🛡 인수 0원 👥 임차 4명 🏷 64% ⚠ 2회 유찰
서울서부지방법원 2026타경50176. 서울 용산구 갈월동 3-3 일대의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 상업용과 주택 등, 2층 점포·주택, 3층 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 3,404,781,700원, 현재 최저매각가는 2,179,060,000원으로 2회 유찰된 64% 회차입니다.
권리의 기준점은 2003.05.09. 을구 6번 김현경 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고, 2004.05.18. 김박정애에게 근저당권이 이전됐습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 갈월동 3-3 · 서울특별시 용산구 한강대로 348 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 1층 상업용·주택 등 · 2층 점포·주택 · 3층 주택 |
| 소유자 | 주식회사리치큐 |
| 감정가 / 최저가 | 3,404,781,700원 / 2,179,060,000원 (2회 유찰·64%) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2003.05.09. 설정된 김현경 근저당권입니다. 이후 2011년 서울특별시용산구 압류, 2014년 국 압류, 2018년 공원애 가압류, 2026년 임의경매개시결정과 국 압류가 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 전입자 4명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.11.04 | 2026.05.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 |
| 최수지 | 2025.08.06 | 2026.05.07 | 2026.05.12 | 없음 | 미상 |
| 김진헌 | 2023.03.14 | 확인 없음 | 2026.05.08 | 없음 | 미상 |
| 박영수 | 2017.02.22 | 2026.05.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 |
네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2003.05.09.보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 시세 근거가 없다
현재 최저매각가는 2,179,060,000원으로 감정가 3,404,781,700원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,743,248,000원(51%), 4회 유찰 시 1,394,598,400원(41%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 1층 상업용, 2층 점포·주택, 3층 주택이 섞인 복합 이용이고 토지까지 함께 평가된 물건이므로 일반적인 단일 주거 호수의 실거래와 동일 선상에서 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,179,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,190,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김현경 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 26번 가압류 · 공원애 | 141,200,000원 | 141,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,813,669,400원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 341,200,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,813,669,400원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울역 남동측 인근이며 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택이 혼재한 상업 및 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 서울역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 1층은 상업용과 주택 등, 2층은 점포·주택, 3층은 주택으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평옥개 지상3층 및 목조 와즙 지상1층 건물이며 사용승인은 1959.10.04.입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 70.7㎡, 공시지가는 18,730,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만 보지 말고, 갈월동 일대의 토지·상가·주택 복합가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 전입자 4명은 대항력이 없지만 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 배당요구와 최우선변제 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 1층 상업용, 2층 점포·주택, 3층 주택의 실제 점유 및 임대 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 건축선 등 토지이용 제한이 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2003.05.09. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 4명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고 임차보증금이 확인되지 않았으며, 무엇보다 현재 최저가 2,179,060,000원을 비교할 실거래 시세가 없습니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “권리 인수는 0원이지만 가격 검증이 필요한 복합용도 물건”으로 보는 게 정확합니다. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 서울역 인근 토지가치, 상업·주거 복합 이용의 수익성, 세금과 임차관계의 실제 금액을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
