132,480,000원
서울서부지방법원 2026타경50359. 서울 은평구 신사동 파크빌 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건은 숫자만 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차인이 최저매각가 132,480,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제로 강미나는 2020.09.16 전입·점유를 시작했고, 2020.08.14 확정일자를 갖췄으며 2024.09.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론을 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 바로 강미나의 임차보증금 잔액에 적용되므로, 현재 회차에서 계산되는 규칙상 미배당액 69,174,720원은 매수인의 실질 부담으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 4층401호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로3길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 4층 401호 · 승강기설비 |
| 시세 매칭면적 | 25.96㎡ |
| 소유자 | 남봉우 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 132,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.23 강제경매개시결정입니다. 강미나의 주택임차권등기는 2024.09.26로 그보다 앞서며, 전입·점유는 2020.09.16, 확정일자는 2020.08.14입니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 199,000,000원 | 2020.09.16 | 2020.08.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 강미나 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권승계인으로 별도 언급되지만, 이를 또 하나의 199,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 같은 보증금 관계의 승계·청구 구조이므로 경제적 보증금을 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 없는 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 포기 조건이 적용되므로 실질취득액은 현재 최저매각가 132,480,000원입니다. 따라서 시세 비교도 이 금액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 25.96㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 27.98㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2023.05 | 25.96㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.06 | 27.98㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 204,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 220,000,000원 |
가격 판단에서 우선할 수치는 전체 평균 220,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 204,000,000원과 최신 거래 210,000,000원입니다. 현재 실질취득 132,480,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%입니다. 확약 조건이 실제로 이행된다는 전제에서는 가격 여유가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,720원 |
| 1. 임차인 강미나 보증금 | 199,000,000원 | 129,825,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 강미나 보증금 중 69,174,720원이 미배당됩니다. 그러나 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액이 아닙니다. 주택도시보증공사의 199,000,000원 청구도 주택임차권승계 관계가 명시돼 있으므로 동일 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 집행비용 및 배당은 제시된 추정치 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 덕산중교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분으로 조사됐고, 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호. 현상은 보통이며 상·하수도·위생·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 파크빌(A동)은 19세대, 2017.08.10 준공. 확인된 거래는 4건이며 최근 가격 추세가 -13.6%여서 소규모 다세대 특유의 거래 표본과 가격 변동을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 강미나와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건에 기반하므로 낙찰 이후 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 강미나 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 언급되므로 199,000,000원을 별도 보증금으로 또 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 220,000,000원보다 최근 12개월 평균 204,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선하고, -13.6% 하락 추세를 함께 반영합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각조건을 함께 대조합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 199,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저매각가 132,480,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 되는 전형적인 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 강미나와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 규칙상 미배당 69,174,720원은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 실질취득 132,480,000원은 최근 12개월 평균 204,000,000원의 64.9%입니다.
가격 측면에서는 여유가 있지만, 최근 거래 흐름은 -13.6% 하락 추세입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “보증금이 크다”가 아니라 확약 조건을 정확히 확인하고 그 조건이 실제로 이행되는지 끝까지 확인하는 것입니다. 확약이 유효하게 반영된다면 권리 위험은 크게 낮아지고, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮은 구간에 위치합니다.
