서울서부지방법원 2026타경50349. 서울 은평구 갈현동 소재 유호루하스 8층 810호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용되는 집합건물이며, 전용면적은 16.768㎡입니다. 소유자는 주식회사돈피엠이고, 하준수의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 12월 26일 등기된 하준수의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 2021년 12월 6일로, 말소기준인 2025년 2월 28일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재돼 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 놓치면 안 된다

말소기준은 2025년 2월 28일 국(은평세무서장)의 압류입니다. 그보다 먼저 설정된 을구 1번 주택임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 강제경매개시결정과 국민건강보험공단의 후순위 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억원의 인수 구조

실제 임차인은 하준수 1명입니다. 임대차계약일은 2021.11.29, 전입 및 점유개시일은 2021.12.06입니다. 확정일자를 갖추었고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 51.2% 최저가가 만드는 착시

유호루하스 동일·유사 면적의 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 112,000,000원입니다. 다만 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 7건의 평균 108,571,428원을 가격 판단의 기준으로 삼는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -7.0%입니다.

최신 거래인 2026년 3월의 8층 16.77㎡ 거래가는 120,000,000원입니다. 이 거래와 비교해도 예상 실질취득 141,505,920원은 약 21,505,920원 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 약 32,934,492원 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,440,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,505,920원을 공제한 뒤 임차인에게 59,934,080원이 배당됩니다. 보증금 미회수액은 80,065,920원이며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 신청채권자와 임차권자는 동일인이므로 두 채권의 실질적 중복 관계를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정표입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 유지된다

이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조입니다. 유찰로 최저가가 내려갈수록 임차인의 예상배당액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 집행비용 변화를 제외하면 총 취득부담은 보증금 약 1.4억원에서 크게 벗어나지 않습니다.

실질취득은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 제시된 집행비용 추정치의 차이로 총액에 소폭 차이가 발생하며, 취득세·명도비·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 갈현1동 주민센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독 및 다가구주택, 근린생활시설·공원·공공시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 3호선 연신내역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.01.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·지하주차장·기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 용도 및 규모. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)이며 전용 16.768㎡입니다. 일반적인 중대형 아파트와는 거래 수요 및 환금성 특성이 다를 수 있습니다.
• 도로 및 토지. 서측 약 14m, 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 7,047,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 취득 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장답사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해, 실제 내부구조·이용 상태가 평가 전제와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 유호루하스는 129세대이며 최근 거래 추세는 -7.0%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 10.5회와 낙찰률 0.0%도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 1번 하준수의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
• 실질취득 기준 자금 계획. 최저가 61,440,000원만 준비하는 계산은 위험합니다. 현재 회차 예상 인수 80,065,920원을 더한 141,505,920원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 두 권리자가 모두 하준수인 점을 고려해 임대차계약서·집행권원·채권 원인·배당요구 내역 및 중복채권 여부를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 은평세무서장의 압류가 말소기준으로 기재돼 있습니다. 국세의 법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해 예상배당 및 인수액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰되더라도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 낙찰가가 아니라 실질취득과 최근 12개월 실거래 평균을 비교해야 합니다.
• 내부 상태 및 점유. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자·내부 시설·수리 필요 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 명도 및 수리비 등을 별도 확인하고 실질취득에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 반값이어도, 실질취득은 반값이 아니다”

이 사건은 최저가 61,440,000원이라는 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 상당해 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력 있는 하준수의 임차보증금은 140,000,000원이며, 현재 회차 예상 미배당액 80,065,920원을 매수인이 인수할 수 있습니다.

결국 실질취득은 약 141,505,920원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 108,571,428원보다 약 32,934,492원 높습니다. 최근 시세가 -7.0%의 하락 추세를 나타내고 있다는 점까지 고려하면, 현재 최저가를 시세보다 저렴한 매입 기회로 평가하기 어렵습니다.

추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 실제 인수 범위와 총 취득부담입니다. 권리 인수 확인이 우선이고, 가격 판단은 반드시 실질취득 기준으로 해야 합니다.