* 확약 반영 전 배당모형상 해당 임차권 인수 추정액은 76,970,402원입니다. 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수를 0원으로 판단하며, 다른 미상 임차권리까지 소멸시키는 의미는 아닙니다.
인천지방법원 2025타경514800. 인천 미추홀구 주안동의 성광빌라 5층 502호입니다. 등기부상 현재 소유자는 양혜정이며, 2016년 7월 8일 거래가 82,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 현대해상화재보험주식회사의 근저당권은 2017년 2월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.
사건의 핵심은 경매개시결정보다 앞선 2021년 10월 5일 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의로 118,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있습니다. 이 권리는 2025년 12월 17일 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 하지만 명세서에는 해당 임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 478-46, 5층 502호 도로명: 인천광역시 미추홀구 주안로47번길 7 |
| 건물명 / 전용 | 성광빌라 · 전용 57.07㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 용도 | 집합건축물대장상 아파트 · 감정평가상 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 석재붙임 등 외벽 마감 |
| 소유자 | 양혜정 (2016.07.08 소유권이전, 거래가 82,500,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 42,189,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 159,016,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 위반건축물 | 해당 · 발코니 부분 무단증축(경량철골조 6㎡) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약
등기부의 종전 압류와 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2021년 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰자는 배당받지 못한 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 현재 회차 배당모형은 미배당 보증금 76,970,402원을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다.
이 확약을 반영하면 을구 15번 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약이 실제로 어느 권리와 채권까지 포함하는지, 말소에 필요한 조건이 충족되는지 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 중복 신고와 미상 임차관계
임차 관련 기록은 보증기관 대위·승계 신고 1건과 그 외 실제 임차인으로 분류된 신고 2명으로 나뉩니다. 한국토지주택공사 명의의 118,000,000원은 별도 실제 임차인의 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 나머지 신고 2명의 명칭 및 동일인 여부는 원본 대조가 필요합니다.
| 신고 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
2019.08.16 2019.07.10 |
118,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 실질 0원 을구 15번 · 중복 합산 금지 |
| 보험 주거 |
2019.08.16 2019.07.10 |
0원 기재 실제 보증금 확인 필요 |
있음 | 있음 | 별도 인수 미확정 배당요구 2025.12.16 |
| 한국토지 주거 |
미상 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 확인 |
이 명의들이 동일한 임대차관계를 가리키는지, 별개의 실제 임차인인지 확정되지 않았습니다. 을구 15번에 대한 말소확약이 다른 임차인의 대항력까지 자동으로 없애지는 않습니다. 실제 임차관계와 전체 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 41.4%의 착시
성광빌라는 8세대 규모로 2001.11.06 준공됐습니다. 동일 전용면적 57.07㎡의 확인된 거래는 4건이며, 최신으로 확인되는 거래는 2025년 2월의 109,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.07㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2024.05 | 57.07㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 57.07㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 57.07㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.07㎡ | 4건 | 113,500,000원 |
| 최근 집계 평균 | 57.07㎡ | 2건 | 102,000,000원 |
전체 거래 평균은 113,500,000원이지만, 최근 집계 평균은 102,000,000원으로 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군에 비해 18.4% 하락한 것으로 집계됩니다. 특히 확인된 최신 거래도 2025년 2월이므로 매각기일 현재 시세를 확정하는 데는 한계가 있습니다.
확약을 반영하지 않는 경우: 최저가 42,189,000원에 배당모형상 인수액 76,970,402원을 더하면 실질취득액은 119,159,402원입니다. 이는 최근 집계 평균 102,000,000원과 최신 거래 109,000,000원보다 모두 높습니다.
