🏷️ 최저가 34.3% · 🔁 3회 유찰 · 🏠 임차보증금 인수 50,000,000원 · 💰 실질취득 1,784,560,500원
대전지방법원 2024타경896. 공주시 의당면 청룡리 830 소재 물건으로, 등기상 소유자는 현대모터스주식회사입니다. 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이후 배병준 500,000,000원, 김미라 200,000,000원, 동선건설주식회사 240,000,000원의 근저당과 공주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원인 사건은 아닙니다. 목록2번 건물 2층 일부 카페를 점유하는 박숙현은 2023.09.25. 전입했고, 말소기준권리 2023.09.27.보다 이릅니다. 자료상 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 정리돼 있으며, 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경896 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 의당면 청룡리 830 · 충청남도 공주시 의당면 의당로 319 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 현대모터스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,057,028,266원 / 1,734,560,500원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 청구금액 | 2,413,242,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 4,233.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 362,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박숙현 | 목록2번 ㉮건물 2층 일부(카페) | 2023.09.25 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 박숙현의 보증금 50,000,000원 자체가 매수인 부담으로 남습니다. 현재 회차 기준 최저매각가 1,734,560,500원에 이 인수액을 더한 실질취득액은 1,784,560,500원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,734,560,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,745,605원 |
| 인수 · 임차인 박숙현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,200,000,000원 | 1,714,814,895원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 배병준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김미라 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 동선건설주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,140,000,000원 중 예상 배당은 1,714,814,895원, 미배당은 3,425,185,105원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다.
④ 회차별 매수인 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,734,560,500원 | 50,000,000원 | 1,784,560,500원 | 3,425,185,105원 |
| 4회 유찰 시 | 1,214,192,350원 | 50,000,000원 | 1,264,192,350원 | 3,940,349,574원 |
| 5회 유찰 시 | 849,934,645원 | 50,000,000원 | 899,934,645원 | 4,300,964,701원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 각 회차 매각가보다 큰 구조가 아니므로, 유찰 시 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 매각가 외에 50,000,000원의 인수 부담을 별도로 더해야 합니다.
⑤ 공장·토지 특수조건 — 가격보다 먼저 볼 것
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-113호 기계·기구 47점 중 소재불명 5점을 제외한 기계·기구와 제시외 에어공급기가 매각에 포함됩니다.
- 기계 상태. 일부 기계·기구는 운휴상태이며 작동 여부, 수리 필요 정도, 부품 이상 여부는 개별 판단이 필요합니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 이동식컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록5·6에 대해서는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
⑥ 토지·입지 조건
| 토지면적 | 4,233.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 잡종지 / 상업용 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지형 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 362,700원/㎡ |
| 용도지역지구 | 가축사육제한구역 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,734,560,500원만 보지 말고 임차보증금 50,000,000원을 더한 1,784,560,500원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 인수. 박숙현의 보증금은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로, 인도·보증금 반환 문제까지 함께 검토해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6의 증명 제출 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 기계·기구 실사. 47점 중 소재불명 5점이 제외되고 일부가 운휴상태이므로, 작동·수리·부품 상태를 개별 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록1 지상 이동식컨테이너는 매각 대상이 아닙니다.
- 등기 변동 확인. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 인수와 특수조건
표면만 보면 감정가 5,057,028,266원짜리 물건이 3회 유찰돼 1,734,560,500원까지 내려온 사건입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 기준은 임차보증금 50,000,000원을 더한 1,784,560,500원입니다. 등기상 후순위 근저당과 압류는 소멸하지만, 대항력 임차인의 보증금은 별개입니다.
여기에 일괄매각되는 기계·기구의 운휴 상태, 소재불명 5점 제외, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 우열을 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 인수액·농지취득자격·기계 실사 조건을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
