인천지방법원 2025타경514310. 인천 남동구 간석동 목화빌라 제6동 402호입니다. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택으로, 사용승인일은 1991년 6월 17일입니다. 현재 등기상 소유자는 백중근이며, 2018년 3월 27일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기에는 거래가액 90,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2018년 4월 9일 주식회사맛젤트레이딩 명의로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

문제는 그 근저당권보다 앞선 임차관계입니다. 주택임차권등기에는 임대차계약일 2017년 10월 2일, 확정일자 2017년 10월 10일, 주민등록일 2017년 10월 19일, 점유개시일 2017년 10월 25일이 기재되어 있습니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

더욱 중요한 사실은 명세서에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점입니다. 이 확약서가 해당 주택임차권등기를 정리할 수 있는 중요한 자료인 것은 맞습니다. 다만 말소동의와 대항력 포기는 구별해야 하므로, 확약서의 정확한 문구와 권리자의 권한을 확인하기 전에는 계산상 인수액을 확정적으로 0원 처리하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권

말소기준은 2018년 4월 9일 을구 15번 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권 관련 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계는 별도입니다. 임차권등기가 근저당권보다 늦게 이루어졌더라도, 기존 전입과 점유로 확보한 대항력의 선후관계까지 뒤집히는 것은 아닙니다.

② 임차인·승계 신고 — 실제 임차관계와 중복신고 구별

임차·점유 신고상 보험과 한국토지 2명이 별도 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 71,000,000원 신고는 보험의 보증금에 대한 대위·승계 신고로 분류되어, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 '한국토지' 명의 신고는 인적 사항과 임대차 정보가 불명확하므로 실제 독립 임차인인지, 다른 신고와 중복된 명칭인지는 확인이 필요합니다.

③ 낙찰가 시나리오 — 내려가도 총취득 부담은 거의 그대로

대항력 있는 보증금이 매각대금보다 크면 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 증가합니다. 이 때문에 최저가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금인 71,000,000원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다. 아래는 임차권에 대한 확약 효력 및 추가 임차관계를 반영하지 않은 배당 시나리오입니다.

실질취득 합계 = 최저매각가 + 계산상 미배당 보증금 인수액. 집행비용 추정액 차이 때문에 보증금 71,000,000원보다 소폭 높게 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비 등은 별도입니다. 확약서의 유효한 인수 면제 효과가 확인되면 결과가 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)

최저가 27,097,000원으로 매각되면 추정 집행비용 887,746원을 제외한 금액 전부가 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 그럼에도 보증금 44,790,746원이 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 일반 채권자들의 예상 배당액은 0원이며, 채권자 미배당 추정 총액은 369,371,999원입니다.

위 배당은 제공된 추정 순위와 금액을 따른 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 확약서에 따른 임차권 정리 효과도 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 석정중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 노후 다세대주택, 아파트단지 및 학교가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 수도권 전철 1호선 간석역이 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 노후도. 사용승인일은 1991.06.17이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층입니다. 내부는 폐문 부재로 확인하지 못한 상태이므로 수선 필요 여부, 누수 및 설비 상태를 직접 점검해야 합니다.
• 도로. 북서측 폭 약 12m 도로와 남동측 폭 약 25m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재되어 있으므로 입찰일 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 등기부 제6동과 건축물대장 A6동의 표기 차이는 원본 대조 대상입니다.
• 환금성. 노후 다세대주택으로 내부 상태가 확인되지 않았으며 비교 가능한 최근 실거래가격도 확보되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이나 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 있는 임차관계 확인. 2017.10.19 주민등록과 2017.10.25 점유개시 사실, 실제 임차인 및 현재 점유자를 매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본과 대조하세요.
• 확약서 원문 확보. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서에 대항력 포기·미배당 보증금 인수 면제·말소이행 범위가 포함되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 배제. 한국토지주택공사의 71,000,000원 신고는 보험의 보증금에 대한 대위·승계 신고로 취급합니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 미상 임차인 확인. 한국토지 명의 신고의 실제 인적 사항·보증금·점유개시일·전입일을 확인해야 합니다. 대항력을 확정할 수 없는 별도 점유 위험이 남아 있습니다.
• 실질취득금 기준 판단. 현재 계산상 최저가 27,097,000원에 예상 인수액 44,790,746원을 더하면 71,887,746원입니다. 유찰 후에도 총취득 부담이 보증금 규모에서 유지될 수 있습니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하세요. 비교시세가 확인되지 않은 상태에서는 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.
• 선순위 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 미납 조세의 법정기일, 당해세 여부를 확인하여 예상배당을 재검토하세요.
• 동일 목적물 확인. 등기부상 제6동과 건축물대장상 A6동이 동일 물건인지 건축물대장, 감정평가서, 현장 표시를 확인하세요.
• 내부 상태 및 명도. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 최상층 누수·시설 노후·점유자 인도 협의와 관련 비용을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 경매 진행상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “2,709만원에 낙찰받아도, 2,709만원짜리 집은 아니다”

이 물건의 외형은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 79,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 27,097,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차관계에 대한 미배당 보증금 인수가 현실화된다면 총취득 부담은 71,887,746원으로 올라갑니다. 추가 유찰만으로 이 부담이 크게 줄어들지도 않습니다.

반면 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서는 권리관계를 바꿀 수 있는 중요한 변수입니다. 대항력 포기와 보증금 인수 면제까지 유효하게 성립하는지가 명확해져야 해당 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 또한 한국토지 명의의 독립 임차관계 여부와 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 모든 임차 위험이 정리되었다고 볼 수는 없습니다.

현재 결론은 고위험·입찰 보류(D등급)입니다. 이는 무조건 인수해야 한다는 단정이 아니라, 인수 면제의 법적 효력과 추가 임차관계가 확인되지 않은 상황에서 낮은 최저가만으로 투자 매력을 인정할 수 없다는 판단입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 권리 정리 범위, 실제 임차인 확인, 총취득비용과 최근 시세의 비교입니다.