서울서부지방법원 2026타경50158. 마포구 합정동 대명풀하우스비 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인되므로 아파트로 보면 안 됩니다. 이 사건은 일반적인 근저당 말소형이 아니라, 갑구 5번 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡힌 구조입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2020.06.03 전입의 임차인 서한비 씨가 있다는 점입니다.
현재 회차의 데이터상 배당표는 보증금 199,500,000원을 전액 배당하는 것으로 되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음”이 명시되어 있습니다. 즉, 권리의 결론은 “깨끗하다”가 아니라 “현재 가격에서는 인수 0원이지만, 추가 유찰부터 인수형으로 바뀐다”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 합정동 440-22 대명풀하우스비 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 22.52㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 신현수 (2020.04.23 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서한비 / 204,279,582원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 늦고, 임차인 전입은 빠르다
말소기준은 2026.02.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 서한비 씨의 주민등록일자는 2020.06.03, 점유개시일자는 2020.05.29입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 임차인으로, 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 등기 자체로는 말소기준 이후라 매각으로 소멸 처리되지만, 그 바탕이 되는 대항력 있는 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계가 아닌 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서한비 | 별지 목록 기재 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 199,500,000원 | 전입 2020.06.03 · 확정 2024.05.08 · 배당요구 2026.03.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 즉 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 보증금 합산 대상은 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 199,500,000원으로 보며, 별도의 보증기관 승계액을 더하면 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 현재는 97.1%, 그러나 ‘최저가 착시’ 주의
대명풀하우스B의 같은 면적 거래 데이터는 2021.06과 2021.08, 총 2건뿐입니다. 실거래 평균은 259,500,000원, 최저 240,000,000원, 최고 279,000,000원입니다. 현재 최저가 252,000,000원은 이 평균의 97.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 22.52㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.06 | 22.52㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 259,500,000원 |
겉으로만 보면 현재 회차는 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 표본이 2건이고, 거래 시점도 2021.06~2021.08로 한정됩니다. 더 중요한 것은 대항력 임차권입니다. 현재는 보증금 전액 배당 가정이라 실질취득이 252,000,000원이지만, 한 번 더 유찰되면 인수액 1,522,400원이 붙고, 3회 유찰 시에는 인수액이 41,277,920원으로 커집니다. 최저가 하락분이 그대로 할인으로 남지 않습니다.
④ 회차별 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 신청채권자 배당 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 252,000,000원 | 0원 | 247,672,000원 | 보증금 전액 배당 가정 · 현재 실질취득 252,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 1,522,400원 | 197,977,600원 | 보증금 일부 미배당 · 인수 위험 발생 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 161,280,000원 | 41,277,920원 | 158,222,080원 | 낙찰가가 내려가도 대항력 보증금 미배당분이 따라붙음 |
⑤ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 서한비 보증금 (우선변제) | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 서한비 | 204,279,582원 | 48,172,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 252,000,000원 가정에서는 집행비용 4,328,000원, 임차보증금 199,500,000원이 먼저 반영되고, 경매개시결정 청구분에 48,172,000원이 배당되는 구조입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 합정동 소재 서울성산초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 환경으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,6호선 합정역 등이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 10~11m, 남측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 대명풀하우스B는 총 8세대, 사용승인일 2015.10.16입니다. 실거래 표본은 2건으로 적어 가격 확신도는 낮게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가. 현재는 인수 0원이나, 추가 유찰 시 인수액이 발생합니다. 낙찰가와 예상 인수액을 합쳐 판단하세요.
- 임차권 원본 확인. 전입 2020.06.03, 점유개시 2020.05.29, 확정일자 2024.05.08, 보증금 199,500,000원의 내용과 배당요구 2026.03.13을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시되어 있습니다. 배당 가능 여부가 입찰가의 핵심입니다.
- 관계인 리스크. 임차인과 신청채권자가 모두 서한비로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 notes 문구를 가볍게 보면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2021.06, 2021.08 두 건뿐입니다. 259,500,000원 평균을 절대 기준으로 두기보다 보수적으로 해석해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “인수 전환”을 봐야 한다
이 물건은 단순한 1회 유찰 다세대가 아닙니다. 현재 최저가 252,000,000원은 실거래 평균 259,500,000원의 97.1%로 보이지만, 그 판단은 현재 회차에서 보증금이 전액 배당된다는 가정 위에 있습니다. 한 번 더 유찰되면 인수액 1,522,400원이 생기고, 3회 유찰 시 인수액은 41,277,920원으로 커집니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 남는 구간에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 부담이 같이 내려가지 않습니다. 권리 난도는 높고, 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득가 기준입니다.
