서울서부지방법원 2026타경50331. 은평구 역촌동 77-13, 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가 160,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저매각가는 81,920,000원까지 내려왔습니다. 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2026.02.03 조석현의 가압류 106,676,711원이고, 이후 강제경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 2019.10.14 전입한 현다빈입니다.
현다빈의 전입일은 말소기준권리보다 약 6년 이상 빠르지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 대항력 가능·보증금 미상 상태로 두고, 실제 보증금과 배당요구 여부·배당 후 잔액을 확인한 뒤에야 실질취득가격을 계산할 수 있습니다. 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 77-13 1층 102호 · 서울특별시 은평구 갈현로5길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 1993.11.08 |
| 소유자 | 오은영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 81,920,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 109,421,346원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입을 먼저 본다
등기상 현재 경매의 말소기준은 2026.02.03 조석현 가압류입니다. 이 가압류는 2026.03.24 강제경매개시결정에서 본압류로 이행됐고, 2026.04.21 경기신용보증재단의 가압류 6,820,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 압류·가압류·근저당과 신탁등기는 2016.12.15 공매 또는 이후 말소 과정에서 이미 정리된 상태입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현다빈 · 실제 임차인 | 2019.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증기관 신고 연계 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 금지 | 판정 대상 아님 | 현다빈 관련 | 중복 신고 |
실제 임차인은 현다빈 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금이 아니라 현다빈의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 따라서 두 신고의 보증금을 따로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원의 51.2%인 81,920,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 65,536,000원(감정가 40.96%), 그 다음은 52,428,800원(32.77%)입니다. 하지만 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아, 이 최저가를 현재 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 문제는 임차인 인수입니다. 현다빈의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득가격이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율은 권리확인이 끝나기 전에는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,560원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 조석현 | 106,676,711원 | 80,045,440원 |
| 3. 갑구 18번 · 조석현 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,820,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 113,496,711원 중 예상배당은 80,045,440원, 미배당은 33,451,271원입니다. 다만 이 계산에는 임차인의 보증금·최우선변제 등 확인되지 않은 요소가 반영되지 않아, 매수인의 임차보증금 인수 여부와는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 1993.11.08의 지하1층/지상4층 건물이며 기본 위생·급배수·개별 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,997,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현다빈 보증금 확인. 2019.10.14 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 현다빈 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실질취득 재계산. 보증금이 확인된 뒤 예상 미배당액을 계산해 낙찰가에 더한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 동일·유사면적 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
- 공매 이력 확인. 등기에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 과거 공매 및 관련 기록을 교차 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.03.23 민간임대주택 등록을 원인으로 한 2022.11.21 등기가 존재합니다.
- 절차 최신상태 확인. 2026.09.28 기각결정정본 발송 기록과 2026.10.13 매각기일 표시가 함께 존재하므로 실제 진행 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도, 인수액을 모르면 반값이 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 81,920,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 순서는 할인율보다 임차인입니다. 현다빈의 2019.10.14 전입이 말소기준권리인 2026.02.03 가압류보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
실제 임차인은 1명이며 보증기관 신고는 중복입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 81,920,000원을 실질취득가격으로 둘 수 없고, 다음 회차 65,536,000원·52,428,800원으로 더 내려가도 같은 원칙이 적용됩니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 현다빈의 보증금과 배당 후 인수액을 확정하는 것입니다.
