서울서부지방법원 2026타경50349. 갈현동 (유)갈현상가 8층 810호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 120,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 76,800,000원입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 평균 실거래가 108,571,428원의 70.7%라 저렴해 보이지만, 이 물건은 그렇게 보면 안 됩니다. 임차인 하준수의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.12.06이고, 말소기준권리인 국의 압류 2025.02.28보다 앞서므로 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 핵심 권리입니다.
현재 최저가 76,800,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,782,400원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 75,017,600원이 배당되고, 나머지 64,982,400원은 매수인이 인수하게 됩니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금은 오히려 증가하므로, 경제적 취득부담은 보증금 약 140,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 “7,680만원짜리 물건”이라는 접근은 권리분석상 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층 810호 |
| 이용상태 | 아파트(도시형생활주택/원룸형) · 전용 16.768㎡ · 지하 4층, 지상 9층 건물의 8층 |
| 사용승인 | 2018.01.25 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 · 2019.03.25 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 76,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하준수 / 173,093,698원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.28 국 압류 · 은평세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
소유권은 2019년 주식회사돈피엠으로 이전됐습니다. 이후 임차인 하준수는 2021.12.06 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.12.26에는 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2025.02.28 국의 압류입니다. 즉 임차인의 대항요건과 임차권등기가 말소기준보다 선행해 매각으로 자동 소멸하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하준수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.06 | 2021.12.06 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 64,982,400원 |
하준수는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 공제 후 75,017,600원만 배당돼 64,982,400원이 남습니다. 대항력이 있으므로 이 미배당 잔액은 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 1.4억’으로 봐야 한다
유호루하스 동일 면적대 실거래는 12건이며, 최근 12개월 표본 7건 평균은 108,571,428원입니다. 최신 거래는 2026.03, 같은 8층 16.77㎡가 120,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 112,000,000원이지만, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -7.0%로 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.10㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
최저가 76,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 그러나 대항력 보증금 구조를 반영하면 실질취득은 약 140,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 128.9%, 최신 거래 120,000,000원의 약 116.7%입니다. 최근 시장이 -7.0% 하락 추세라는 점까지 감안하면 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,400원 |
| 1. 임차인 하준수 보증금 | 140,000,000원 | 75,017,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 하준수 | 173,093,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 64,982,400원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 1,782,400원을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 투입되고도 64,982,400원이 부족합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 요소가 추가되면 임차인 미배당액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 64,982,400원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 80,065,920원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 49,152,000원 | 47,867,264원 | 92,132,736원 |
세 시나리오 모두 보증금 140,000,000원을 전액 배당하기에 매각대금이 부족합니다. 낙찰가가 76,800,000원에서 61,440,000원, 49,152,000원으로 낮아질수록 매수인 인수액은 64,982,400원에서 80,065,920원, 92,132,736원으로 증가합니다. 즉 유찰 횟수만 늘었다고 투자 매력이 자동으로 커지는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중이며 전용면적은 16.768㎡입니다.
- 입지. 갈현1동 주민센터 동측 인근으로 아파트·다세대·단독·다가구주택과 근린생활시설, 공원·공공시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 연신내역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 9층, 사용승인일 2018.01.25이며 승강기·개별난방·지하주차장·기계식 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 14m, 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 현장답사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 실제 내부구조·이용현황은 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 판단의 출발점은 76,800,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 140,000,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당가정상 인수액 64,982,400원이지만 실제 배당표와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당순위 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권·신청채권 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 하준수로 동일하므로 신청채권 173,093,698원의 구성과 임차보증금 청구 관계를 기록에서 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원, 최근 추세 -7.0%를 기준으로 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 낙찰 전 실제 내부상태와 이용현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 최종 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,680만원”이 아니라 “약 1.4억원짜리 인수형”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 대항력 있는 140,000,000원 임차보증금이 먼저입니다. 현재 최저가에서는 64,982,400원이 미배당되어 매수인이 인수하고, 추가 유찰 때는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 더 늘어납니다. 그래서 이 물건의 실질 취득부담은 보증금 약 1.4억원 수준으로 봐야 합니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 평균 108,571,428원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 거래 흐름도 -7.0% 하락입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 10.5회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 인수를 반영하면 최근 시세보다 높은 취득가가 되는 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
