인천지방법원 2025타경515123. 인천 미추홀구 용현동 백운아트빌 2층 202호, 전용 38.46㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박경배이며, 2024년 8월 8일 거래가 84,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했으며 청구액은 87,794,248원입니다. 등기부의 주요 권리를 살펴보면 2024년 12월 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권등기와 2025년 5월 안산시 압류, 2025년 12월 강제경매개시결정이 핵심입니다.
이 사건을 일반적인 3회 유찰 물건으로만 접근하면 판단이 어긋납니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 선순위 보증금 미배당액이 늘어나는 구조가 먼저 존재하기 때문입니다. 여기에 임차권등기 말소동의 확약이라는 중요한 변수가 추가되었습니다. 따라서 주된 권리의 확약 적용 여부와 별도의 임차인 권리를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-30 백운아트빌 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 토금북로57번길 3-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 38.46㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박경배 (2024.08.08 소유권이전 · 거래가 84,000,000원) |
| 감정가 | 80,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,440,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 87,794,248원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.22 안산시 압류 (갑구 11번) |
| 주요 인수권리 | 2024.12.03 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증금 83,690,000원 · 말소동의 확약 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2025년 5월 22일 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권등기(2024년 12월 3일)는 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다. 반면 안산시 압류 및 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 미추홀새마을금고 및 대부업체의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 별도 위험 구분
한국토지주택공사는 이종국의 보증금을 대위·승계한 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 한국토지주택공사의 83,690,000원은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 승계 신고를 제외하면 임차인 명의는 이종국·보험·한국토지 3명으로 표시되어 있으나, 일부 명의의 동일성 및 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다. 확약은 주택임차권등기 대상에 한정되며, 나머지 표시된 임차인의 권리를 자동으로 소멸시키지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이종국 실제 임차인 표시 |
2025.10.14 / 미상 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
말소기준권리 이후 전입. 해당 전입관계로는 대항력 없음. 보증금 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 |
2022.11.11 / 2022.10.28 | 83,690,000원 |
대항력 有
우선변제 승계 신고 |
확약으로 실질 인수 0원. 이종국 보증금 승계로 별도 합산하지 않음. |
| 보험 별도 임차인 표시 |
2022.11.11 / 2022.10.28 | 690,000원 | 대항력 有 우선변제 | 확약 대상 외 별도 인수 가능성. 배당 및 명의관계 확인 필요. |
| 한국토지 임차인 명의 표시 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 권리 여부 미확정. 한국토지주택공사와의 명의 중복 여부 확인 필요. |
특히 한국토지주택공사와 한국토지라는 유사 명칭, 이종국과의 보증금 승계 관계, 보험 명의의 소액 보증금이 어떻게 연결되는지를 확인해야 합니다. 보증기관 승계 1건은 중복 집계하지 않되, 실제 임차인으로 표시된 나머지 3명의 독립된 권리 여부는 최종 매각물건명세서와 임대차관계 자료를 통해 대조해야 합니다.
③ 실질취득액 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가가 아니다
확약 적용 전의 임차권 인수형 구조와 확약 적용 후의 구조를 구분하면 이 사건의 가격 판단이 명확해집니다.
| 구분 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 검토액 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 확약 미적용 가정 |
27,440,000원 | 57,143,920원 | 84,583,920원 |
| 4회 유찰 확약 미적용 가정 |
19,208,000원 | 65,227,744원 | 84,435,744원 |
| 5회 유찰 확약 미적용 가정 |
13,445,600원 | 70,886,421원 | 84,332,021원 |
| 현재 회차 확약 적용 |
27,440,000원 | 주된 임차권 0원 | 27,440,000원 + 기타 인수 |
확약 미적용 시나리오는 집행비용 추정과 해당 임차권의 미배당액을 반영한 계산입니다. 실제 권리인수 여부를 확정한 금액이 아닙니다. 확약 적용 시에는 한국토지주택공사 임차권 인수를 0원으로 처리하되, 보험 명의 690,000원 및 대항력 미상 권리의 인수 여부가 확정되지 않았으므로 총취득액도 확정되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 거래 하락과 낡은 비교가격을 함께 봐야 한다
백운아트빌은 12세대 규모의 다세대주택으로, 전용 38.46㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 38.46㎡ | 2층 | 84,000,000원 |
| 2022.06 | 38.46㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 38.46㎡ | 4층 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.46㎡ | 3건 | 90,333,333원 |
전체 실거래 평균은 90,333,333원이지만, 2022년 100,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 확인 거래인 2024년 8월 가격은 84,000,000원으로, 전체 평균보다 낮습니다. 거래 추세 지표 역시 -10.2%로 하락 방향을 나타냅니다.
