거래 비교값이 없는 만큼 “감정가의 41%니까 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 현재 회차의 인수액 확인, 임차인 배당충족, 용도에 따른 실제 환금성을 함께 보는 사건입니다.
