서울서부지방법원 2026타경50321. 서울 서대문구 대현동 슈테리움오피스텔 제9층 제901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 163,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 104,320,000원입니다. 권리구조의 핵심은 2025년 안은현 명의의 164,000,000원 주택임차권과, 현황조사에서 별도로 확인된 YE ZHENGTONG의 점유입니다.

안은현의 임차권은 등기상 2022.02.28 주민등록·점유개시, 2024.03.06 확정일자가 기재되어 있고, 2026.03.16 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 원칙적인 등기 흐름만 보면 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 이행되는 범위에서는 안은현·주택도시보증공사 관련 인수액을 실질 0원으로 봅니다.

다만 그 확약을 현황조사의 다른 점유자에게까지 자동 확대하면 안 됩니다. YE ZHENGTONG은 2025.05.29 전입으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 총 실질취득비용의 상한도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약대상과 미상 점유자를 분리해서 본다

2019년 두 차례 신탁·신탁말소 과정을 거쳐 2020.04.23 나이스웰빙코리아주식회사 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2021년 권현빈의 170,000,000원 주택임차권은 2021.06.02 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025.03.11 안은현의 164,000,000원 주택임차권과 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 사람과 등기 경정을 중복 계산하지 않는다

2025.03.24의 을구 3-2 임차권경정은 안은현의 같은 임차권에 관한 정정으로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 매각조건에서 주택임차권승계인으로 표시된 주체이므로 실제 임차인을 추가로 한 명 더 합산하지 않습니다.

③ 가격 — 2회 유찰 자체가 ‘싸다’는 뜻은 아니다

감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 104,320,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 83,456,000원(3회 유찰·51.2%), 66,764,800원(4회 유찰·40.96%)입니다.

하지만 이 사건에서 가격 판단은 최저가 숫자만으로 끝나지 않습니다. 첫째, 안은현·주택도시보증공사 관련 인수는 확약 이행 시 0원이지만 YE ZHENGTONG의 보증금이 미상이라 총 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 둘째, 이 물건을 현재 거래시세와 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 없으므로 104,320,000원만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,320,000원 가정)

현재 최저가에서는 신청채권 164,000,000원 중 102,059,520원이 배당되고 61,940,480원이 미배당됩니다. 다만 매각조건에 명시된 임차인·주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 범위에서는 이 미배당액을 그대로 낙찰자 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 제9층 제901호가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 이화여대 남서측 인근 일반상업지역의 후면상가지대로, 업무시설·근린생활시설·숙박시설·공원 등이 위치합니다.
• 교통. 인근 신천로변 버스정류장, 남동측 지하철 2호선 이대역, 북서측 경의중앙선 신촌역이 위치합니다.
• 도로. 북측 약 8미터 도로, 남측 약 5~6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 대현동 90-22·90-24 두 필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공시지가. 14,460,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• YE ZHENGTONG 보증금 확인. 2025.05.29 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·전입·점유·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 확약 문구 원본 대조. 안은현 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 실행 확인. 확약은 말소를 조건으로 한 것이므로 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 예정대로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 확약 대상 인수는 0원이지만, 미상 점유자 보증금이 확인되기 전에는 최저가 104,320,000원만으로 총 취득비용을 확정하지 마십시오.
• 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 대출·취득 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 배당표 재확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 배당기일 자료와 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 위험 0”은 다르다

이 사건의 가장 중요한 장점은 분명합니다. 안은현의 164,000,000원 임차권과 이를 승계한 주택도시보증공사의 미배당 잔액은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되면 해당 부분의 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 YE ZHENGTONG의 2025.05.29 전입이 따로 존재하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자에게까지 동일한 포기·말소 조건이 적용된다는 근거가 없으므로 대항력 가능·미상 위험을 별도로 남겨야 합니다. 따라서 현재 최저가 104,320,000원이 감정가의 64%라고 해도 곧바로 “싸다” 또는 “인수 0원짜리 물건”으로 평가하기에는 이릅니다.

주된 임차권은 정리되는 구조, 미상 점유자는 미확정. 이 물건의 입찰 전 마지막 관문은 YE ZHENGTONG의 실제 임대차관계와 보증금 확인입니다. 그 금액과 권리관계가 해소된다는 점까지 확인돼야 비로소 낙찰가가 곧 실질취득가에 가까워집니다.