인천지방법원 2025타경514934. 인천 서구 경서동 경서힐타운 5동 403호, 전용 38.01㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유광준은 2015년 4월 30일 거래가 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매가 이어졌습니다. 매각기일은 2026년 10월 27일이며, 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다.

이 물건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2024년 등기된 주택임차권이 2025년 압류보다 먼저 존재한다는 점입니다. 임차보증금은 86,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 배당되지 못한 보증금 때문에 낙찰자의 총취득비용이 크게 증가합니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 그러나 확인되는 문구는 임차권등기 말소동의입니다. 대항력 포기까지 포함되는지, 실제 임차권자인 한국토지주택공사의 권리가 확실히 소멸하는지는 확약서 원문과 매각조건을 대조해야 합니다. 따라서 이를 무조건적인 권리 소멸로 단정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준은 2025년 9월 23일 연수세무서장의 압류입니다. 이후 진행된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2011년 설정되었던 강진완도새마을금고 근저당권(채권최고액 127,400,000원)은 2015년 이미 말소되었습니다.

반면 2024년 12월 31일 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임대차의 주민등록일은 2022년 6월 27일, 점유개시일은 2022년 6월 30일, 확정일자는 2022년 5월 20일입니다. 선순위 대항력 및 우선변제권이 인정되는 임차권으로 분석되며, 확약이 없으면 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제됩니다.

② 임차인·점유자 — 실제 실명 3명, 중복신고 주의

현황조사 및 매각물건명세서에 정재우·추진호·황수정 등 실명이 확인되는 점유 관련 인물 3명이 나타납니다. 이들의 독립적인 임대차계약 존재 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사는 정재우 보증금에 관한 대위·승계 신고로 표시되어 있어, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 86,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.

실명이 확인된 개인 점유 관련 인물은 3명입니다. 실제 독립 임차인의 계약 건수는 미확정입니다. 한국토지주택공사 신고는 정재우 관련 보증금 승계로 보아 중복 합산하지 않으며, ‘보험’과 ‘한국토지’는 독립된 추가 임차인으로 확정하지 않습니다.

③ 실질취득비용 — 낮은 낙찰가의 착시

현재 최저가 33,957,000원은 참고 실거래 80,000,000원의 42.4%입니다. 겉으로는 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 임차권 인수를 가정하면 계산이 달라집니다.

확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 떨어져도 보증금 미배당액이 늘어나므로 실질취득금액은 약 8,600만원대에서 크게 내려가지 않습니다. 현재 회차의 계산상 취득금액 87,011,226원은 2024년 참고 실거래 80,000,000원보다 높습니다. 이 경우 낙찰가가 3,395만원이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 80,000,000원은 현재 시세로 확정하기 어렵다

경서힐타운5동의 동일 전용면적 38.01㎡에 대해 확인되는 거래는 2024년 7월 80,000,000원, 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 80,000,000원이지만 실제 확인되는 거래일은 2024년 7월입니다. 따라서 2026년 10월 기준의 최근 12개월 실거래라고 볼 수 없으며, 현재 시장가격과 상승·하락 추세를 이 표본만으로 판단할 수 없습니다.

최저가 33,957,000원은 과거 실거래 대비 42.4%에 해당합니다. 그러나 이는 미상 인수액을 제외한 입찰가격 비교에 불과합니다. 확약이 무효이거나 인수 배제조건이 충족되지 않는 경우의 실질취득금액은 87,011,226원으로 과거 거래금액을 상회합니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 33,957,000원 가정 · 확약 반영 전 계산)

위 표는 집행비용 1,011,226원을 공제하고 선순위 임차보증금에 32,945,774원을 배당하는 조건부 추정입니다. 이에 따른 보증금 부족분은 53,054,226원입니다. 임차권등기 말소동의 확약서의 효력, 실제 채권관계, 세금 및 배당순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 위 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다.

⑥ 유찰 회차별 — 최저가 하락과 인수액 증가

아래는 선순위 임차권의 잔여보증금을 매수인이 인수한다고 가정한 회차별 계산입니다. 확약이 유효하게 적용되면 이 인수액을 실제 부담으로 합산하지 않습니다.

합계 취득부담은 각 회차의 낙찰가와 추정 인수액을 단순 합산한 값이며 취득세·명도비용 등은 제외했습니다. 배당비용 차이 때문에 총액이 소폭 달라집니다. 임차권 확약이 완전히 유효할 경우에는 이 표의 인수액이 아니라 해당 임차권 인수 0원을 적용해야 하며, 별도 미상 임차인의 권리는 여전히 확인 대상입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 최상층 403호입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 대지면적 337.5㎡, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 북동측 약 10m, 북서측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있으며, 확인된 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 1건에 불과합니다. 재매각 시 적정가격과 매수 수요를 판단할 근거가 제한적입니다.

⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서에 대항력 포기, 잔여보증금 청구 포기, 말소 이행조건이 포함되는지 확인해야 합니다.
• 확약의 적용 주체. 을구 3번 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 주식회사의 확약 사이에 어떤 권리관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 정재우의 보증금. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 정재우의 임대차가 동일 보증금에 관한 것인지 확인하여 중복계산과 잔존 청구위험을 구분해야 합니다.
• 추진호·황수정. 주민등록일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·독립 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 별도 선순위 대항력 여부를 조사해야 합니다.
• 기타 명세서 기재. ‘보험’ 및 ‘한국토지’라는 기재가 기존 신고 주체의 약칭인지, 별도 점유 관련 당사자인지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2018.05.16 등록된 민간임대주택에 관한 2022.11.17 등기가 남아 있습니다. 매각 이후 등록·의무 승계 및 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 압류 관련 조세채권과 체납 관리비, 실제 배당우선순위를 확인하고 별도 비용을 산정해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인 거래는 2024.07의 1건뿐입니다. 입찰 전 인근 유사 다세대 실거래와 실제 매물가격을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,395만원짜리 집”이라는 숫자에 속지 말 것

이 사건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 99,000,000원의 다세대주택이 3회 유찰되어 33,957,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 86,000,000원 임차권을 그대로 인수하는 경우 실질취득금액은 약 87,011,226원이 됩니다. 이는 확인된 2024년 실거래 80,000,000원보다 높습니다.

다만 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 중요한 변수입니다. 해당 임차권에 대한 인수까지 유효하게 해소된다면 그 보증금 부족분을 매수인이 떠안을 필요는 없습니다. 그러나 확약서의 문구와 적용 범위가 명확히 확인되어야 하며, 정재우·추진호·황수정 등 별도 점유자의 권리 문제는 독립적으로 남습니다.

게다가 거래사례는 2024년 7월의 단 1건으로, 현재 시세와 환금성을 확정하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 확약서 효력, 독립 임차인 존재 여부, 실제 인수액을 검증한 후에야 최저가 33,957,000원의 경제적 의미를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 떠안는가입니다.