인천지방법원 2025타경514850. 간석오거리역 남동측 인근의 태화에스프리 오피스텔 8층 801호입니다. 감정가는 66,000,000원, 현재 최저매각가는 32,340,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 소유자 박성현은 2022.06.08. 거래가 53,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 김수진의 근저당권 53,000,000원은 2022.07.05. 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2025.03.20. 남동구 압류입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 1998.08.18. 유무부 명의의 가등기와 2024.11.18. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기입니다. 제공된 권리판정상 두 권리 모두 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “49%까지 떨어진 최저가”가 아니라 선순위 권리를 어떻게 해소할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 179-3 태화에스프리 오피스텔 8층 801호 · 인천광역시 남동구 남동대로916번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 801호 · 44.16㎡ 전부 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박성현 (2022.06.08. 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 77,685,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 |
| 공시지가 | 2,954,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 두 개
2025.07.31. 국가 압류, 2025.12.18. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.03.31. 금천구 압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 선순위 가등기와 주택임차권은 성격이 다릅니다. 특히 가등기는 권리의 구체적 종류와 본등기 가능성을 원본에서 확인하지 않으면 소유권 취득 안정성 자체를 판단하기 어렵습니다.
② 임차·승계 구조 — 보증금 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제8층 제801호 44.16㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 | 2024.11.18 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 2022.08.10 / 2022.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 | 2025.12.17 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 75,000,000원을 다른 임차보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 명세상 개별 표시된 실제 임차 관련 당사자는 보험·한국토지 2명입니다. 이 중 한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 부담은 보증금 수준에 묶인다
현재 최저가 32,340,000원을 전액 매각대금으로 가정하면, 집행비용 982,120원 차감 후 한국토지주택공사 보증금에 31,357,880원이 배당되고, 부족분 43,642,120원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 즉 현재 회차의 실질부담은 75,982,120원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 32,340,000원 | 43,642,120원 | 75,982,120원 |
| 3회 유찰 시 | 22,638,000원 | 53,169,484원 | 75,807,484원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 59,838,640원 | 75,685,239원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 3회·4회 유찰돼 표면 최저가가 더 내려가더라도 총부담은 75,000,000원 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 이 사건에서 “최저가가 더 떨어지면 더 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,120원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 75,000,000원 | 31,357,880원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 77,685,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오상 서울보증보험 주식회사 청구액 77,685,615원은 전액 미배당이고, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 43,642,120원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석오거리역 남동측 인근입니다. 주위는 업무시설·숙박시설·근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 8층 801호이며 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약 6m 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 현장 상태. 출입구에 “관리비미납으로 단전단수 조치중” 안내문이 부착돼 있고 도시가스설비에도 봉인이 설치된 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 1998.08.18. 갑구 2번 가등기의 정확한 법적 성격과 본등기 가능성을 등기원인·관련 서류까지 대조해야 합니다. 배당금으로 해결되는 단순 채권 문제가 아닙니다.
- 확약서 문구 확인. 제출된 것은 임차권등기 말소동의 확약서로 표시돼 있습니다. 실제로 대항력까지 포기했는지, 말소 조건과 적용 대상이 누구인지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 2명 별도 확인. 보증기관 대위·승계 항목을 제외한 보험·한국토지의 점유·보증금·전입 상태를 현황조사와 명세서 원본으로 확인해야 합니다. 특히 한국토지는 대항력 가능·미상입니다.
- 유찰률 착시 금지. 최저가 32,340,000원만 보면 감정가 대비 49%지만, 제공 배당 시나리오상 현재 실질부담은 75,982,120원입니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·국·금천구 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 선순위가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·단전단수 확인. 관리비 미납 안내와 단전·단수, 도시가스 봉인 상태가 조사됐으므로 체납액과 복구 조건을 관리 주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”이 이 사건의 핵심이 아니다
감정가 66,000,000원이 32,340,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 제공된 현재 회차 배당 시나리오만 적용해도 매수인 인수 43,642,120원이 붙어 실질부담은 75,982,120원입니다. 3회·4회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 총부담은 75,000,000원 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
여기에 1998년 가등기가 말소기준보다 선순위로 남고, 임차권 말소동의 확약서는 제출됐지만 제공 문구상 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다. 보증기관 승계와 별개로 보험·한국토지의 임차 위험도 따로 남습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 오피스텔”이 아니라 “선순위 권리 해소 여부를 먼저 확정해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리가 우선입니다.
