대전지방법원 2024타경1134. 청양군 화성면 장계리 644의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 9,096.8㎡, 토지이용상황은 공업용이고, 등기부상 소유자는 주식회사수그린파워입니다. 권리분석의 기준점은 2022.12.06. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권입니다. 2023.02.13. 추가 근저당 2,280,000,000원, 2024.03.14. 김정숙 가압류 300,000,000원, 경매개시결정과 이후 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 부분은 별도로 봐야 합니다. 현황조사상 (주)수그린파워는 2022.10.25. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 10,000,000원, 월세 3,000,000원으로 조사됐습니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 반면 (유)금성바이오에너지는 2024.09.25. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1134 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 화성면 장계리 644 · 충청남도 청양군 화성면 금계동길 35 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 9,096.8㎡ |
| 소유자 | 주식회사수그린파워 |
| 감정가 / 최저가 | 4,073,294,300원 / 1,397,139,900원 (3회 유찰) |
| 실질취득액 | 1,407,139,900원 (최저가 1,397,139,900원 + 인수 10,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,446,299,874원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.12.06. 을구 17번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 1,000만원은 별도
등기권리만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 2023.02.13. 하나은행 추가 근저당 2,280,000,000원, 2024.03.14. 김정숙 가압류 300,000,000원, 2024.09.04. 임의경매개시결정, 2026.01.08. 국민건강보험공단 압류가 기준권리 이후입니다. 2025.04.18. 청양군 압류는 2025.07.17. 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 인수 계산은 10,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| (주)수그린파워 | 미상 | 2022.10.25 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| (유)금성바이오에너지 | 본건 전부 | 2024.09.25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
(주)수그린파워는 전입일이 2022.12.06. 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 반영됐고, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제는 확인되지 않아 시뮬레이션상 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가 1,397,139,900원에 인수액을 더한 1,407,139,900원입니다.
(유)금성바이오에너지는 보증금이 미상이나 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦은 2024.09.25.이므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인은 없으며, 현황조사상 조사된 임차인은 2명입니다.
③ 회차별 가격·미배당 — 감정가 34%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰 뒤 최저매각가가 1,397,139,900원으로 내려온 상태입니다. 감정가 4,073,294,300원의 34.3% 수준이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 실질취득 기준으로는 임차보증금 10,000,000원을 더해야 하고, 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 이전 회차 가격에서 매수 수요가 성립하지 않았음을 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,397,139,900원 | 10,000,000원 | 1,407,139,900원 | 4,079,231,499원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 977,997,929원 | 10,000,000원 | 987,997,929원 | 4,494,182,050원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 684,598,550원 | 10,000,000원 | 694,598,550원 | 4,784,647,436원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,397,139,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,371,399원 |
| 인수 · 임차인 (주)수그린파워 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,880,000,000원 | 1,380,768,501원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김정숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,371,399원을 제외한 1,380,768,501원이 을구 17번 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 5,460,000,000원 대비 미배당은 4,079,231,499원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
⑤ 물건 구성·환금성 메모
- 토지. 공장용지 9,096.8㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·정방형·소로한면입니다. 공시지가는 72,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·가축사육제한구역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 중 ㉥·㉦·㉧은 매각에 포함되고, ㉤·㉨·㉩·㉪는 이동 및 해체가 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-17호의 기계·기구는 매각에 포함되며, 목록4에 소재하는 수분측정기는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 공부. 목록4는 건축물대장과 등기부상 건물내역이 일치하지 않고, 일부 건축물 해체완료신고에 따라 대장말소됐습니다. 주건물 철골조 단층공장은 면적이 축소됐고, 부속건물 단층 창고는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 기타+토지 사건이고 공장용지·건물·기계기구가 결합된 자산이므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 사용가능 범위와 매각목록의 일치 여부를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,397,139,900원에 인수 보증금 10,000,000원을 더한 1,407,139,900원을 실제 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 임차인 확인. (주)수그린파워의 보증금 10,000,000원 인수 조건과 (유)금성바이오에너지의 점유·보증금 관계를 매각물건명세서와 현황 원문으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물 ㉥·㉦·㉧과 제외되는 ㉤·㉨·㉩·㉪를 현장에서 식별해야 합니다.
- 기계·기구 목록. 제2023-17호 기계·기구의 현존·가동 상태와 매각 포함 범위를 확인하고, 수분측정기 제외 사실을 구분해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 주건물 면적축소와 부속창고 멸실이 실제 현황에 반영됐는지 확인하세요.
- 근저당 일부이전. 기술보증기금으로 이전된 393,189,401원과 1,050,579,805원의 근저당권 일부이전 관계를 배당표와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭”보다 중요한 것은 무엇을 얼마에 인수하는가
이 사건은 숫자만 보면 감정가 4,073,294,300원에서 최저가 1,397,139,900원까지 내려와 34.3% 수준입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 현황조사상 대항력 있는 임차보증금 10,000,000원이 매수인 부담으로 계산돼 현재 실질취득액은 1,407,139,900원이고, 이미 3회 유찰됐습니다.
더 중요한 것은 이 물건이 단순 주거용이 아니라 공장용지 9,096.8㎡와 건물·기계기구가 함께 묶인 일괄매각이라는 점입니다. 일부 제시외 건물은 포함되고 일부는 제외되며, 건축물대장과 등기부의 건물내역 불일치도 존재합니다. 등기 후순위 권리는 대체로 소멸하지만, 실질적인 승부처는 임차보증금 인수와 현존 자산·매각범위 검증입니다. 권리는 정리 가능하되, 가격과 물건 구성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
