서울서부지방법원 2026타경50176. 용산구 갈월동 한강대로 348에 위치한 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 서울역 남동측 인근의 상업·주거 혼재 지역으로, 감정평가상 건물은 상업시설과 주택이 함께 사용되는 복합용도입니다. 소유자는 주식회사리치큐이며, 2022년 1월 11일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 3,404,781,700원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,743,248,000원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트가 아닙니다. 노후 건물, 복수의 실제 임차인, 국세·지방세 압류 및 복합적인 토지 규제가 함께 존재합니다. 감정가 대비 가격 하락과 실제 시장가치 대비 저렴함은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2003년 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2003년 5월 9일 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 김현경, 채권최고액은 200,000,000원이며 2004년 5월 18일 김박정애에게 근저당권이 이전되었습니다. 이는 동일한 근저당권의 이전으로, 별개의 채권최고액을 중복 합산하지 않습니다.

말소기준 이후 등기된 용산구 압류, 국가 압류 및 공원애의 가압류 등은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2022년 김성경 명의로 등기됐던 소유권이전등기말소청구권 관련 가처분도 2026년 3월 24일 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인은 백승민·최수지·김진헌·박영수 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2003년 5월 9일의 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

최수지: 2026.05.12 배당요구 접수 · 김진헌: 2026.05.08 배당요구 접수. 나머지 임차인의 배당요구 접수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

최수지와 김진헌은 배당요구가 확인됩니다. 다만 전입일과 확정일자 외에 보증금 및 실제 임대차 범위가 확인되지 않았으므로 우선변제액과 최우선변제 해당 여부를 확정할 수 없습니다. 확정일자가 확인되는 임차인도 실제 보증금과 관련 요건을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,743,248,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 국세·지방세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당관계는 반영되지 않았습니다. 표의 소유자 잔여액은 실제 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다.

위 산정에서는 근저당권과 공원애 가압류의 합계 341,200,000원이 전액 배당되고, 이 두 채권의 미배당액은 0원입니다. 다만 이는 포함된 채권만을 기준으로 한 결과입니다.

특히 신청채권자 김박정애의 청구액은 195,000,000원으로, 별도 회차별 배당 전망에서는 신청채권자의 배당액이 0원이고 미충족으로 표시됩니다. 반면 위 예상배당표에는 최초 근저당권자 김현경 명의의 근저당권에 200,000,000원이 배정되어 있습니다. 해당 근저당권의 김박정애 명의 이전 사실을 고려하면, 실제 채권 귀속과 배당채권자 표시를 원본으로 대조해야 합니다. 이 표만으로 신청채권자의 변제 여부를 확정할 수 없습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 시세 검증은 별개

현재는 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰에 따른 가격과 배당 전망은 다음과 같습니다.

각 회차의 배당 전망은 확인된 근저당권과 가압류 합계 341,200,000원을 기준으로 작성되었습니다. 실제 배당에서는 세금과 임차채권의 우선순위에 따라 소유자 잔여액 및 각 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 용산구 동자동 소재 서울역 남동측 인근입니다. 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재한 상업·주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 서울역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 지상 3층 건물과 목조 지상 1층 건물로, 사용승인일은 1959.10.04입니다. 노후화 정도와 유지·보수 필요성을 별도 확인해야 합니다.
• 이용상태. 1층은 상업용이며 부속 1층은 주택 등으로 사용됩니다. 2층은 점포와 주택, 3층은 주택 용도입니다. 상업·주거 복합 활용에 따른 점유 및 임대관계 점검이 필요합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 70.7㎡, 일반상업지역입니다. 공시지가는 18,730,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 도시계획. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 대공방어협조구역에 해당합니다. 대로1류(폭 35~40m)에 접하고, 해당 도로 경계선으로부터 3m 건축선 후퇴 조건이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 (지정기간 2025.08.26~2026.08.25)과 아파트 용도 부지 관련 허가구역이 기재되어 있습니다. 매각 및 취득 시점의 실제 적용 여부와 허가대상 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 서울역 인근 입지라는 특성이 있지만, 노후 복합용도 건물과 토지의 가격은 재건축·활용 가능성, 규제, 임대수익 및 건물 상태에 영향을 받습니다. 감정가 대비 유찰 폭만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 갈월동 3-3과 등기상 함께 기재된 3-9, 4-1, 4-5의 관계, 건물·토지의 실제 매각범위 및 공동담보 관계를 확인하세요.
• 임차인 4명 확인. 백승민·최수지·김진헌·박영수의 실제 점유구역, 임대차계약서와 보증금, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건에 관한 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 배당순위에 반영하세요.
• 근저당권 이전 확인. 김현경에서 김박정애로 이전된 을구 6번 근저당권과 경매 신청채권액 195,000,000원의 관계를 원본으로 확인하세요.
• 예상배당 재검증. 소유자 잔여액은 세금·임차인 우선배당을 제외한 추정치입니다. 실제 배당순위와 채권액이 확정된 것으로 받아들이지 마세요.
• 건물 상태 확인. 1959년 사용승인 건물의 구조, 누수, 균열, 주요 설비, 목조 부분의 상태 및 보수비를 현장에서 점검하세요.
• 임대수익 검토. 상업용 1층과 주거용 부분의 실제 사용상태, 임대수익, 공실 가능성 및 향후 활용비용을 확인하세요.
• 개발규제 확인. 지구단위계획, 건축선 후퇴, 경관·고도 관련 규제와 토지거래허가 적용 여부를 관할 기관의 최신 자료로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고, 주변의 유사한 상업·주거 복합건물과 토지 거래사례를 확보하여 실제 시장가치를 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반, 그러나 검증할 것은 여전히 많다”

서울서부지방법원 2026타경50176은 세 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 내려온 복합용도 건물·토지입니다. 말소기준 이후 전입한 실제 임차인 4명은 대항력이 없는 것으로 분류되며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인 보증금이 모두 미상이고 국세·지방세 압류 3건의 배당상 영향도 확정되지 않았습니다. 여기에 1959년 사용승인된 건물의 노후도와 복합용도 특성, 건축·토지이용 규제까지 함께 고려해야 합니다.

특히 최저가 1,743,248,000원은 감정가와 비교한 가격일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 등기상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 점유·세금·건물 상태와 실질 시장가치는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 낙찰가격만큼이나 매각범위와 취득 후 활용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.