60,270,000원
인천지방법원 2025타경514800. 주안동 478-46, 성광빌라 5층 502호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트로 기재되어 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 전용면적은 57.07㎡, 성광빌라는 8세대이며 2001.11.06 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 현 소유자 양혜정은 2016.07.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 82,500,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 현재 유효한 을구 15번 주택임차권은 2021.10.05 등기됐고 보증금은 118,000,000원, 전입일은 2019.08.16, 확정일자는 2019.07.10입니다. 반면 말소기준은 2025.12.17 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이므로, 원칙대로라면 이 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 478-46 5층 502호 · 주안로47번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(다세대주택) · 전용 57.07㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 양혜정 (2016.07.08 소유권이전 · 거래가액 82,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 159,016,152원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건축물대장 | 위반건축물 · 발코니 부분 무단증축(경량철골조 6㎡) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.12.17 강제경매개시결정입니다. 따라서 2021.10.05 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 그보다 선순위이고, 배당모형에서는 현 회차 매각가 60,270,000원을 전제로 집행비용 1,484,860원을 뺀 58,785,140원을 배당받고, 나머지 59,214,860원이 매수인 인수로 계산됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류된 신고이므로 실제 임차인 수에 중복해 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 보증금 118,000,000원도 보증기관 승계 신고와 실제 임차인 신고를 서로 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 2019.08.16 / 2019.07.10 | 118,000,000원 | 有 | 有 | 승계 |
| 보험 | 실제 임차인 | 2019.08.16 / 2019.07.10 | 0원 기재 · 보증금 미상 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 한국토지 | 실제 임차인 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 낮지만 시장은 하락 추세
성광빌라 동일 면적 57.07㎡의 실거래는 총 4건 확인됩니다. 전체 평균은 113,500,000원이지만, 과거 2021년의 125,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.07㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2024.05 | 57.07㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 57.07㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 57.07㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.07㎡ | 2건 | 102,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 범위 기준 실질취득액인 60,270,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 59.1%입니다. 가격 자체는 최근 거래수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 -18.4% 낮아진 상태입니다. 즉 이 물건은 하락장에서 감정가 123,000,000원을 기준으로 싸 보이는 것이 아니라, 최근 하락한 실거래 102,000,000원과 109,000,000원에 대조해서도 낮은 가격이라는 점까지만 가격상 긍정적으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 118,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 159,016,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 보면 한국토지주택공사 보증금 부족분 59,214,860원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 명세서의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 을구 15번 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 별도 임차인의 인수 위험은 이 계산과 별개입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철2호선 주안역 남서측 인근입니다. 주위는 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 205.4㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성광빌라는 8세대이며 동일 면적 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%이고 최근 가격 추세도 -18.4%여서 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 발코니 부분 무단증축(경량철골조 6㎡)이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 정확히 을구 15번 임차권 전부를 어떤 조건으로 말소하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 보험과 한국토지는 별도 실제 임차인입니다. 특히 한국토지는 전입·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 현장·원본서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금을 중복해서 더하지 마십시오.
- 위반건축물 확인. 발코니 6㎡ 무단증축의 현재 상태와 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 113,500,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 109,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 가격 추세는 -18.4%입니다.
- 환금성 보수적 판단. 8세대 소규모 집합건물이고 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%이므로 입찰가격뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 확약서·건축물대장·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 완전한 안전형은 아니다”
이 물건의 첫인상은 감정가 123,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 60,270,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 102,000,000원의 59.1%이므로 가격만 놓고 보면 분명 낮습니다. 더 중요한 것은 원래 매수인이 떠안을 수 있었던 을구 15번 주택임차권 부족분 59,214,860원이 임차권등기 말소동의 확약서로 실질 0원이 된다는 점입니다.
하지만 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되고, 실제 임차인 2명 중 한국토지는 전입·보증금이 미상입니다. 여기에 발코니 6㎡ 무단증축 위반건축물, 8세대 소규모 집합건물, 평균 2.0회 유찰과 매각률 0.0%, 최근 가격 추세 -18.4%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 낮고 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인과 위반건축물 확인 전에는 공격적으로 볼 수 없는 C등급 물건”입니다.
