서울서부지방법원 2026타경50208. 은평구 응암동 서강스카이빌 2층 201호, 전용 149.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 940,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 601,600,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2023.11.17. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 702,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 백성수의 120,000,000원 근저당권과 2026.02.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있어, 실제 점유자가 누구인지와 인도·명도 필요 여부는 현장에서 확인할 부분입니다. 권리상 인수금액과 실제 점유 문제는 별개의 체크포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

말소기준권리는 2023.11.17. 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권입니다. 채권최고액은 702,000,000원이고 채무자는 전우대입니다. 그 뒤 2025.02.03. 백성수 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.02.27. 한국비즈니스금융대부의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.7%

가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 서강스카이빌의 최근 12개월 실거래 평균은 827,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 810,000,000원입니다. 현재 최저가 601,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%로 내려와 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +11.1%입니다.

전체 8건의 평균 거래가는 765,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 827,500,000원과 최신 거래 810,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 현재 최저가는 이 두 기준보다 모두 낮아 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 601,600,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액은 822,000,000원, 채권자 예상배당은 593,184,000원이며 미배당은 228,816,000원입니다. 후순위 백성수 근저당권은 예상배당 0원이나 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자가 더 손실을 보는 구조이지, 그 차액을 매수인이 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울지하철 6호선 응암역 동측 인근이며, 주변은 상업시설·아파트·다세대주택·근린생활시설·공공기관·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 201호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수시설, 엘리베이터, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 단지. 서강스카이빌은 95세대이며 준공일은 2001.11.01입니다.
• 토지. 준주거지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 걸쳐 있으며 공시지가는 8,679,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측과 동남측으로 광로에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래성. 확인된 실거래는 8건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 827,500,000원, 최신 거래는 810,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 765,500,000원보다 최근 12개월 평균 827,500,000원과 최신 거래 810,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
• 저층 개별성. 대상은 2층 201호입니다. 같은 면적이라도 층과 상태에 따라 실거래와 차이가 날 수 있으므로 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 토지이용계획상 각종 제한사항은 입찰 목적에 맞춰 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 단순 + 최근 시세 대비 할인”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.17. 한국비즈니스금융대부 근저당권이 말소기준이고, 이후 백성수 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

가격 측면에서는 두 차례 유찰로 최저가가 601,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 827,500,000원의 72.7%이고, 최신 거래 810,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세 역시 +11.1%입니다. 따라서 이 사건은 신건 가격이 비싼 사례가 아니라, 권리상 인수 부담 없이 최근 실거래보다 낮은 구간까지 내려온 사례로 보는 것이 맞습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 마지막 승부처는 실제 점유상태와 내부 상태 확인입니다.