인천지방법원 2025타경514441. 인천 중구 신흥동3가 ‘한별프라이빌’ 101동 9층 908호, 전용면적 84.8018㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 류경진은 2025.07.24. 매매를 원인으로 2025.07.25. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 주식회사에프엠펀딩이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.30. 황승업 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.12.03. 주식회사 에프엠펀딩의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 근저당은 2026.02.12. 진성자산관리대부주식회사로 이전됐고, 2026.02.26. 그 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사 명의 채권최고액 156,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이들은 9번 근저당권에 연결된 권리관계이며, 매수인에게 별도의 인수금액으로 합산되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9 한별프라이빌 101동 9층 908호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8018㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 류경진 · 2025.07.24. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에프엠펀딩 / 132,981,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 2004.01.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 현재 배당 시뮬레이션에 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있어, 점유관계를 확정적으로 단순화하기보다는 입찰 전 현황을 최종 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.9%
한별프라이빌은 143세대, 사용승인일 2004.01.26.인 단지입니다. 동일 면적 84.8㎡의 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 234,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.04. 9층 235,000,000원입니다. 현재 최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.8㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 14 | 233,000,000원 |
| 2025.09 | 84.8㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 84.8㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2025.07 | 84.8㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.8㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.8㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.8㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8㎡ | 8건 | 234,000,000원 |
전체 12건 평균은 231,583,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 표본인 최근 12개월 평균 234,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 3.2% 높은 추세이고, 최신 거래가도 235,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가의 할인 폭은 단순히 과거 고가 거래 때문에 부풀려진 착시로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사에프엠펀딩 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 황승업 | 120,000,000원 | 13,679,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 276,000,000원 중 169,679,400원이 배당되고, 미배당액은 106,320,600원입니다. 미배당 채권이 존재하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 경매 청구액은 132,981,088원이며, 위 1순위 배당 시뮬레이션은 을구 9번 근저당의 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,900,000원 | 169,679,400원 | 106,320,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 121,029,999원 | 118,535,579원 | 157,464,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,720,999원 | 82,796,021원 | 193,203,979원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있어, 유찰이 이어지면 매수인의 실질취득가격도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다. 반대로 채권자의 미배당액은 106,320,600원에서 157,464,421원, 193,203,979원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 인천신광초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 중 9층 908호이며, 사용승인일은 2004.01.26.입니다. 위생설비와 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26.~2026.08.25. 지정돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 7,094.2㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한별프라이빌은 143세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 3.2% 높아 가격 흐름은 하락 추세가 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 231,583,333원보다 최근 12개월 평균 234,000,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 172,900,000원은 최근 평균의 73.9%입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태와 인도 가능성을 최종 확인하세요.
- 근저당 권리변동. 2025.07.25. 설정된 9번 근저당은 2026.02.12. 진성자산관리대부주식회사로 이전됐고 2026.02.26. 근질권이 설정됐습니다. 원등기와 후속 등기의 연결관계를 함께 확인하세요.
- 배당액 구분. 경매 청구액 132,981,088원과 근저당 채권최고액 156,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준으로 작성돼 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26.~2026.08.25. 지정돼 있으므로 해당 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 우호적, 점유 확인은 남는다
이 물건의 가장 강한 장점은 구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준권리는 2025.07.25. 주식회사에프엠펀딩 근저당이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 172,900,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 234,000,000원의 73.9%입니다.
가격 흐름도 최근 평균이 이전 거래군보다 3.2% 높은 방향이라 하락장 보정 때문에 할인 메리트를 깎아 볼 사정은 나타나지 않습니다. 이미 1회 유찰돼 감정가 247,000,000원에서 172,900,000원으로 내려온 상태이고, 단지의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 “인수 0원”과 “점유 부담 0”을 같은 말로 보지는 않는 것이 핵심입니다. 종합하면 권리 안전성 양호·현재 가격 경쟁력 있음·점유관계 최종 확인 필요로 정리할 수 있습니다.
