대전지방법원 2024타경1134. 충청남도 청양군 화성면 장계리 644 소재 공장 관련 건물과 토지의 경매입니다. 토지는 9,096.8㎡의 공장용지이며, 계획관리지역과 농공단지에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사수그린파워입니다. 이 법인은 2022년 12월 6일 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 하나은행의 추가 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류 등이 이어졌습니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 여기에는 별도의 문제가 있습니다. 현황조사상 점유자가 2명 확인되며, 그중 1명의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 또한 소유자 법인과 해당 점유자의 명칭이 동일하여 임대차의 실체와 소유권 취득 후 권리관계까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 화성면 장계리 644 도로명: 충청남도 청양군 화성면 금계동길 35 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물·공장용지 |
| 토지면적 | 9,096.8㎡ |
| 토지용도 | 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 농공단지 |
| 소유자 | 주식회사수그린파워 (2022.12.06 소유권이전) |
| 감정가 | 4,073,294,300원 |
| 최저매각가 | 977,997,000원 (4회 유찰) |
| 매수인 인수 추정 | 10,000,000원 |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 청구금액 | 3,446,299,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 문제는 별개
말소기준권리는 2022.12.06 설정된 을구 17번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원으로, 매각대금에서 우선적으로 배당받는 권리입니다. 이후 설정된 을구 19번 근저당권과 김정숙의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수보증금과 동일 법인 문제
현황조사상 실제 조사된 점유자는 2명입니다. 임차인으로 기재된 법인 중 하나는 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되며, 다른 하나는 그 이후에 전입했습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| (주)수그린파워 | 미상 | 2022.10.25 | 10,000,000원 | 대항력 있음으로 조사 우선변제권 없음 인수 가능 |
| (유)금성바이오에너지 | 본건 전부 | 2024.09.25 | 미상 | 대항력 없음으로 조사 우선변제 미상 계약내용 확인 |
(주)수그린파워는 말소기준일인 2022.12.06보다 앞선 2022.10.25에 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 3,000,000원이며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당 가정에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 분류되어 보증금 전액을 매수인이 인수하도록 반영했습니다.
= 예상 실질취득 987,997,000원
따라서 단순 최저매각가가 아니라 인수금액을 포함한 실질취득 기준으로 취득 부담을 평가해야 합니다. 다만 이 사건의 보증금은 최저매각가보다 작으므로, 보증금이 낙찰가를 초과하여 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형은 아닙니다.
다른 점유자인 (유)금성바이오에너지는 2024.09.25에 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되었지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 본건 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있어, 실제 점유 범위와 임대차 조건 및 명도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
③ 매각 범위 — 공장 건물·기계·구축물 확인이 핵심
이 사건은 단순한 공장용지 매각이 아닙니다. 일괄매각 조건 아래 일부 제시외 건물과 특정 기계·기구가 함께 매각됩니다. 반면 이동이나 해체가 쉬운 일부 시설은 제외됩니다. 실제 취득하는 자산의 범위를 구분해야 감정가와 낙찰가의 의미를 해석할 수 있습니다.
| 일괄매각 | 건물·토지 및 명시된 부속 자산을 일괄매각 |
|---|---|
| 포함되는 제시외 건물 | ㉥ · ㉦ · ㉧ |
| 제외되는 제시외 건물 | ㉤ · ㉨ · ㉩ · ㉪ 이동·해체가 용이하여 매각에서 제외되고 감안가액도 적용하지 않음 |
| 포함되는 기계·기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-17호 기계·기구 |
| 수분측정기 | 목록4에서는 매각 제외, 매각물건1에 포함 |
| 건물내역 | 목록4의 건축물대장과 등기부상 건물내역 불일치 |
| 해체·말소 내역 | 주건물 철골조 단층공장 면적 축소 · 부속건물 단층 창고 멸실 |
또한 과거 을구 17번 근저당권에 부기된 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-48호는 폐지되었고, 을구 19번 근저당권과 관련된 제2023-17호 기계·기구가 매각에 포함됩니다. 따라서 각 근저당에 부속된 과거 목록을 단순 합산하지 말고 최종 매각물건목록과 감정평가서에 기재된 실제 포함 자산을 기준으로 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 24%라도 싼 물건이라고 단정할 수 없다
감정가는 4,073,294,300원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 977,997,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24.01% 수준입니다. 그러나 공장 및 토지는 개별 자산의 상태, 산업용 활용 가능성, 기계·설비의 실제 가치, 점유와 인수 관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 977,997,000원 | 10,000,000원 | 987,997,000원 |
| 5회 유찰 시 | 684,597,900원 | 10,000,000원 | 694,597,900원 |
| 6회 유찰 시 | 479,218,529원 | 10,000,000원 | 489,218,529원 |
각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가에 보증금 인수 추정액 10,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가, 임대차 효력, 미배당 보증금에 따라 변동될 수 있으며 취득세·명도비·설비정비비 등은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 977,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,179,970원 |
| 인수 · (주)수그린파워 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 17 · 하나은행 근저당권 | 2,880,000,000원 | 965,817,030원 |
| 을구 19 · 하나은행 근저당권 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3 · 김정숙 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 근저당권 일부 이전에 따른 기술보증기금의 배당관계, 공동담보, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 인수보증금 10,000,000원은 매각대금 내부 배당이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액이므로 배당합계에 포함하지 않았습니다.