해당 임차권의 말소확약이 유효하게 이행되는 경우: 해당 임차권 인수액은 0원이므로, 다른 인수권리가 없다는 전제에서 42,189,000원이 취득가의 출발점이 됩니다. 그러나 다른 임차관계, 위반건축물 시정비용, 취득 부대비용까지 포함한 최종 금액은 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,159,402원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 118,000,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 159,016,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 확약 반영 전의 배당 추정입니다. 우선변제 보증금의 미배당액은 76,970,402원이며, 이 금액을 매수인 인수로 가정한 모형입니다. 제출된 해당 임차권 말소확약을 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약이 실제 배당관계에 반영되는 경우 배당표는 달라질 수 있으며, 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰이 진행돼도 인수형 가격은 내려가지 않는다
보증금 인수 구조를 이해하려면 회차별 금액을 함께 봐야 합니다. 임차권 말소확약을 반영하지 않는 모형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰자의 실질취득액은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 42,189,000원 | 76,970,402원 | 119,159,402원 |
| 4회 유찰 가정 | 29,532,299원 | 89,399,282원 | 118,931,581원 |
| 5회 유찰 가정 | 20,672,609원 | 98,099,498원 | 118,772,107원 |
반면 제출된 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 이 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 두 경우를 혼동해 저가 낙찰을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천지하철 2호선 주안역 남서측 인근입니다. 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 건물 동측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 규모. 성광빌라는 8세대 규모의 공동주택으로, 2001.11.06 준공됐습니다. 대단지보다 거래 표본이 적어 호별 상태에 따라 환금성 차이가 클 수 있습니다.
- 거래 흐름. 확인된 동일 면적 거래는 4건이며 최근 집계 거래군이 이전 거래군보다 18.4% 하락했습니다. 과거 전체 평균 113,500,000원만으로 현 시세를 판단하면 위험합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 발코니 부분 경량철골조 6㎡ 무단증축이 명시되어 있습니다. 원상복구·시정명령·금융 및 매도 과정의 불이익 가능성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 15번 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상, 말소 조건, 실제 이행 가능성을 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. 보증기관 대위·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 계산하지 말고, ‘보험’ 및 ‘한국토지’ 신고가 동일 임대차를 나타내는지 확인하세요.
- 미상 보증금·대항력. ‘보험’ 신고는 보증금 확인이 필요하며, ‘한국토지’ 신고는 전입·확정일자·보증금이 미상입니다. 확약 밖 권리의 인수 가능성을 해소해야 합니다.
- 배당표 재검토. 현재 배당 추정의 76,970,402원 인수는 확약을 반영하지 않은 금액입니다. 확약 반영 후의 법적 권리관계와 실제 배당 가능성을 별도로 확인하세요.
- 위반건축물 시정. 발코니 무단증축 6㎡에 대한 시정명령, 원상복구 비용, 행정상 부담을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자와 임차관계가 완전히 특정되지 않았습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 인도 부담을 점검하세요.
- 시장가격 재확인. 최근 집계 평균은 102,000,000원, 확인된 최신 거래는 109,000,000원입니다. 하락 추세와 적은 거래 표본을 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 경매기록 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권 말소확약서·건축물대장·배당요구 관계와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 34% ≠ 실질취득도 34%”
인천 성광빌라 502호는 감정가 123,000,000원에서 최저가 42,189,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 118,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 확약을 반영하지 않은 실질취득액은 119,159,402원으로 최근 평균 시세와 최신 거래를 모두 웃돕니다.
다행히 서울보증보험 주식회사의 을구 15번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 확약이 다른 임차신고의 불확실성까지 없애는 것은 아닙니다. 보증금·전입관계가 불명확한 신고가 남아 있고, 건물에는 발코니 6㎡ 무단증축이 존재합니다.
여기에 최근 거래 추세 -18.4%, 8세대 소규모 건물이라는 환금성 부담까지 고려하면, 3회 유찰 자체를 가격 가점으로 줄 수 없습니다.
결론은 ‘확약에 따른 주된 인수 해소 가능, 그러나 최종 취득비용과 잔여 권리 위험은 미확정’입니다. 확약의 효력·미상 임차관계·위반건축물 문제를 해결하지 못한 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라, 낙찰 후 실제로 떠안을 권리와 비용을 어디까지 확정할 수 있는가입니다.
