서울서부지방법원 2026타경50154. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 804호입니다. 겉모습만 주거형 집합건물로 보면 권리구조를 놓치기 쉽지만, 감정평가 이용상태는 명확히 “복지시설(노인복지시설)”입니다. 2006.01.20 사용승인된 지상12층·지하4층 건물의 8층 804호이며, 현재 소유자는 박종철입니다. 박종철은 2017.06.15 매매를 원인으로 거래가액 440,000,000원에 취득했고, 2017.07.05 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 조선주입니다. 조선주는 2021.03.23 임대차계약 후 2021.04.01 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.07.10 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.06.05 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당 60,000,000원이므로, 임차인은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50154 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 804호 · 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 복지시설(노인복지시설) · 지상12층/지하4층 중 8층 804호 |
| 사용승인 | 2006.01.20 |
| 소유자 | 박종철 · 2017.06.15 매매 · 거래가액 440,000,000원 · 2017.07.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 415,744,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2025.06.05 을구 3번 근저당권, 주식회사오케이대부캐피탈교대의 채권최고액 60,000,000원입니다. 그보다 앞서 조선주의 전입·확정일자와 임차권등기가 존재하므로 임차인은 선순위 대항력 임차인입니다. 반대로 2026.01.09 영등포세무서장 처분청의 압류와 2026.02.09 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조선주 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.01 확정 2021.04.01 배당요구 2024.07.10 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
조선주는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2021.03.23, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.01이며, 2024.07.10 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 미배당 보증금이 남지 않습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 812,000,000원, 현재 최저가는 415,744,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
더구나 이 물건은 감정상 이용상태가 아파트가 아니라 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 공동주택과 매수층·금융·용도 제약이 다를 수 있고, 이미 3회 유찰된 사실까지 겹쳐 있습니다. 가격의 절대수준보다 실제 이용 가능성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,557,440원 |
| 1. 임차인 조선주 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,186,560원 |
현재 최저가 415,744,000원에서는 임차인 보증금과 을구 3번 근저당이 모두 전액 배당되고, 소유자 교부액 139,186,560원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금은 세 구간 모두 전액배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 415,744,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 332,595,200원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 266,076,160원 | 51,551,094원 | 8,448,906원 | 0원 |
현재 회차와 4회 유찰 시에는 주식회사오케이대부캐피탈교대의 채권최고액 60,000,000원까지 전액 배당됩니다. 5회 유찰 가격 266,076,160원에서는 이 근저당에 8,448,906원 미배당이 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 제공된 세 회차 모두 조선주의 210,000,000원 보증금은 배당으로 정리되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부·감정상 이용은 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 아파트로 전제한 환금성 판단은 피해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층·지하4층 건물이며, 기본 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 공시지가 3,080,000원/㎡, 토지면적 2,555.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 조선주는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 예상배당상 전액 배당이지만, 실제 배당요구·채권액·배당순위 변동 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 노인복지시설입니다. 주거형 외관만 보고 일반 아파트와 동일하게 대출·사용·매도 가능성을 전제하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 812,000,000원에서 415,744,000원까지 내려왔습니다. 권리 외에 용도·수요·금융·관리상 제약이 응찰을 막았는지 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 실거래 비교 근거가 없는 만큼 감정가 대비 할인율 51.2%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 신청채권자 관계 확인. 함열신용협동조합의 사건 청구액 210,000,000원과 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 본건 용도와 실제 취득형태에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 최종 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 조선주는 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이지만, 현재 최저가 415,744,000원에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 제공된 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 단순한 안전형으로 보기에는 무리가 있습니다. 이미 3회 유찰됐고, 감정상 이용상태가 복지시설(노인복지시설)이며, 동일 조건의 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자가 곧 시세 대비 51.2%라는 뜻은 아닙니다. 권리는 현재 배당표 기준 정리 가능, 가격과 환금성은 보수적. 이 물건의 판단 포인트는 낙찰가보다 먼저 실제 이용·금융·재매각 가능성을 검증하는 데 있습니다.
