서울서부지방법원 2026타경50331. 서울 은평구 역촌동 진주빌라 1층 102호, 전용 40.47㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 102,400,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2026.02.03 조석현 가압류 106,676,711원이며, 같은 조석현이 2026.03.24 그 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정을 받았습니다. 이후 경기신용보증재단의 6,820,000원 가압류까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 임차인 현다빈의 전입일은 2019.10.14로 말소기준보다 6년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 102,400,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 77-13 1층102호 · 서울특별시 은평구 갈현로5길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.47㎡ · 1층 · 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 1993.11.08 |
| 소유자 | 오은영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 102,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 109,421,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
1997년 한일은행 근저당 36,000,000원과 과거 가압류·압류 등은 2016.12.15 공매 과정에서 이미 말소됐습니다. 오은영은 같은 날 공매로 소유권을 취득했고, 이후 생보부동산신탁 명의의 신탁등기 역시 2017.04.21 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.02.03 조석현 가압류 106,676,711원입니다. 이후 강제경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 현다빈 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 미상 | 별도 합산 안 함 | 미상 | 승계·대위 현다빈 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 현다빈의 보증금을 대위·승계한 보증기관 표시이므로 별개의 임차인으로 세거나 별도의 보증금을 더하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심 미확정값은 현다빈의 실제 보증금과 확정일자, 배당요구 여부입니다. 이 값이 확인돼야 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금과 실질취득가격을 계산할 수 있습니다.
③ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘64% 할인’만 보면 안 된다
진주빌라는 13세대, 사용승인일 1993.11.08인 소규모 다세대주택입니다. 비교 대상으로 제공된 전용면적 40.47㎡는 실거래 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 거래금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 실거래 가격이 없는 만큼 가격 판단은 감정가 할인율보다 임차보증금 확인과 개별 현장가치 검증을 먼저 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,600원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 조석현 | 106,676,711원 | 100,166,400원 |
| 3. 갑구 18번 · 조석현 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,820,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 113,496,711원 중 예상배당은 100,166,400원, 미배당은 13,330,311원입니다. 다만 이 배당표는 현다빈의 보증금·우선변제 정보가 확인되지 않은 상태의 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 실제 보증금과 배당순위가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 13,330,311원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 33,451,271원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 65,536,000원 | 63,956,352원 | 49,540,359원 |
표만 보면 102,400,000원 → 81,920,000원 → 65,536,000원으로 최저가가 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 현다빈의 보증금이 확인되지 않았습니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금 일부가 배당되지 않아 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 내려가지 않을 수도 있습니다. 그래서 이 사건의 입찰가는 보증금 확인 뒤에 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 덕산중학교 동측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 1993.11.08 사용승인된 지하1층/지상4층 철근콘크리트조 및 벽돌조 다세대주택이며 기본 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 완경사이며 대지 231.4㎡. 공시지가 2,997,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 별도 확인할 등기 이력
- 공매 이력. 2016.09.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있고, 2016.12.15 오은영이 공매로 소유권을 취득했습니다. 공매 관련 진행 여부와 현 경매의 관계를 원본으로 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2018.03.23 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.21 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 과거 신탁. 2016.12.15 주식회사생보부동산신탁으로 소유권이전 신탁이 있었으나 2017.04.21 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 현다빈 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가격을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금을 판단하려면 확정일자 및 배당요구 관련 내용을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 현다빈 보증금의 대위·승계 표시이므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금을 두 건으로 더하면 안 됩니다.
- 64% 할인 착시 경계. 최저가 102,400,000원은 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래와 실질취득가가 확인되지 않아 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다.
- 공매·민간임대주택등기 확인. 2016 공매공고 이력과 2022 민간임대주택등기의 현재 효력을 원본에서 교차 확인하세요.
- 현장·관리비 확인. 1993년 사용승인된 13세대 다세대주택인 만큼 실제 점유상태, 건물관리 상태, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 관련 공매 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 102,400,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현다빈의 2019.10.14 전입은 2026.02.03 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상, 실질취득가 미상이 이 사건의 정확한 결론입니다.
보증기관 시보증은 현다빈 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 최근 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 보증금을 확인하기 전에는 가격판단도, 입찰가 산정도 보류. 이 사건은 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
