인천지방법원 2025타경514310. 인천 남동구 간석동의 지상 4층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 감정가는 79,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 38,710,000원입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2018.04.09. 주식회사맛젤트레이딩 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 제공 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

다만 임차권은 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입일 2017.10.19., 확정일자 2017.10.10., 보증금 71,000,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 현재 최저가 시나리오에서는 집행비용 1,096,780원 차감 후 37,613,220원이 우선배당되고, 부족분 33,386,780원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 이 확약이 적용되는 을구 16번 임차권의 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행한 임차권을 먼저 본다

말소기준은 2018.04.09. 설정된 주식회사맛젤트레이딩 근저당권입니다. 씨케이글로벌주식회사 가압류 19,090,000원, 국민건강보험공단 압류, 국세 관련 압류, 주택도시보증공사 가압류 195,000,000원, 경기도광주시·광주시 압류, 2025.11.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 제공 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

반면 임차인의 전입일 2017.10.19.은 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차권 문제를 먼저 해결해야 합니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 71,000,000원은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시되어 있어 다른 임차 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 이 행을 제외하면 실제 임차인 정보는 2명입니다.

② 임차인 — ‘보증기관 승계’와 실제 임차인을 분리

③ 가격 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 38,710,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 27,097,000원, 4회 유찰 시 18,967,900원으로 제시되어 있습니다.

그러나 동일·인근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 특히 선순위 임차권 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조였습니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)

제공 배당 시나리오 기준으로 집행비용 1,096,780원과 임차보증금 37,613,220원에 매각대금이 소진됩니다. 을구 16번 임차권은 배당상 부족분 33,386,780원이 계산되지만, 말소동의 확약서 반영 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물의 제4층 제402호입니다.
• 사용승인. 사용승인일은 1991.06.17.입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 현황. 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했으며 임대관계는 미상입니다.
• 입지. 석정중학교 남서측 인근으로, 주변에는 노후화된 다세대주택·아파트단지·학교 등이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 1호선 간석역이 소재합니다.
• 도로. 북서측 폭 약 12미터 도로와 남동측 폭 약 25미터 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,765,000원/㎡ · 지목 대 · 토지면적 65.3㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 동명칭. 등기사항전부증명서에는 ‘제6동’, 집합건축물대장 표제부에는 ‘A6동’으로 기재되어 있으나 전유부 소유자 등을 기준으로 일치하는 것으로 확인되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 16번 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 확약 밖 실제 임차인 확인. 한국토지는 보증금·전입·확정일자·대항력이 모두 미상입니다. 이 행은 을구 16번 확약과 별도로 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 보증금 71,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세에 해당하면 배당 전 선차감될 수 있습니다.
• 가격 판단 유보. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
• 동명칭 확인. ‘제6동’과 ‘A6동’ 표기가 함께 존재하므로 입찰 대상 호수와 공부를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수조건

이 사건은 감정가 79,000,000원에서 최저가 38,710,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 표면만 보면 가격 하락폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 선순위 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 71,000,000원은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차권으로, 확약이 없다면 현재 회차에서도 33,386,780원의 인수액이 발생하는 구조입니다.

다행히 매각물건명세서에는 을구 16번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권만 놓고 보면 실질 인수는 0원입니다. 그러나 확약 밖 실제 임차 정보 2명 중 한국토지는 보증금과 대항력 자체가 미상입니다. 실거래 시세 비교 근거도 없어 현재 최저가가 시장 대비 싸다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 잔여 임차 미상 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.