인천지방법원 2025타경515123. 미추홀구 용현동 백운아트빌 2층 202호, 전용 38.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 80,000,000원인데 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차권의 미배당 인수액을 먼저 봐야 하는 구조입니다.

등기상 말소기준은 2025.05.22. 안산시 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.12.03. 등기됐고, 그 안에 임대차계약일 2022.10.27., 확정일자 2022.10.28., 주민등록일 2022.11.11., 점유개시일 2022.11.17.이 기재돼 있습니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석돼, 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 3,920만원 뒤에 4,559만원이 따라온다

핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 83,690,000원, 전유부분 38.46㎡ 전부에 설정돼 있고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 83,690,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 자료상 이 권리는 이종국 보증금의 승계 신고입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 실제 임차인을 하나 더 늘려 계산하는 대상이 아니라 이종국 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 83,690,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 자료상 실제 임차인은 이종국·보험·한국토지 3명입니다.

그중 이종국은 전입일 2025.10.14.로 말소기준 2025.05.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘보험’은 전입 2022.11.11., 확정일자 2022.10.28., 보증금 690,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 표시돼 있습니다. ‘한국토지’는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 미상 임차위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 84,795,600원은 최신 거래보다 높다

백운아트빌은 12세대, 2002.03.05. 준공입니다. 전용 38.46㎡가 일치하는 실거래는 3건이고, 최신 거래는 2024.08.의 84,000,000원입니다. 시장 데이터의 최근 12개월 평균도 84,000,000원이며 최근 구간 대비 이전 구간 추세는 -10.2%입니다.

최저가 39,200,000원만 비교하면 최근 시세의 46.7%이지만, 이 사건에서 그 비율은 투자판단 기준이 아닙니다. 원자료 인수액 45,595,600원을 더한 실질취득 84,795,600원은 최근 12개월 평균·최신 거래 84,000,000원의 약 100.9%입니다. 더구나 가격 추세가 -10.2% 하락이므로 최근 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

현재 회차 원자료 기준 한국토지주택공사 보증금 미배당분은 45,595,600원으로 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정배당입니다.

이 표가 이 물건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰돼 낙찰가가 39,200,000원에서 27,440,000원, 19,208,000원으로 내려가도 미배당 인수액은 45,595,600원에서 57,143,920원, 65,227,744원으로 커집니다. 결과적으로 낙찰가와 인수를 합친 부담은 약 84,000,000원대에 거의 고정됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용현초등학교 서측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 하이샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수시설 등이 구비된 것으로 판단되나 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 2002년 준공 다세대로 거래 표본이 3건에 그칩니다. 최근 시장 추세도 -10.2%로 하락해 가격 보수성이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 39,200,000원 + 인수 45,595,600원 = 84,795,600원입니다.
• 주택임차권 원문 재확인. 을구 8번 임차권은 보증금 83,690,000원, 전입 2022.11.11., 확정 2022.10.28.로 말소기준보다 앞섭니다.
• 확약 범위 확인. 제출 내용은 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
• 별도 대항력 임차인 확인. ‘보험’은 보증금 690,000원·대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 표시돼 있으므로 실제 배당·인수 관계를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘한국토지’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유관계와 계약 원문 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 84,000,000원이고 추세는 -10.2%입니다. 전체 평균 90,333,333원만 근거로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태를 현장에서 별도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “시세 수준의 실질부담”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 80,000,000원짜리 다세대를 39,200,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 83,690,000원이 배당으로 모두 회수되지 않아, 현재 회차 원자료상 매수인에게 45,595,600원이 남습니다. 낙찰가를 합친 실질취득은 84,795,600원으로 최신 거래 84,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -10.2% 하락입니다.

추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커져 총 부담은 약 84,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 별도 대항력 임차인과 대항력 판정이 미상인 점유자까지 남아 있습니다. 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 대항력 포기까지 명시됐다고 단정할 수 없어 원자료 인수액을 0원으로 지우지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 49%라는 할인율은 착시이고, 권리위험까지 반영한 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.