따라서 가격 비교는 전체 평균 90,333,333원보다 84,000,000원을 우선적인 참고 기준으로 삼는 편이 적절합니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2024년 8월이므로 2026년 10월 매각 시점의 현행 시세로 단정하기 어렵습니다. 실제 입찰 전에는 더 최근 거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
둘째, 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 실질취득액 84,583,920원은 최근 비교 기준보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
셋째, 시세는 하락 추세(-10.2%)이고 최신 확인 거래가 2024년 8월에 머물러 있습니다. 현재 환금가치를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 · 확약 미반영 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 893,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 83,690,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 87,794,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 주택임차권등기 말소동의 확약을 반영하기 전의 배당계산 예시입니다. 이 산식에서는 한국토지주택공사 보증금 미배당액 57,143,920원이 발생하지만, 확약 적용 시 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당순위와 배당액은 확약의 처리, 세금, 집행비용, 다른 임차인의 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2002년 3월 준공된 5층 철근콘크리트조 다세대주택의 2층 202호입니다. 기본적인 위생·급배수시설이 구비된 것으로 판단되지만, 폐문 부재로 내부 확인은 이루어지지 못했습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 자루형입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력 및 적용 대상·기간은 입찰 시점에 재확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 추세 지표는 -10.2%로 하락하고 있어, 가격 회복 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 공부 및 건축물. 공부와 현황의 차이는 없다고 평가되었고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 현황은 직접 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상이 을구 8번 한국토지주택공사 임차권임을 확인하고, 확약의 효력 및 말소 이행 조건을 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계관계. 한국토지주택공사의 83,690,000원은 이종국 보증금의 대위·승계 신고로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관과 실제 임차인의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 별도 임차인 690,000원. 보험 명의 보증금은 대항력·우선변제 표시가 있으므로 확약 대상과 구분해야 합니다. 배당과 잔여 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 임차인. 한국토지 명의의 전입·확정일자·보증금 및 한국토지주택공사와의 동일성 여부를 확인해야 합니다. 자료가 불명확한 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액으로 판단. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 산식상 실질취득액은 84,583,920원으로 비교시세 84,000,000원을 웃돕니다. 확약 적용 시에도 기타 인수액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 3회 유찰과 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 저렴한 최저가만으로 높은 매각 경쟁력이나 안전한 회수 가능성을 가정하지 않아야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 확인 거래가 2024.08의 84,000,000원이며 추세 지표는 -10.2%입니다. 입찰 직전 거래·호가·실제 매수 수요를 점검해야 합니다.
- 내부·점유 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 수선 비용 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 조세채권 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 최종 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권등기 말소동의 확약서와 관련 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 주된 위험을 줄이지만, 모든 권리를 지워주지는 않는다”
인천 백운아트빌 202호는 감정가 80,000,000원에서 최저가 27,440,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 단순 낙찰가 비율만 보면 매우 낮아 보이지만, 선순위 주택임차권 보증금이 83,690,000원이라는 사실이 먼저 확인됩니다.
확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 약 84,583,920원으로, 비교시세 84,000,000원보다 높습니다. 따라서 확약 미적용 상태에서는 가격 메리트가 없는 인수형 물건입니다.
반면 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약이 적용되면 해당 주택임차권의 인수액은 실질 0원으로 해소됩니다. 이 경우 낙찰대금 27,440,000원을 출발점으로 검토할 수 있습니다. 그러나 보험 명의 690,000원과 한국토지 명의의 대항력 미상 권리, 소규모 다세대주택의 환금성, 하락 추세(-10.2%)는 그대로 남습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 주된 임차권 확약의 적용과 말소 이행, 별도 임차인의 인수 여부가 모두 확인되면 가격 경쟁력을 다시 평가할 여지가 있습니다. 그 전에는 최저가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다. 가격보다 권리의 확정이 먼저인 사건입니다.
