인천지방법원 2025타경514850. 인천 남동구 간석동의 태화에스프리 오피스텔 8층 801호입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 소유자 박성현 씨는 2022년 6월 8일 거래가 53,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 후 2024년 11월 18일 한국토지주택공사 명의로 75,000,000원의 주택임차권등기가 기재되었고, 2025년 남동구 압류와 국세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 2026년 금천구 압류가 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 어떤 권리까지 소멸시키는지입니다. 확약 대상 권리의 인수는 실질 0원으로 보되, 별도 임차인에 대한 대항력·보증금 인수 여부는 독립적으로 검토해야 합니다. 특히 1998년 가등기와 1999년 본등기의 관계까지 확인해야 하므로, 단순히 최저매각가만 보고 입찰을 결정할 수 있는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 179-3 태화에스프리 오피스텔 8층 801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로916번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권등기 범위 8층 801호 44.16㎡ 전부 · 지상 9층 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 오피스텔 구조 |
| 소유자 | 박성현 (2022.06.08 소유권 취득, 거래가 53,000,000원) |
| 감정가 | 66,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,638,000원 (3회 유찰, 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 77,685,615원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 갑구 15번 남동구 압류 |
| 등기 확인일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차권과 가등기가 핵심
다만 해당 임차권등기는 일반적인 인수 위험만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으면서, 동시에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이라는 예외가 기재되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 평가해야 합니다. 일반 배당계산에 따른 미배당액을 확약 반영 후의 실제 인수금으로 그대로 표시해서는 안 됩니다.
2025.03.20 남동구 압류를 말소기준으로 보면 2025.07.31 국세 압류, 2025.12.18 강제경매개시결정, 2026.03.31 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 압류등기의 소멸과 세금채무의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세에 해당하는 조세채권은 실제 배당순서와 임차보증금 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인을 구분해야 한다
임차인으로 별도 기재된 대상은 보험·한국토지 2명이며, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고 1건으로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인으로 집계되는 인원은 2명이고, 보증기관 신고를 더해 3명으로 계산하지 않습니다. 다만 보험·한국토지라는 표기의 정확한 당사자 식별과 동일 임대차관계 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 3번 · 보증기관 대위·승계 |
2022.08.10 2022.07.18 |
75,000,000원 승계 신고액 · 별도 합산 금지 | 있음 | 가능 | 대위·승계 |
| 보험 실제 임차인으로 집계 |
2022.08.10 2022.07.18 |
0원 기재 원 임대차 보증금 관계 확인 필요 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
| 한국토지 실제 임차인으로 집계 · 신원 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
'있음'은 확인된 선순위 임대차관계에 대한 판정이며, '가능·미상'은 전입·점유·보증금 등의 확인이 필요한 상태입니다. 보증기관의 75,000,000원 승계 신고액은 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가 22,638,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가를 기준으로 한 일반 배당계산에서는 집행비용 807,484원을 차감한 21,830,516원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 75,000,000원 중 53,169,484원이 부족해지는 계산입니다.
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되어 실질취득가가 낙찰가와 인수액의 합계로 결정됩니다. 현재 회차의 기계적 계산은 22,638,000원 + 53,169,484원 = 75,807,484원입니다. 집행비용으로 인한 차이를 제외하면 보증금 75,000,000원 수준에 묶이는 구조이므로, 이후 낙찰가가 더 내려가도 총 부담이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다.
반면 서울보증보험의 말소동의 확약이 해당 임차권등기에 유효하게 적용되면 그 권리의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 아래의 미배당 보증금은 확약을 반영하지 않은 위험 시나리오의 참고금액이며, 확약 적용 후 매수인이 실제로 지급해야 하는 금액으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 확약 밖 임차인과 선순위 가등기 관련 위험이 남아 있으므로 최종 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 전 부족액 | 합산 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% | 22,638,000원 | 53,169,484원 | 75,807,484원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 15,846,599원 | 59,838,640원 | 75,685,239원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 11,092,619원 | 64,507,048원 | 75,599,667원 |
합산 취득부담 = 예상 매각가 + 확약 반영 전 임차보증금 부족액. 확약이 유효한 대상 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 표의 부족액은 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 참고치입니다. 확약 밖 임차인의 추가 보증금, 취득세, 명도비용, 관리비 등은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 807,484원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 대위·승계 신고 · 우선변제 | 75,000,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 | 77,685,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
일반적인 우선변제 배당순서를 가정한 추정표입니다. 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약을 배당관계에 반영해 확정한 표가 아닙니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 별도 임차권의 우선순위가 반영되면 실제 배당액과 부족액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 2호선 간석오거리역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트와 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 주위에 버스정류장과 간석오거리역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 8층 801호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있는 오피스텔 구조입니다.
- 도로. 남측 약 12m, 북측 약 6m 도로에 접한 정방형 평지입니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,954,000원/㎡이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용형태, 관리상태, 점유·임대차관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가의 환금성과 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
- 시설 상태. 출입구에 관리비 미납으로 단전·단수 조치 중이라는 안내문이 부착되어 있고, 도시가스설비에도 봉인이 설치되어 있다고 기재되어 있습니다. 사용 재개 조건과 체납금 정산 범위 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 대상 권리, 적용 조건, 말소 이행 범위와 등기명의인 한국토지주택공사와의 권한 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 식별. 보험·한국토지라는 표기가 동일 임대차관계에서 비롯된 것인지, 각각 독립적인 실제 임차인인지 확인해야 합니다. 보증기관 승계 신고액과 원임대차 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 미상 보증금 확인. 특히 한국토지 명의 신고의 전입·점유·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력은 '가능·미상'으로 보아야 하며, 확인 전 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 갑구 2번 가등기. 1998년 가등기의 성격과 1999년 본등기 경위, 후순위 권리 말소와 현재 등기 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 남동구·금천세무서·금천구 압류와 관련된 당해세 여부, 교부청구와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 단전·단수 및 도시가스. 미납 관리비 중 매수인에게 청구될 수 있는 공용부분 부담액과 전기·수도·도시가스 공급 재개 조건을 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대수요. 같은 건물 또는 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래, 임대료와 공실 위험을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 계산하지 않습니다.
- 최종 매각물건명세서 대조. 매각기일 2026.10.27에 앞서 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수권리”
감정가 66,000,000원에 평가된 물건을 최저 22,638,000원에 취득할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 오피스텔을 최저가 기준으로만 판단하면 가장 중요한 권리분석을 놓칠 수 있습니다.
확약이 없다면 대항력 있는 보증금 75,000,000원으로 인해 현재 회차의 기계적 합산 부담은 75,807,484원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 부족액이 늘어나 부담이 거의 줄지 않는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약이 해당 임차권등기에 유효하게 적용되면 그 권리의 실질 인수금은 0원입니다.
하지만 확약의 제출자는 서울보증보험이고 임차권 등기명의인은 한국토지주택공사입니다. 이 관계가 해소되는지 확인해야 하며, 확약 밖에 기재된 실제 임차인 2명의 권리관계와 미상 보증금, 1998년 가등기 이력, 단전·단수 및 관리비 문제도 남아 있습니다. 더욱이 실거래 비교가격이 없어 확약 적용 후의 취득가격조차 시세보다 유리한지는 확인되지 않았습니다.
이 사건은 저가 낙찰보다 확약의 법적 효력, 실제 임차인의 보증금, 선순위 권리와 시설 정상화 비용을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류·권리 원본 확인 우선입니다. 최저가가 아니라 최종 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