현재 매각가 기준 집행비용 12,179,970원을 제외한 965,817,030원이 을구 17번 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 전체 배당 대상 채권액 5,460,000,000원에 비해 매각대금이 부족해 예상 미배당액은 4,494,182,970원입니다. 후순위 채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·토지 및 환금성 메모
- 토지 규모. 장계리 644의 토지면적은 9,096.8㎡이고 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 지형·접도. 평지·정방형 토지로 조사되었고 도로접면은 소로한면입니다. 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로1류(폭 10m~12m)와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 72,300원으로 기재되어 있습니다. 공시지가를 실거래 시세나 일괄매각 평가금액으로 직접 대체해서는 안 됩니다.
- 이용 규제. 가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 존재하므로 실제 예정 사업의 인허가 적합성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장과 기계·기구를 포함하는 복합 자산이어서 토지만의 가치로 판단하기 어렵습니다. 실제 시설 사용 가능 여부와 잠재 매수자의 수요를 검토해야 하며, 4회 유찰 이력도 가격 적정성을 신중히 평가할 이유입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 977,997,000원에 보증금 인수 추정 10,000,000원을 더한 987,997,000원을 우선 검토 기준으로 삼으세요. 그 밖의 취득비용은 별도입니다.
- 동일 법인 문제. 소유자 주식회사수그린파워와 임차인으로 조사된 (주)수그린파워의 동일성을 확인하고, 과거 임대차 및 보증금 반환관계가 지금도 유효한지 점검하세요.
- 금성바이오에너지 점유. 본건 전부 점유의 실제 범위와 사업 운영상태, 임대차계약서, 보증금, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 건축물대장 대조. 목록4의 단층공장 면적 축소와 창고 멸실이 현장에 반영되어 있는지 확인하고, 등기 정리 필요성도 검토하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 ㉥·㉦·㉧과 제외되는 ㉤·㉨·㉩·㉪의 실제 위치와 소유·점유 상태를 확인하세요.
- 기계·기구. 제2023-17호 목록의 실물 존재, 가동 가능 여부 및 목록4의 수분측정기와 매각물건1의 관계를 확인하세요.
- 근저당권 승계. 하나은행과 기술보증기금의 일부 대위변제에 따른 배당채권 관계, 공동담보 대상 및 배당순위를 대조하세요.
- 적정가격 검증. 감정가의 약 24.01%라는 할인율만 보지 말고 토지·잔존 건물·기계의 개별 가치와 실제 처분 가능성을 평가하세요.
- 원본 확인. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가매수”
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 4,073,294,300원 대비 최저매각가 977,997,000원입니다. 그러나 4회 유찰된 공장·토지에 단순 할인율을 적용해 투자성을 판단하는 것은 위험합니다.
권리 측면에서는 2022년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하지만, 점유조사상 선순위 대항력이 있는 것으로 분류된 법인의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 추정됩니다. 특히 그 법인이 현 소유자와 같은 명칭이어서 실제 임대차 효력부터 검증해야 합니다. 여기에 다른 법인의 본건 전부 점유와 건축물대장·등기 불일치, 복잡한 제시외 건물·기계 매각범위가 추가됩니다.
현재 판단은 입찰 보류 및 권리·현물 정밀확인 우선입니다. 인수채무와 점유관계가 정리되고 실제 취득 자산의 가치가 확인된 다음에야 977,997,000원의 최저가가 합리적인지 평가할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 큰 폭으로 유찰되었느냐가 아니라 무엇을 실제로 취득하고, 어떤 의무와 비용을 함께 부담하느냐입니다.
