인천지방법원 2025타경514934. 인천 서구 경서동 경서힐타운 5동 4층 403호, 전용 38.01㎡ 다세대주택입니다. 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 유광준이고, 2015년 3월 15일 매매를 원인으로 2015년 4월 30일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 99,000,000원입니다.

권리구조는 숫자만 보면 매우 싸 보이지만 단순하지 않습니다. 2011년 강진완도새마을금고 근저당은 2015년 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2025년 9월 23일 국의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 12월 31일에 한국토지주택공사의 보증금 86,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 여기에 2025년 7월 9일 및 2025년 7월 29일 전입한 점유자들도 있어, 확약 밖 임차관계가 최종 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 점유자는 별도 확인

2011년 설정된 강진완도새마을금고 근저당권 127,400,000원은 2015년 5월 8일 말소돼 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준권리는 2025.09.23 국의 압류입니다. 따라서 2024.12.31 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인·점유자 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지

기재된 임차·점유 관계는 6건이지만, 한국토지주택공사는 정재우 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유 신고는 5명입니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 기준권리보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 정재우·추진호·황수정은 “대항력 가능·미상”으로, 전입일 자체가 확인되지 않은 보험·한국토지는 “대항력 미상”으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 60.6%는 ‘표면 할인율’일 뿐

경서힐타운5동 전용 38.01㎡의 거래는 2024.07, 4층, 80,000,000원 한 건이 집계돼 있습니다. 평균 거래가와 최근 12개월 평균 지표, 최신 거래가는 모두 80,000,000원이며 현재 최저가 48,510,000원은 이 금액의 60.6%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 · 확약 미반영 룰상 계산)

위 표의 룰상 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 중 38,763,180원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 해당 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확약 밖 점유자 보증금도 포함되지 않았습니다.

이 시나리오가 보여주는 핵심은 분명합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건의 한국토지주택공사 임차권은 확약이 없다면 바로 그런 구조입니다. 다만 이 사건에서는 임차권등기 말소동의 확약 때문에 해당 권리의 실질 인수가 0원이므로, 최종 위험은 확약 밖 미상 점유자에게 집중됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 10미터 내외, 북서측 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지면적은 337.5㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호이고, 기본적인 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 경서힐타운5동은 12세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 실거래 표본도 1건이어서 가격 판단 여유폭을 크게 두는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• LH 임차권 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 정재우 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사는 정재우 보증금의 대위·승계 신고이므로 86,000,000원을 정재우와 별도로 두 번 더하면 안 됩니다.
• 추진호·황수정 확인. 두 사람 모두 2025.09.23 기준권리보다 앞선 전입일이 기재돼 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약서·배당요구·점유관계를 확인해야 합니다.
• 보험·한국토지 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
• 표면 할인율 경계. 최저가가 최근 거래의 60.6%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 확약 밖 임차인 보증금까지 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2018.05.16 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.17 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
• 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제·관리비 등 실제 매수인 부담에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “60.6% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계

이 물건은 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 48,510,000원까지 내려왔고, 동일 면적 거래 80,000,000원과 비교하면 표면 가격은 60.6%입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.

그러나 권리분석에서는 순서를 바꿔야 합니다. 가장 큰 86,000,000원 한국토지주택공사 임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 그 확약의 밖에는 보증금이 확인되지 않은 실제 임차·점유 신고 5명이 남습니다. 이들의 인수 여부가 확정되기 전에는 48,510,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.

가격은 매력적으로 내려왔지만, 권리는 아직 확인형. 특히 이 사건은 “낙찰가가 낮아질수록 무조건 좋아지는 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 확약 밖 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 붙을 수 있기 때문입니다. 응찰 판단의 출발점은 추가 할인 여부가 아니라 추진호·황수정 등 미상 임차관계의 보증금과 대항력 확정입니다.